Si vous souhaitez investir dans un logement ancien, le dispositif Denormandie est sûrement fait pour vous. Il vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Ce logement doit être notamment situé dans le centre de certaines communes. Peut-on investir en loi Denormandie en SCI ? Quels sont les plafonds de loyer en Denormandie ?
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
La loi Denormandie n’est pas ancienne, mais elle a décidé de s’occuper de l’immobilier ancien. Petite sœur de la loi Pinel, et votée dans le cadre de la Loi de Finances 2019, l'amendement Denormandie est un dispositif d’investissement locatif destiné à encourager la rénovation dans l’ancien. Il a été proposé par le ministre Julien Denormandie devenu ministre chargé de la Ville et du Logement en octobre 2018 et remplace la loi Cosse. Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé pour le mettre en location. Ce dispositif de défiscalisation est donc bien une forme de loi Pinel ancien. Son objectif premier est donc celui d’accélérer la rénovation des logements en mauvais état pour répondre aux besoins de logement des populations. Ce dispositif fait donc d’une pierre deux coups. D’un côté, il permet de lutter contre l’insalubrité des logements, mais aussi de loger une population de plus en plus nombreuse et de plus en plus mal logée.
Cependant, pour qu’il fonctionne, le dispositif Denormandie doit répondre à de nombreuses conditions. En effet, il s’applique uniquement dans certaines zones (voir ci-dessous) et dans les villes bénéficiaires du programme national Action Cœur de ville.
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Loi Denormandie ancien : les conditions d’application
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, il faut investir dans un logement ancien, certes, mais le but principal est de le rénover pour pouvoir le louer. Cependant, le montant de ces travaux de rénovation, dois représenter 25 % au moins du coût total de l’acquisition. D’ailleurs, l’investisseur en ancien devra répondre à des obligations précises afin être éligible aux aides fiscales mises en place par le plan Denormandie. Les voici :
- Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021
- S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
- Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.
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2020 : l’année du changement pour le dispositif Denormandie
Malgré son jeune âge, la loi Denormandie subit déjà quelques ajustements et mises à jour. Le premier point sur lequel le gouvernement souhaiterait revenir pour 2020 : les zones d’éligibilité. Comme vous le savez, elles correspondent à certains centres-villes des communes françaises éligibles au dispositif. Cela soulève une question essentielle : comment délimiter le centre d’une ville ? C’est la question qui fut débattue à l’Assemblée Nationale ce mardi 19 novembre 2019, avec pour conclusion qu’il était difficile d’en apporter une décision précise. Voilà pourquoi, la notion de centre-ville éligible va disparaître en 2020. Il suffira simplement d’investir dans un bien immobilier situé dans l’une des 245 communes admissibles au dispositif pour débuter une opération en Denormandie.
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Bon à savoir : le dispositif Denormandie a été rallongé d’un an et s’applique désormais jusqu’en 2022. |
Zone loi Denormandie : gare aux conditions
Conditions liées au loyer
Pour pouvoir bénéficier des avantages du dispositif Denormandie, il faut que votre investissement soit loué à titre d’habitation principale. Ce n’est pas la seule condition de location, il doit également être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition. La durée de l’engagement de location doit être de 6, 9 ou 12 ans. De plus, le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :
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Localisation du logement |
Plafonds mensuels de loyer au m² 2020 |
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Zone A bis |
17,43 € |
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Zone A |
12,95 € |
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Zone B 1 |
10,44 € |
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Zone B2 (sur agrément) |
9,07 € |
Conditions liées aux locataires
Les revenus du ou des locataires ne devront pas dépasser :
| Composition du Foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones 2 et C |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
89 439 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+ 13 421 € | + 12 286 € | + 8 990 € | + 8 089 € |
Loi Denormandie dans votre ville : êtes-vous concerné ?
Comme nous vous le disions plus tôt les villes concernées doivent soit avoir conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT) soit faire partie de l’une des 245 communes du plan Action « Cœur de ville ». Nous n’allons pas vous citer toutes les villes qui bénéficient du dispositif Pinel, car elles sont au nombre de 245. Cela serait légèrement fastidieux et long. Néanmoins vous pouvez trouver une carte interactive des villes concernées par la loi Denormandie sur le site dédié à ce dispositif.
Loi Denormandie : les travaux éligibles à la réduction d’impôt
Vous devez réaliser des travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ou réaliser au moins 2 types des 5 travaux suivants :
- changement de chaudière,
- isolation des combles,
- isolation des murs,
- changement de production d’eau chaude,
- isolation des fenêtres.
Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE).
Quel est le montant de la réduction d’impôt Denormandie
Le calcul de la réduction d’impôt Denormandie s’opère à partir du prix de revient net du logement. Cette somme correspond à l’ensemble des dépenses liées à l’acquisition du bien y compris les dépenses de rénovation. L’avantage fiscal est étalé sur la durée de location. En bref, son montant est calculé en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :
- Pour une période de location de 6 ans : Réduction d’impôt de 12 % du prix du bien
- Pour une période de location de 9 ans : Réduction d’impôt de 18 % du prix du bien
- Pour une période de location de 12 ans : Réduction d’impôt de 21 % du prix du bien
| Bon à savoir : les règles sont différentes en Outre-mer |
Loi Denormandie : exemple concret
Vous achetez un bien d’un montant de 220 000 € à Tarare auquel s’ajoutent des dépenses de rénovation parmi les dépenses éligibles d’un montant de 40 000 €. Vous louez sur une période de 9 ans. Vous bénéficiez d’un avantage fiscal de 46 800 € soit 5 200 € de réduction d’impôt sur le revenu par an.
| Bon à savoir : La réduction d’impôt Denormandie est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €. Si vous achetez un logement plus cher, la fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de votre réduction d’impôt. |
Foire aux questions
Est-il possible d’investir en SCI ou SCPI en loi Denormandie ?
Oui. Tout comme il existe des SCPI Pinel, il est possible de se constituer en Société Civile de Placement Immobilier.
Peut-on investir en loi Denormandie à Bayonne ?
Oui. La ville de Bayonne (Pays basque) est éligible au dispositif Denormandie.
►Pour aller plus loin :