Le décret de loi Denormandie a été mis en place afin d’inciter les investisseurs immobiliers à restaurer des logements vides, anciens et dégradés, situés dans le centre de communes éligibles. Tout cela dans le but de les mettre en location à un prix raisonnable. Mais vous y gagnez aussi puisqu’en investissant avec le Denormandie vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu qui variera en fonction de la durée de location du bien. Quelles règles respecter ? Comment investir en Denormandie en 2020 ? Sous quelles conditions ? Tour d’horizon.
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Dispositif Denormandie : ce qu’il faut retenir
La loi Denormandie ancien tient son nom de l’actuel ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 grâce à la Loi de Finances 2019.
Son but : assouplir les conditions d’acquisition d’un bien immobilier ancien avec travaux dans le cadre de la loi Pinel déjà en place, dont elle s’inspire et qu’elle complète.
Son objectif : encourager les investisseurs immobiliers à effectuer des travaux de rénovation dans les centres-villes de villes moyennes qui comportent de nombreux logements vacants et en mauvais état du parc d’habitat privé. L’investisseur proposera ensuite son bien à un loyer raisonnable.
Attention : Il n’est pas possible d’investir dans un logement neuf avec le dispositif Denormandie. |
Gain : En contrepartie de l’acquisition et de la rénovation de l’appartement en question vous pourrez réduire votre impôt sur le revenu jusqu’à 21 % du prix de revient total du logement (achat du bien + frais d’acquisition + coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement). Mais attention, comme avec le Pinel, l’avantage fiscal varie en fonction de la durée de location du bien.
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Comment en bénéficier : vous devez acquérir le bien vide à compter du 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, dans une ville moyenne labellisée " Action Cœur de ville" comme Tarare ou Vannes par exemple, il y a 222 villes actuellement. Ou bien, dans une agglomération ayant conclu avec l’État une convention d'opération de revitalisation du territoire (environ 50 en 2019).
Voici quelques exemples de villes éligibles à la loi Denormandie : Bayonne (Pays Basque), Poitiers (Vienne), Montauban (Tarn-et-Garonne) et Laval (Mayenne).
Quels sont les barèmes de la loi Denormandie ?
Ce dispositif respecte les mêmes plafonds que ceux appliqués par la loi Pinel. Les investisseurs se doivent donc de répondre aux seuils réglementaires concernant les ressources de leurs locataires et le prix au m² de leurs loyers. Retrouvez les plafonds de la loi Denormandie 2021 ci-dessous :
| Zone Pinel | Prix maximum au m² |
| A bis | 17,55 € |
| A | 13,04 € |
| B1 | 10,51 € |
Foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
Célibataire | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € |
Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € |
+ 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € |
+ 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € |
+ 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € |
+ 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € |
Par personne à charge supplémentaire | + 13 390 € | + 12 258 € | + 8 969 € |
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Le décret d’application du dispositif Denormandie
Il s’agit du "décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 relatif aux conditions d’application de la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts. Vous pouvez retrouver tous les détails de cette loi sur le site officiel legifrance ou bien en consultant le bulletin officiel". Pour plus d’information sur les réductions d’impôts, consultez les BOI Denormandie suivants :
- BOI-IR-RICI-365-10 : pour le champ d’application de la réduction d’impôt
- BOI-IR-RICI-365-20 : pour les conditions d’application de la réduction d’impôt
- BOI-IR-RICI-365-30 : pour les modalités d’application de la réduction d’impôt
Voici le montant de la déduction fiscale à laquelle peut prétendre un investisseur :
- Location de 6 ans : une réduction d’impôt totale de 12 % du montant de l’investissement (2 % par an pendant six ans)
- Location de 9 ans : une réduction d’impôt totale de 18 % du montant de l’investissement (2 % par an pendant neuf ans)
- Location de 12 ans : une réduction d’impôt totale de 21 % du montant de l’investissement (2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant les années suivantes)
► À lire également : Quelles conditions pour louer un logement en Denormandie ?
Loi Denormandie et travaux : les droits et les devoirs
Côté travaux, le Denormandie ressemble beaucoup à la loi Pinel, à une différence prête : le dispositif Denormandie propose des contraintes de rénovation bien plus souples que celles de son aîné. En effet, le dispositif Denormandie n’impose plus de faire des travaux de rénovation considérables. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et porter sur la seule amélioration de la performance énergétique. Pour bénéficier de l’aide, aucune réglementation énergétique, comme le label RT 2012 ou BEPAS, n’est prise en compte.
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie sont les suivants, au regard du décret du 26 mars 2019 paru au Journal officiel du 27 mars 2019 :
- l’isolation de la toiture
- l’isolation des murs donnant sur l’extérieur
- l’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur
- le changement de système de chauffage
- le changement de système de production d’eau chaude sanitaire
Il y a bien sûr des conditions. Deux choix s'offrent à vous, soit :
- Vos travaux doivent représenter au moins deux types de travaux sur les cinq cités ci-dessus
- Soit, les travaux doivent être réalisés au choix du propriétaire
La même condition s'impose aux deux choix : ils doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel et de 20 % en collectif.
Pour aller plus loin :