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La loi Pinel : quels changements depuis 2018 ?

La loi Pinel : quels changements depuis 2018 ?
Alice Bled

Alice Bled

Mis à jour le 03 septembre 2021

Alors que le dispositif Pinel devait prendre fin au 31 décembre 2017, son application a été prolongée de quatre ans, pour rester en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024. Cette prolongation s’inscrit dans une logique d’augmentation de l’offre de logements à la location. Toutefois, certaines modifications ont été apportées à cette loi. Quels sont les changements concernant la loi Pinel en 2018 ? Zones, locataires, conditions de locations, simulation... La loi Pinel évolue et Tacotax vous en dresse un état des lieux !

Bon à savoir

Retrouvez notre article dédié aux changements de la loi Pinel en 2021.

Loi Pinel 2018, c'est quoi ?

On doit la reconduction de la loi Pinel 2018 au gouvernement Macron. L'état a décrété le prolongement de la loi pour une durée de quatre ans, mais avec une réduction de son périmètre. Avant de détailler les différents changements touchant à la loi Pinel pour 2018, passons en revue le principe et fonctionnement de ce dispositif. 

Si vous achetez un bien immobilier neuf et que vous vous engagez à la louer pendant une certaine durée, vous êtes éligible à une réduction d’impôts. Vous pouvez choisir de faire construire le logement ou de l'acquérir fini ou en l'état futur d'achèvement. Le délai d’achèvement du bien influence aussi l’octroi d’une réduction d’impôt selon les critères de la loi Pinel.

Type d'acquisitionDélai d'achèvement du logement
Logement en l'état de futur achèvement Dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition 
Logement à construire30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire
Logement faisant l'objet de travaux31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local

Le dispositif Pinel est accessible à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France. Ils peuvent investir seuls, en indivision ou encore via une SCI chez un promoteur immobilier agréé. La loi leur permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'une importante réduction fiscale. 

► Lire aussi : Pourquoi investir en loi Pinel ?

Quel est le montant de cette réduction ? Ce montant varie suivant la durée de location envisagée. Ainsi, il sera de 12 % pour une location de 6 ans, de 18 % pour une location de 9 ans, et de 21 % pour une location de 12 ans.

Par exemple, un investisseur acquérant un bien neuf 250 000 € en Pinel et qui le met en location sur 12 ans bénéficiera d'une réduction fiscale de 21 % sur le prix d'achat, soit 52 500 €. L'investissement maximal étant de 300 000 €, la réduction maximale est plafonnée à 63 000 €. 

L’objectif de cette loi est d’encourager les propriétaires à louer leur bien le plus longtemps possible. Par ailleurs, si l’investissement est réalisé en outre-mer, le taux de réduction est de 23 % pour une location de 6 ans, de 29 % pour une location de 9 ans et de 32 % pour une location de 12 ans

Condition indispensable, le bien acquis doit se trouver dans une zone éligible à l’application de la loi Pinel. Par ailleurs, l'investissement est limité à deux biens par an et le montant ne doit pas dépasser 300 000 € par logement. C'est précisément le système de zonage qui a été impacté par les réformes apportées à la loi Pinel en 2018. 

Les nouveautés de 2021

Initialement prévue pour prendre fin en 2021, la loi Pinel a été reconduite jusqu'en 2024, avec quelques changements : à partir de 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif seront concernés par le dispositif. Autrement dit, il n'est plus possible d'investir en Pinel dans une maison.

Ensuite, les réductions d'impôts offerte par la loi Pinel sont revues à la baisse dans le cas d'un achat immobilier en 2023 et 2024, comme indiqué ci-dessous, sauf dans le cas où le bien immobilier respecte des normes de performances énergétiques :

Durée d'engagement20232024
6 ans10,5 %9 %
9 ans15 %12 %
12 ans17,5 %14 %

La loi Pinel 2018 : un recentrage des zones par rapport à 2017 

La question des zones était au centre des interrogations gouvernementales concernant la loi Pinel. Il était impératif que le découpage Pinel corresponde aux réalités du marché immobilier, lequel évolue d'une année sur l'autre. 

En matière de logement, la carte de France est découpée en fonction l'offre et de la demande de logement locatif en plusieurs zones dans lesquelles sont réparties les communes. La plupart des dispositifs d'aide au logement comme l'éco-Prêt à Taux Zéro (PTZ) et la loi Pinel se servent de ce découpage pour fixer le plafonnement de leurs réductions fiscales. 

Les zones les plus tendues (où l'offre est largement inférieure à la demande locative) sont les zones A, A Bis et B1. Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, les investisseurs doivent s'assurer que les biens qu'ils acquièrent sont bien situés dans l'une de ces zones. Jusqu'en 2017, les zones B2 et C étaient éligibles au dispositif, sous réserve de l'obtention d'un agrément de l'État pour la commune concernée. Depuis le 1er janvier 2018, ces zones sont complètement exclues de la loi Pinel.

La loi Pinel s’inscrivant dans une logique de réduction des tensions sur le marché de l’immobilier locatif, elle s’applique dans les zones dites tendues, c’est-à-dire, les zones où la demande est supérieure à l’offre.

Pour 2018, le zonage a été quelque peu modifié, pour être recentré. Sont maintenant concernées uniquement les zones A, A bis et B1. Les villes comprises dans ces zones sont :

Zone A bis

Paris et les communes de la petite couronne parisienne

Zone A

Agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur. Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève

Zone B1

Agglomérations de + de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent, conformément à la loi Pinel Outre-Mer

En 2018, exit donc, les zones B2 et C avec la loi Pinel. Ce sont pas moins de 1 200 communes qui seront reclassées dans le cadre du recentrage.

► Lire aussi : La loi Pinel dans votre ville

La loi Pinel 2018 : un plafonnement de la commission des intermédiaires

Les montants des commissions des intermédiaires n’étaient jusque-là pas plafonnés. Il arrivait que les marges appliquées avoisinent les 15 % du prix de vente. Pour éviter de tels abus, l’État a décidé qu’un décret fixerait le taux maximal de ces commissions.

Tacotax a mis en place un simulateur Pinel gratuit en ligne, vous permettant de connaître en quelques clics, la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre. Une fois cette simulation simple réalisée, vous savez précisément ce à quoi vous avez droit et vous vous voyez offrir la possibilité d’être mis en contact avec l’un de nos experts pour vous aiguiller de la meilleure des façons, pour la suite de la démarche. Vous bénéficiez ainsi d’un accompagnement complet, vous permettant de profiter de tous les avantages offerts par le gouvernement.

Location et plafonnement des ressources

Faciliter l'accès au logement des ménages aux revenus modestes est l'un des objectifs de la loi Pinel. Pour cette raison, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés. Avec la loi Pinel 2018, les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources, calculé en fonction des différentes zones. Le montant du plafond dépend également de la composition du foyer. Le barème appliqué par les autorités varie d'une année à l'autre ; retrouvez ici celui de l'année 2021 : 

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Le dispositif Pinel a pour objectif de booster la construction en neuf mais aussi de favoriser l'accès au logement des foyers fiscaux à faibles revenus dans les zones tendues. C'est pour cette raison que les loyers sont plafonnés. En 2021, le plafonnement des loyers Pinel est le suivant : 

ZonePrix du loyer au m²
Zone A bis17,43 €
Zone A12,95 €
Zone B110,44 €

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤔 Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

L'avantage fiscal dont vous bénéficiez grâce à la loi Pinel n'est pas son seul point positif ! Vous avez également la garantie de percevoir régulièrement des revenus locatifs. Ces derniers peuvent vous servir à épargner pour la retraite, à investir dans d'autres projets ou tout simplement à acquérir plus de capital et augmenter votre pouvoir d'achat.

D'autre part, votre investissement locatif vous permet à terme de fonder un patrimoine immobilier dont vous pourrez vous servir pour votre usage personnel ou pour une future remise en location, mais vous pourrez également la léguer à votre descendance si vous le souhaitez !

🤷 Comment investir dans l'immobilier ancien locatif ?

Le dispositif Denormandie a été pensé exclusivement pour l'investissement dans l'ancien. Il vous donne droit aux mêmes réductions d'impôt que la loi Pinel. La condition sine qua non est d'investir dans un logement insalubre nécessitant d'importants travaux dont le coût doit être supérieur ou égal à 25 % du prix d'achat du bien.

🤷 Comment choisir son bien Pinel ?

Tout d'abord, vérifiez que la commune dans laquelle est située le bien à mettre en location fait bien partie d'une zone éligible au dispositif ! Pour ce faire, utilisez ce simulateur. Ensuite, privilégiez un investissement dans un territoire dynamique : bien desservi, animé culturellement, entouré de commerces... Si vous investissez dans un endroit attractif, vous attirerez plus facilement les potentiels locataires.

🤷 Qui peut faire un investissement en Pinel ?

Le dispositif Pinel est ouvert à tous les contribuables français à condition qu'ils soient propriétaires du bien mis en location et que ce dernier soit situé dans une zone éligible.