Denormandie : loi Pinel bis ou nouveau dispositif ?

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 02 juin 2021

Loi Denormandie : ce que dit le texte de loi

Sommaire de l'article

Mise en place par la loi de finances 2019, la loi Denormandie permet à un contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt, sous conditions. L’administration fiscale est venue commenter les dispositions de la loi Denormandie dans le Bofip. Qu'est-ce qui le différencie des autres dispositifs de défiscalisation ? Tacotax revient sur les textes établis à propos de cette loi. Explications. 

Le champ d’application de la loi Denormandie

Pour bénéficier de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire rénové prévue par la loi Denormandie, il est nécessaire d’être un contribuable dont le domicile fiscal est situé en France au moment où l’acquisition immobilière est réalisée. Il faut donc que la signature de l’acte authentique d’achat ait lieu entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Il n’y a pas d’obligation en ce qui concerne la date du début de la réalisation des travaux. En revanche, ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle de l’achat du bien à rénover. 

Selon le Bofip, la loi Denormandie autorise une réduction d’impôt pour toutes les acquisitions de logements qui ont déjà été rénovés ou dont la rénovation est prévue. Ainsi que pour les acquisitions de locaux destinés à être transformés en bien à usage d’habitation ou dont la transformation a déjà été effectuée. Les rénovations doivent nécessairement porter sur :

  • la réalisation d’économies d’énergie ;
  • l’assainissement, la modernisation ou l’aménagement du bien.

En bref, il s’agira de logements anciens, jugés inhabitables. Sortent du cadre du dispositif Denormandie les travaux qui viennent seulement modifier la décoration du bien ou qui sont effectués dans des espaces comme :

  • la cave ;
  • les combles (s’ils n’ont pas été aménagés) ;
  • les sous-sols ;
  • les garages ;
  • les balcons, loggias et terrasses ;
  • les vérandas ;
  • ainsi que les dépendances du logement.

De même, aucune réduction d’impôt n’est prévue par la loi Denormandie en ce qui concerne les piscines privées, les serres ou les terrains de jeux

Attention, seuls les biens immobiliers situés dans le centre de villes dont les habitations ont un besoin de réhabilitation important ou qui ont conclu une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ou territoires ORT) sont concernés. C’est par exemple le cas de Vannes ou encore Tarare.

► Lire aussi : Peut-on investir à Toulouse avec la loi Denormandie ?

Bon à savoir

Selon le Bofip, la loi Denormandie peut, sous certaines conditions, accorder une réduction d’impôt aux contribuables qui ont souscrit des parts dans une SCPI dans la mesure où cette acquisition a été réalisée dans la période d’application de ladite réduction d’impôts. 

Les conditions d’application de la loi Denormandie

Pour que s’applique la réduction d’impôt prévue par la loi Denormandie, le Bofip stipule que les travaux de rénovation ou de transformation effectués doivent nécessairement être facturés par une entreprise. De même, le montant facturé doit représenter au moins 25 % du prix de revient du bien immobilier acquis. 

Pour donner un exemple, imaginons qu’une personne achète un bien en vue de le rénover pour un montant de 120 000 €, en ce compris les frais liés à l’acquisition. S’il souhaite bénéficier de la réduction d’impôt autorisée par la loi Denormandie, il devra réaliser des travaux pour un montant d’au moins 40 000 € TTC. Pour vérification, voici le calcul à effectuer :

(120 000 € + 40 000 €) x 25 % = 40 000 €. 

Si le bien immobilier avait déjà fait l’objet de travaux de rénovation et qu’il a été acheté pour cette même somme de 120 000 €, il faudra que le montant des travaux réalisés corresponde à 25 % du coût total de l’opération soit : 120 000 x 25 % = 30 000 €. 

Pour bénéficier de l'avantage fiscal prenant la forme d'une réduction d'impôt offerte par le dispositif Denormandie en tant que loi, le Bofip stipule également que les travaux de rénovation doivent avoir été réalisés par une entreprise. Cela implique nécessairement que les travaux réalisés par le contribuable en personne ou par une tierce personne qui n’est pas une entreprise ne sont pas pris en compte. 

De même que le coût des matériaux s’ils n’ont pas été achetés et facturés par une entreprise. De ce fait, il est indispensable de se procurer l’ensemble des factures qui identifient de manière distincte le montant de l’ensemble des travaux de rénovation ou de transformation du logement éligibles à la réduction d’impôt de la loi Denormandie.

► Lire aussi : Peut-on faire du déficit foncier en loi Denormandie ?

Les modalités d’application de la loi Denormandie 

Lorsqu’une personne a droit à la réduction d’impôt, celle-ci est imputée sur l’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle un logement rénové a été acheté ou des parts de SCPI souscrites. Elle est imputée sur l’impôt de l’année au cours de laquelle les travaux ont été achevés lorsqu’un logement ou un local a été acheté en vue de sa rénovation. 

Selon le Bofip, la réduction d’impôt prévue par le dispositif Denormandie est répartie sur 6 ou 9 ans à raison de ⅙ ou de ⅑ (en fonction de la durée de l’engagement de location initialement pris) du montant total chaque année. 

Il existe bien entendu une limitation quant au nombre d’investissements annuels ouvrant droit à la réduction d’impôt de la loi Denormandie. Cet avantage fiscal ne pourra pas être calculé sur le prix de revient de plus de deux logements.

De même, impossible pour un logement bénéficiant du dispositif Pinel et de la réduction d'impôt qui en découle de bénéficier également d’une réduction d’impôt grâce au Denormandie (loi). Il faudra choisir l’un ou l’autre des dispositifs au moment de le déclarer dans la première déclaration de revenus concernée.

Dernier point : vous ne pouvez investir en Denormandie, tout comme avec la loi Pinel, que dans une limite de 300 000 € annuels.

Les plafonds de loyers

Lorsque vous investissez en loi Denormandie, les loyers appliqués sont soumis à un plafond mensuel. Retrouvez ci-dessous les derniers en vigueur :

Zone PinelPrix maximum au m²
A bis17,55 €
A13,04 €
B110,51 €

On remarque que ces plafonds mensuels sont les mêmes que ceux en vigueur dans le cadre de la loi Pinel. De plus, la zone B2 n'est accessible en Denormandie que sur agrément.

Les plafonds de ressources

Tout le monde ne peut pas louer un logement investi via la loi Denormandie : en effet, des plafonds de ressources des futurs locataires doivent être respectés, car ils font partie intégrante des conditions du dispositif. C'est autant le cas pour une location de 6 ans que pour une location de 12 ans. Retrouvez ci-dessous les plafonds de ressources annuelles maximum selon la zone où est situé le bien : 

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

► Lire aussi : Comment sont fixés les loyers en loi Denormandie ?

Foire aux questions

🤝 Que se passe-t-il si la réduction d’impôt de la loi Denormandie dépasse le montant de mon impôt sur le revenu ?

Sachez-le, le solde ne pourra ni donner lieu à un remboursement ni être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes. 

🤝 Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Introduite par la loi de Finances 2015, la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’une personne achète un bien immobilier à usage d’habitation qu’il s’engage à louer nu, en tant que résidence principale, pour une période d’au moins 6 ans. 

🤷 Qu’est-ce que le Bofip ?

Bofip est le sigle utilisé pour désigner le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts. Ce site internet dispose d’une base unique dans laquelle vous pouvez retrouver l’ensemble des commentaires que fait la Direction Générale des Finances Publiques sur la législation fiscale. 

🤝 Comment calculer le prix de revient d’un bien immobilier ?

Pour estimer le prix de revient d’un logement, il faut prendre en compte son prix d’acquisition et majorer ce montant des frais liés à son acquisition (honoraires du notaire, commissions, taxe de publicité foncière et droits d’enregistrement) et du montant facturé par une entreprise pour la réalisation de travaux de rénovation ou de transformation.