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La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises parle également de défiscalisation. Elle est intitulée loi Pinel puisque c’était le nom de la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité. À partir du 1er septembre 2014, elle vient, entre autres, permettre aux propriétaires de défiscaliser une partie de leurs revenus locatifs. Une des contraintes pour en bénéficier est le plafond de loyer. L’année 2017 était une année de stagnation des plafonds, ce qui n’est pas le cas pour les plafonds de loyer de la loi Pinel en 2018. À quoi servent ces plafonds et comment sont-ils calculés ? Voici quelques explications.

 

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel assure la mise en place d’un dispositif fiscal à destination des propriétaires, en cas de location de 6, 9 ou 12 ans. Il fait suite à deux anciens dispositifs : Scellier et Duflot. Ils étaient tous les 3 basés sur le même principe de défiscalisation pour les propriétaires sous certaines conditions. Ces conditions ont été assouplies avec l’entrée de la location d’un bien comme résidence principale sur 6 ans. C’est une avancée considérable pour les propriétaires.

Ce dispositif est ouvert à toute personne qui achète un bien pour le louer en tant que résidence principale à un ou plusieurs locataires. Voici les conditions à respecter pour que la réduction d’impôts puisse être acceptée :

  • la location doit être la résidence principale du locataire ;
  • le bien doit être une location non meublée ;
  • le logement doit être situé en zone de tensions locatives : la tension locative est un déséquilibre entre l’offre de logement et la demande. Dans ce cas, c’est plus de demandes que de logements disponibles ;
  • Il faut que le locataire ne dépasse pas un certain montant de ressources ;
  • Il y a un plafond de loyer à respecter : il tient compte de la surface du logement et de la zone de tension locative ;
  • la durée de location doit être, au minimum, de 6 ans et jusqu’à 12 ans ;
  • le logement doit être obligatoirement loué, au maximum, dans l’année qui suit l’acquisition du bien.

Le gain fiscal est plafonné à 300 000 €, au-delà de ce seuil, les revenus locatifs sont imposables en totalité.

Le saviez-vous ? La loi Pinel ajoute également le fait qu’il est possible que ce soit un ascendant ou un descendant qui bénéficie de ce logement comme locataire, du moment qu’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Avant septembre 2014, il était interdit d’en faire bénéficier un membre de sa famille.

La loi Pinel : plafonds de ressources et plafonds de loyer

Ce sont les deux critères importants du dispositif Pinel puisque ce sont deux critères qui peuvent varier dans le temps. Il faut avoir que les plafonds de loyers ont été les mêmes en 2016 et 2017 et que ceux pour 2018 seront les identiques en 2019.

Les limites définies par la loi

La loi du 18 juin 2014 a donné un cadre pour que les propriétaires puissent bénéficier d’une réduction d’impôts. Ce cadre est le suivant : en raison de votre investissement dans l’immobilier locatif dans une zone de tensions, vous donne un avantage fiscal sous condition de ressources du locataire.

Voici les plafonds de ressources des locataires selon la loi Pinel pour 2018 :

Composition du foyer Zone A bis (Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne) Zone A (agglomérations d’Ile-de-France, côtes d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français) Zone B1 (agglomérations de + de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et certaines communes considérées comme chères) Zone B2 (les autres communes de + de 50 000 habitants) et C (le reste du territoire)
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 €
Foyer avec un enfant

73 486 €

67 386 € 49 097 € 44 187 €
Foyer avec 2 enfants 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
Foyer avec 3 enfants 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
Foyer avec 4 enfants 117 466  107 527 € 78 529 € 70 721 €
Majoration par personne à charge + 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888 €

Voici les plafonds de loyers en 2018 avec le dispositif Pinel :

Zone de tension locative Plafonds de loyer (par m²)
2017 2018
Zone A bis 16,83 € 16,96 €
Zone A 12,50 € 12,59 €
Zone B1 10,07 € 10,15 €
Zone B2 8,75 € 8,82 €

La zone C a été supprimée depuis le 1er janvier 2018 et la zone B2 est sur agrément du préfet et disparaîtra en 2019.

Les plafonds indiqués ci-dessus sont sans les charges et pour les locations en métropole.

Comment calculer le plafond des loyers en 2018 ?

Pour le calcul du plafond des loyers Pinel en 2018, il faut ajouter au prix du m² plafonné un coefficient multiplicateur qui va dépendre de la surface habitable. En effet, si votre bien locatif est en dessous de 38 m² de surface habitable alors le coefficient sera de 1,2. Si votre bien locatif est au-dessus de 38 m² de surface habitable alors le coefficient sera de : 0,7 + 19/surface habitable.

Voici un exemple :

Vous avez un logement de 40 m² situé à Paris. Vous faites partie de la zone A bis : 16,96 €/m². Votre surface est plus de 38 m² donc votre coefficient sera de : 0,7 + 19 / 40.

Par conséquent, voici le calcul du loyer avec le dispositif Pinel pour 2018 : 16,96 x (0,7 + 19/40) = 19, 93 €/m². Cela donne donc : 19,93 x 40 = 797 €

Bon à savoir : Il existe des calculettes de plafond de loyer Pinel notamment pour 2018. Il vous suffit d’y inscrire la ville, la surface et votre statut.

Pourquoi opter pour le dispositif Pinel ?

Voici un tableau récapitulatif des réductions d’impôts possibles en fonction de la durée de location :

Durée de location Taux de réduction Répartition de la réduction
6 ans de location 6 ans 12% 2% par an
prolongation de 3 ans 6% 2% par an
2e prolongation de 3 ans 3% 1% par an
9 ans de location 9 ans 18% 2% par an
prolongation de 3 ans 3% 1% par an

Investir dans l’immobilier est une aubaine, surtout en ce moment, avec des taux aussi bas, c’est le moment. Le fait de pouvoir bénéficier de réductions d’impôts va vous donner la possibilité de réduire votre revenu imposable. Ce n’est pas négligeable.

C’est également un très bon avantage pour le locataire qui grâce à ses revenus va pouvoir bénéficier d’un plafonnement des loyers. En effet, surtout à Paris, c’est toujours compliqué de trouver un logement en fonction de son budget et de la disponibilité des logements. C’est pour cela que ces dispositifs existent, afin d’augmenter l’offre de logements locatifs et que chacun puisse se loger.

N’hésitez pas à utiliser un simulateur loyer Pinel pour 2018 et surtout pour 2019. Cela vous donnera une idée de ce que vous pouvez acquérir comme bien ou à quel prix vous allez pouvoir mettre votre loyer pour bénéficier de ce dispositif en 2019.

Je calcule mes réductions d'impôts avec la loi Pinel

Foire aux questions

Qu’en est-il des départements d’Outre Mer ?

Les dispositifs de plafonds de loyer pour les biens locatifs existent également en Outre Mer. Les conditions peuvent varier et les plafonds sont différents. Vous pouvez vous rendre sur  le site impôt.gouv pour connaître les plafonds de loyer avec le dispositif Pinel pour 2018.

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