1. Le guide de la Loi Pinel

  2. La loi Denormandie : investir dans l'immobilier ancien en 2020

  3. Loi Denormandie: dans quels types de biens immobilier investir ?

Loi Denormandie: dans quels types de biens immobilier investir ?

Loi Denormandie: dans quels types de biens immobilier investir ?

Sommaire de l'article

La loi Denormandie a été introduite le 1er janvier 2019 par le ministre Julien Denormandie. Cette loi, qui réponds aux mêmes principes que la loi Pinel, a été mise en place afin d'encourager les investisseur à miser sur des biens immobilier ancien et qui ont besoin de rénovation. Quels sont les biens immobiliers éligibles à cette loi ? Qui peut en bénéficier ? Où peut-on investir en Denormandie ? Tour d'horizon de la loi Denormandie immobilier. 

Loi Denormandie: principe et décret

La loi « Denormandie ancien », qui tient son nom de l’actuel ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Introduite par la Loi de Finances pour 2019, elle vise à assouplir les conditions d’acquisition d’un bien immobilier ancien avec travaux. Cette loi s'inspire pleinement de la loi Pinel ancien. Plus que cela, elle la complète en remplacement de la loi Cosse.

Son objectif principal est d'encourager les investisseurs immobiliers à effectuer des travaux de rénovation dans les centres-villes de villes moyennes qui comportent de nombreux logements (appartements, immeubles, anciens locaux commerciaux ou industriels à transformer en habitation) vacants et en mauvais état du parc d’habitat privé. Vous l'aurez compris, il n’est donc pas possible d’investir dans un logement neuf avec le dispositif Denormandie. Son utilité est ailleurs, nous vous en parlerons plus en détails ci-dessous.

Bien sûr, vous ne pourrez pas faire tous les travaux que vous souhaitez, la loi Denormandie implique des conditions, comme n'importe quel dispositif. Cependant, si vous réaliser les travaux et les rénovations attendues vous pourrez réduire votre impôt sur le revenu (IR) jusqu’à 21% du prix de revient total du logement:

  • achat du bien
  • frais d’acquisition
  • coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement.

Comme dans le Pinel, l’avantage fiscal varie en fonction de la durée pendant laquelle ils s’engagent à louer le bien:

  • 12 ans: Réduction d'impôt de 21% du prix du bien 
  • 9 ans: Réduction d'impôt de 18% du prix du bien 
  • 6 ans: Réduction d'impôt de 12% du prix du bien 

► A lire également: Loi Denormandie et déficit foncier : possible ou non ? 

Qui peut en bénéficier ? 

Il faut savoir, que la loi Denormandie ancien est encore voué à changer d'ici 2020 mais ce que l'on sait c'est l’investisseur en ancien devra répondre à des obligations précises afin être éligible aux aides fiscales mises en place par le plan Denormandie. Parmi elles :

  • Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021
  • S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
  • Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.

► A lire également: Loi Denormandie: la nouvelle loi Cosse

Loi Denormandie: villes éligibles

Denormandie: villes engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT)

222 villes sont éligibles au dispositif Denormandie

Outre les villes du plan « Action cœur de ville », les communes engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT) peuvent proposer à des particuliers ou à des promoteurs d’investir, de rénover et de louer moyennant une défiscalisation. L’ORT permet ainsi d’être éligible au dispositif « Denormandie ancien ».

Aujourd'hui, plus d'une cinquantaine d'agglomérations participe au Denormandie, cette liste est partie pour s'allonger dans les mois à venir. On y trouve aussi bien des petites communes comme Tarare (69) ou Vannes (56) que des villes de taille moyenne comme Bayonne.

►Lire aussi : Peut-on investir en loi Denormandie à Toulouse ?

C’est l’article 157 de la loi Elan (pour Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 qui a créé les ORT. Il précise que les ORT font l’objet d’une convention signée entre l’État, ses établissements publics (Caisse des Dépôts, Anah, Anru…) et un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres.

► À lire également: Liste des villes éligibles à la loi Denormandie

Bon à savoir : là où la loi Pinel n'admet plus que 3 zones, le nouveau dispositif Denormandie est à nouveau élargi à des communes des zones C, et B2, qui comprennent des communes corses et dans les DOM.

Loi Denormandie: plafonds de loyers par zone et plafonds de ressource 

Les plafonds de loyers du propriétaire

En contrepartie de l’avantage fiscal que lui procure le dispositif Denormandie, le propriétaire du bien rénové doit s’engager à louer son bien (pendant six, neuf ou douze ans) à un loyer raisonnable à des ménages modestes ou de classe moyenne. L’application des plafonds à respecter répond aux mêmes règles que celles appliquées en Pinel neuf. De ce fait, les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs au plafond, multiplié par un coefficient correcteur (qui ne peut excéder à 1,2) tenant compte de la surface du logement. 

La formule de calcul du loyer maximum pour le Denormandie répond à la formule : 

Barème Pinel x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.

Calqués sur ceux du Pinel, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré pour 2020 pour le Denormandie fixés par l’administration fiscale sont les suivants :

ZonesPlafonds mensuels de loyer au m² en 2020
Zone A bis 17,43€
Zone A12,95€
Zone B110,44€
Zone B2 (sur agrément)9,07 €

Les plafonds de ressource du locataire 

Le nouveau dispositif fiscal Denormandie est applicable sous réserve de plafonds de ressources du locataire. Le locataire ne pourra donc pas dépasser un certain niveau de revenus pour obtenir le logement. Là encore, les conditions à respecter sont les mêmes qu’en Pinel neuf. Il y a peu de différences entre le Denormandie et le Pinel, néanmoins les seuils varient selon:

  • L’emplacement du bien à louer
  • La composition du ménage qui occupe le logement en location.

Le 2 avril 2019, l’administration fiscale a publié les plafonds de ressources applicables pour 2020:

Composition du FoyerZone A bisZone AZone B1Zones 2 et C
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €28 217 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €37 861 €
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
89 439 €82 776 €60 783 €54 705 €
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
107 053 €97 991 €71 504 €64 354 €
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
120 463 €110 271 € 80 584 €72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €+ 8 089 €

Foire aux questions

Loi Denormandie.gouv: où trouver les informations indispensables ? 

Plusieurs sites internet sont mis à votre dispositions afin que vous puissiez y trouver toutes les informations nécessaires. Grâce à ces mines d'informations vous pourrez préparer, anticiper et choisir votre projet immobilier dans les meilleures conditions possibles.

  1. Site officiel

Dans un premier temps nous allons vous parler du site dédié à la loi Denormandie crée par le gouvernement : www.loi-de-normandie.fr. Plusieurs rubriques sont mises à votre disposition pour faciliter vos recherches. Tout d'abord un accueil où l'on vous présente les grandes lignes de la loi. C'est là que vous trouverez:

  • Le contexte de la loi Denormandie
  • Les conditions d'application
  • Les documents justificatifs indispensables
  • Les zones Denormandie
  • Les plafonds Denormandie
  • Les travaux éligibles 
  • etc... 

Ce site vous proposera également un test d'éligibilité, une carte pour connaître les villes éligibles à ce dispositif, ... C'est un site complet qui vous permettra d'être incollable sur le sujet. Un bon départ.

      2. Une page dédiée 

Le site www.economie.gouv.fr vous dédie également plusieurs pages/articles pour vous parler de la loi Denormandie en détails. Qu'est-ce que le dispositif Denormandie, quelles rénovations peut-on entreprendre dans l'ancien pour bénéficier d'une réduction d'impôts. Autant d'informations primordiales à votre préparation de projet. Ces articles crées par le gouvernement vous permettront d'approfondir le sujet de la fiscalité si vous décider d'investir dans l'immobilier ancien. 

      3. Service public

Cette page est bien plus concise mais tout aussi informative et efficace. Grâce à des onglets que vous pouvez déplier, vous saurez tout sur:

  • Les conditions à l'investissement immobilier
  • Les conditions liées au locataire
  • Les conditions à la location
  • Le montant de la réduction d'impôt

Avec toutes ces informations vous êtes paré pour gérer et préparer votre projet immobilier en toute sérénité. 

Peut-on investir en loi Denormandie en SCI ? 

C'est possible une fois que vous avez demandé l'autorisation auprès d'une autorité compétente. 

Comment faire une simulation de loi Denormandie ?

Comme nous vous le disions plus haut, il est important de bien se préparer avant de se lancer dans un projet de cet ampleur. Pour bénéficier du dispositif Denormandie il faut répondre à certaines caractéristiques, fournir certaines pièces justificatives mais aussi connaître les lieux où investir. Les sites que nous vous avons partagé ci-dessus permettent de répondre à de nombreuses questions. Néanmoins, cela reste des réponses très générales et elle ne s'adaptent pas forcément à votre situation en particulier. Voilà pourquoi des simulateurs existent pour vous permettre de faire le point mais surtout de savoir combien d'économies d'impôts vous pourriez réaliser en vous lançant d'un investissement Denormandie.

Tacotax vous permets de faire une simulation rapide et gratuite. N'hésitez pas, cela vous permettra d'y voir plus clair, de vous donner toutes les clés nécessaires et qui sait de peut-être vous convaincre de vous lancer dans l'aventure Denormandie. 

Quels sont les documents justificatifs ?

Les 3 décrets d'application du 27 mars 2019 précisent la nature des documents à soumettre auprès de l'administration fiscale. Pour les obtenir, il existe deux possibilités : Vous avez vous-même entrepris la rénovation du bien. Vous devrez alors délivrer les documents suivants :

  • 2 diagnostics de performance énergétique (DPE) qui devront être réalisés par des professionnels. Les documents attesteront des réductions de consommation d'énergie avant et après les travaux.
  • Les factures justificatives des travaux réalisés. Elles préciseront le lieu de réalisation des travaux et leurs spécificités.

Les travaux sont effectués par le promoteur immobilier auquel vous achetez le bien. C'est à lui de vous fournir l'ensemble des pièces justificatives citées précédemment.

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