Alors que le dispositif Pinel devait prendre fin au 31 décembre 2017, son application a été prolongée de quatre ans, pour rester en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021. Cette prolongation s’inscrit dans une logique d’augmentation de l’offre de logements à la location. Toutefois, certaines modifications ont été apportées à cette loi. Quels sont les changements concernant la loi Pinel en 2018 ? Zones, locataires, conditions de locations, simulation... La loi Pinel évolue et TacoTax vous en dresse un état des lieux !
Loi Pinel 2018, c'est quoi ?
On doit la reconduction de la loi Pinel 2018 au gouvernement Macron. L'état a décrété le prolongement de la loi pour une durée de quatre ans, mais avec une réduction de son périmètre. Avant de détailler les différents changements touchant à la loi Pinel pour 2018, passons en revue le principe et fonctionnement de ce dispositif.
Si vous achetez un bien immobilier neuf et que vous vous engagez à la louer pendant une certaine durée, vous êtes éligible à une réduction d’impôts. Vous pouvez choisir de faire construire le logement ou de l'acquérir fini ou en l'état futur d'achèvement. Le délai d’achèvement du bien influence aussi l’octroi d’une réduction d’impôt selon les critères de la loi Pinel.
| Type d'acquisition | Délai d'achèvement du logement |
|---|---|
| Logement en l'état de futur achèvement | Dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition |
| Logement à construire | 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire |
| Logement faisant l'objet de travaux | 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local |
Le dispositif Pinel est accessible à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France. Ils peuvent investir seuls, en indivision ou encore via une SCI chez un promoteur immobilier agréé. La loi leur permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'une importante réduction fiscale.
►Lire aussi : Pourquoi investir en loi Pinel ?
Quel est le montant de cette réduction ? Ce montant varie suivant la durée de location envisagée. Ainsi, il sera de 12% pour une location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans, et de 21% pour une location de 12 ans.
Pour exemple, un investisseur acquérant un bien neuf 250 000€ en Pinel et qui le met en location sur 12 ans bénéficiera d'une réduction fiscale de 21% sur le prix d'achat, soit 52 500€. L'investissement maximale étant de 300 000€, la réduction maximale est plafonnée à 63 000€.
L’objectif de cette loi est d’encourager les propriétaires à louer leur bien le plus longtemps possible. Par ailleurs, si l’investissement est réalisé Outre-Mer, le taux de réduction est de 23% pour une location de 6 ans, de 29% pour une location de 9 ans et de 32% pour une location de 12 ans.
Condition indispensable, le bien acquis doit se trouver dans une zone éligible à l’application de la loi Pinel. Par ailleurs, l'investissement est limité à deux biens par an, et le montant ne doit pas dépasser 300 000€ par logement. C'est précisément le système de zonage qui a été impacté par les réformes apportées à la loi Pinel en 2018.
La loi Pinel 2018 : un recentrage des zones par rapport à 2017
La question des zones était au centre des interrogations gouvernementales concernant la loi Pinel. Il était impératif que le découpage Pinel corresponde aux réalités du marché immobilier, lequel évolue d'une année sur l'autre.
En matière de logement, la carte de France est découpée en fonction l'offre et de la demande de logement locatif en plusieurs zones dans lesquelles sont réparties les communes. La plupart des dispositifs d'aide au logement comme l'éco-Prêt à Taux Zéro (PTZ) et la loi Pinel se servent de ce découpage pour fixer le plafonnement de leurs réductions fiscales.
Les zones les plus "tendues" (où la demande locative excède l'offre de beaucoup) sont les zones A, A Bis et B1. Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, les investisseurs doivent s'assurer que les biens qu'ils acquièrent sont bien situés dans l'une de ces zones. Jusqu'en 2017, les zones B2 et C étaient éligibles au dispositif, sous réserve de l'obtention d'un agrément de l'État pour la commune concernée. Depuis le 1er janvier 2018, ces zones sont complètement exclues de la loi Pinel.
La loi Pinel s’inscrivant dans une logique de réduction des tensions sur le marché de l’immobilier locatif, elle s’applique dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire, les zones où la demande est supérieure à l’offre.
Pour 2018, le « zonage » a été quelque peu modifié, pour être recentré. Sont maintenant concernées uniquement les zones A, A bis et B1. Les villes comprises dans ces zones sont :
|
Zone A bis |
Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne |
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Zone A |
Agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur. Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève |
|
Zone B1 |
Agglomérations de + de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent, conformément à la loi Pinel Outre-Mer |
En 2018, exit donc, les zones B2 et C avec la loi Pinel. Ce sont pas moins de 1200 communes qui seront reclassées dans le cadre du recentrage.
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La loi Pinel 2018 : un plafonnement de la commission des intermédiaires
Les montants des commissions des intermédiaires n’étaient jusque là pas plafonnés. Il arrivait que les marges appliquées avoisinent les 15% du prix de vente. Pour éviter de tels abus, l’Etat a décidé qu’un décret fixerait le taux maximal de ces commissions.
TacoTax a mis en place un simulateur Pinel gratuit en ligne, vous permettant de connaître en quelques clics, la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre. Une fois cette simulation simple réalisée, vous savez précisément ce à quoi vous avez droit et vous vous voyez offrir la possibilité d’être mis en contact avec l’un de nos experts pour vous aiguiller de la meilleure des façons, pour la suite de la démarche. Vous bénéficiez ainsi d’un accompagnement complet, vous permettant de profiter de tous les avantages offerts par le gouvernement.
La loi Pinel 2018 : location et plafonnement des ressources
Faciliter l'accès au logement des ménages aux revenus modestes est l'un des objectifs de la loi Pinel. Pour cette raison, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés. Avec la loi Pinel 2018, les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources, calculé en fonction des différentes zones. Le montant du plafond dépend également de la composition du foyer. Voici les plafonds de ressources Pinel pour l’année 2018.
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 37 126 € | 37 126 € | 30 260 € |
| Couple | 55 486 € | 55 486 € | 40 410 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 72 737 € | 66 699 € | 48 596 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 103 326 € | 94 579 € | 69 014 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 116 268 € | 106 431 € | 77 778 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 12 954 € | 11 859 € | 8 677 € |
Le dispositif Pinel a pour objectif de booster la construction en neuf mais aussi de favoriser l'accès au logement des foyers fiscaux à faibles revenus dans les zones tendues. C'est pour cette raison que les loyers sont plafonnés. En 2018, le plafonnement des loyers Pinel est le suivant :
| COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | ZONES | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis | Reste de la zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Personne seule | 37 508 | 37 508 | 30 572 | 27 515 |
| Couple | 56 058 | 56 058 | 40 826 | 36 743 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 73 486 | 67 386 | 49 097 | 44 187 |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 87 737 | 80 716 | 59 270 | 53 344 |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 104 390 | 95 553 | 69 725 | 62 753 |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 117 466 | 107 527 | 78 579 | 70 721 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 087 | +11 981 | +8 766 | +7 888 |
Foire aux questions
Le dispositif Pinel va-t-il complètement disparaître en 2021 ?
La loi Pinel sera bel et bien abrogée le 31 décembre 2018, mais le dispositif de défiscalisation lui, ne disparaîtra pas. Il sera repris sous le nom de loi Mézard, d'après son créateur Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Cette nouvelle loi reprend la mécanique et les conditions de la loi Pinel, mais pourrait réformer l’avantage fiscal du dispositif Pinel pour le rendre encore plus intéressant.
►Pour aller plus loin :