1. Le guide de la Loi Pinel

  2. La loi Denormandie : investir dans l'immobilier ancien en 2020

  3. Quelles conditions pour louer un logement en Denormandie ?

Quelles conditions pour louer un logement en Denormandie ?

vieux elisabeth maisons

Sommaire de l'article

Dans les grandes lignes, la loi Denormandie sur les logements anciens ressemble beaucoup à la loi Pinel. Petite différence cependant : là où la loi Pinel se concentre exclusivement sur les villes où la tension locative est la plus forte, le dispositif Denormandie cherche à redorer le blason des communes dont les centres-villes souffrent de paupérisation et de désertification. L'objectif s'inscrit dans un large projet de rénovation et de redynamisation des centres-villes de 245 villes moyennes de France. Côté locatif, les règles sont les mêmes qu'en Pinel, ou presque. Comment louer un logement en Denormandie ? 

Loi Denormandie : logement, loyer et défiscalisation

Loi Denormandie et Pinel, mêmes conditions ? Presque. À dire vrai, il faut considérer la loi Denormandie comme un complément à la loi Pinel. Bien qu'il existe un versant de la loi Pinel permettant d'investir dans l'immobilier ancien (la loi Pinel "réhabilitée au déficit foncier", souvent abrégé en loi Pinel ancien), ce dernier est particulièrement contraignant, notamment sur le plan de la performance énergétique (qui doit approcher celle d'un logement neuf un fois le bien rénové). Des exigences qui rebutent les investisseurs, qui dès lors préfèrent se tourner vers des dispositifs moins exigeants, plus faciles d'accès comme le Pinel et le Scellier. 

Lire aussi : Peut-on investir en loi Denormandie à Toulouse ?

Julien Denormandie, 
chargé de la Ville et du Logement

L'amendement Denormandie, du nom de l'actuel ministre en charge du logement, Julien Denormandie, est en quelque sorte un numéro d'équilibriste. Elle supprime les inconvénients des grandes lois défiscalisantes pour ne garder que les avantages et les appliquer à l'immobilier ancien.

Moins exigeante, mais plus centrée, la loi Denormandie vient en remplacement de la loi Cosse, jugée complexe et pas assez rentable. 

La loi Denormandie concerne exclusivement les logements anciens situés en centres-villes des villes moyennes. Il n'est pas possible d'investir dans un logement neuf avec ce dispositif. D'ailleurs, il ne suffit pas qu'un logement soit situé dans une ville moyenne pour qu'il soit éligible au dispositif. Les villes concernées ont été sélectionnées par le gouvernement lors d'un projet de convention-cadre, le plan Action Cœur de Ville

Bon à savoir : la liste des villes éligibles à la loi Denormandie est celle du plan Action Cœur de ville, disponible ici.

Loi Denormandie :  le logement

Quels travaux en loi Denormandie ?

Comme pour la loi Pinel, le plafond d’investissement est de 300 000 € par an (dans la limite de deux opérations maximum) et de 5 500€ le m². Le budget consacré aux travaux doit représenter 25% du total de l’investissement. 

Le dispositif Denormandie est ouvert à tous les particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier ancien, à condition qu'ils fassent réaliser les travaux par des professionnels. Ils ne peuvent pas se charger eux-mêmes de la rénovation au risque de perdre la réduction d'impôt. La loi Denormandie est un investissement locatif : les biens sont rénovés pour être mis en location

La loi Denormandie ne concerne pas toutes les communes. Le bien à rénover doit se situer dans une zone comprenant de nombreux logements vides et/ou insalubres, c’est-à-dire dans les 222 villes du plan « Action Cœur de Ville» ou dans les villes qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Exemple de commune éligible à la loi Denormandie : Tarare (69)

Loi Denormandie : le plafond de loyers

Comme avec le Pinel, le dispositif Denormandie doit respecter certains plafonds de ressources et de loyers. Le plafond de loyer d'un logement loué en loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires. Ce plafond dépend de :

  • la zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
  • la surface utile calculée du logement

Pour rappel, les communes en France sont réparties selon un zonage A / B / C, le même utilisé pour calculer le montant des loyers en Pinel et de certaines prestations sociales versées par la CAF.

En 2020, le plafond des loyers Denormandie est le suivant :

Zone éligibles Prix maximum du m²
Zone A12,95€ /m2
Zone Abis17,43€ /m2
Zone B110,44€ /m2
Zone B29,07€ /m2

Loi Denormandie : les plafonds de ressources

Ayant une vocation sociale, la loi Denormandie n’autorise la location qu’à des locataires dont les ressources seront plafonnées. Ces plafonds de ressources dépendent de la zone où est situé le bien et de la composition du foyer du locataire.

En 2020, les seuils sont les suivants :

Composition du FoyerZone A bisZone AZone B1Zones 2 et C
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €28 217 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €37 861 €
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
89 439 €82 776 €60 783 €54 705 €
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
107 053 €97 991 €71 504 €64 354 €
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
120 463 €110 271 € 80 584 €72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €+ 8 089 €

Loi Denormandie : la défiscalisation

Sur ce point comme sur les deux précédents, les conditions sont les mêmes qu'avec une défiscalisation Pinel. L'avantage fiscal accordé au contribuable investisseur dépend de l'engagement de durée de location du bien rénové (qui est comprise entre 6 et 12 ans) :

  • réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
  • réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
  • réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans

L'avantage fiscal est progressif : 2% par an de réduction de la 1ère à la 9ème année, puis 1% par an de la 10ème à la 12ème année. L'avantage fiscal porte sur le total du montant de l'investissement, dont 25% doivent obligatoirement être des dépenses de travaux

Loi Denormandie : exemple

Prenons un appartement acquis à Manosque (zone B2), dans les Alpes de Hautes-Provence, pour 180 000 € (prix du foncier). Le montant total des travaux s'élève à 55.000 € (soit 30,5% du coût total de l'opération). Le montant total de l'opération s'élève donc à 235 000 €. Manosque étant éligible au plan Action Cœur de Ville, cet investissement peut ouvrir droit à la réduction d'impôt. Pour la calculer, on divise le montant total de l'opération par le pourcentage attribué, ce qui nous donne :

  • 28.200 € si le bien est loué pendant 6 ans, soit 4.700 € par an 
  • 42.300 € si le bien est loué pendant 9 ans (toujours 4.700 € par an),
  • 49.350 € si le bien est loué pendant 12 ans, dont :
    • 4.700 € les 9 premières années
    • 2.350 € les 3 dernières.

►Lire aussi : Dans quelle ville investir en loi Denormandie ?

Loi Denormandie et déficit foncier

La loi Denormandie offre la possibilité d’un cumul de l’avantage fiscal avec la création de déficits fonciers comme dans le cas de la loi Pinel. Mais attention, les 25% d'investissement de travaux obligatoires ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Seul l'excédent est imputable.

Pour reprendre notre exemple du paragraphe précédent, sur les 30,5% de travaux, le bailleur ne pourra déduire que 5,5% du montant des dépenses (30,5 - 25 = 5,5).

Foire aux questions

Peut-on investir en loi Denormandie à Bayonne ?

Oui, la ville de Bayonne (Pays Basque) est éligible au dispositif Denormandie.

Peut-on investir en loi Denormandie en SCI ?

Oui, l'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision. Notez que si vous investissez en Denormandie via une SCI, la réduction d'impôt se fera au prorata des parts. La seule condition sine qua non pour bénéficier de la loi Denormandie est d'être un contribuable domicilié en France.

Quelle est la différence entre la loi ELAN et la loi Denormandie ?

Elles ont plus ou moins directement le même fondateur. Mais la similitude entre ces deux "lois" s'arrête là. La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière, centré sur l'immobilier ancien. 

Julien Denormandie est en partie à l'origine de la loi Elan (pour Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), dite "loi logement". En deux mots, la loi Elan vise à "faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles". Cette loi est issue d'un projet de loi présenté par Jacques Mézard, l'ancien ministre de la Cohésion des territoires, dont Julien Denormandie était alors le secrétaire d'État.

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