1. Le guide de la Loi Pinel

  2. La loi Denormandie : investir dans l'immobilier ancien en 2020

Loi Denormandie : investir dans l'immobilier ancien en 2020

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Sommaire de l'article

Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie vient compléter la loi Pinel ancien et remplacer le dispositif Cosse « Louer abordable ». Ce nouveau dispositif d’investissement locatif encourage les travaux de rénovation dans des zones comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état. Il porte le nom de Julien Denormandie, actuel ministre de la Ville et du Logement. Conditions, avantages et contenu de cette nouvelle loi défiscalisante. 

Article mis à jour le 15 mai 2020.

 Loi Denormandie : la loi "Pinel ancien" simplifiée en 2020

Le parc immobilier locatif français souffre de précarité, sur de nombreux plans : énergétique, construction, etc. En France, au moins 5 % des quelque 670 000 copropriétés seraient en situation de grande précarité et 450 000 logements sont considérés comme indignes. Face à ce constat, le gouvernement a décidé d'agir en instaurant de nouveaux dispositifs défiscalisants accessibles aux particuliers. 

Au catalogue déjà riche des dispositifs de défiscalisation immobilière français s'est ajouté une nouvelle page le 1er janvier 2019 : c'est la loi Denormandie, du nom de l’ancien ministre délégué à la Ville et au Logement, Julien Denormandie, en poste jusqu'en juillet 2020. Depuis le remaniement ministériel et l'entrée en vigueur du gouvernement Castex, c'est désormais Emmanuelle Wargon qui occupe ce poste.

Pour faire simple, cette loi complète le Pinel et remplace le Cosse. Adopté à la suite des effondrements d’immeubles survenus à Marseille et Charleville-Mézières début novembre 2018, cette nouvelle loi de défiscalisation immobilière vise à favoriser la réhabilitation de l'ancien dégradé, notamment en centre-ville. Ou, pour reprendre les propos de son fondateur :

“Inciter à la rénovation de logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué”

Destinée à l'investissement locatif, la loi Denormandie concerne les achats dans l'ancien avec mise en location. Elle s'adresse aux particuliers mais également aux promoteurs immobiliers qui cherchent à acquérir un bien immobilier rénové. Elle ouvre droit à la même réduction d’impôt qu’un investissement Pinel ancien.

Tout comme elle, elle dépend là encore de la durée de location du logement, à savoir :

  • 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;
  • 21% pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.

Les propriétaires qui investissement en Denormandie ont donc tout intérêt à louer le bien le plus longtemps possible. En effet, il faut savoir que la réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il englobe le prix d’achat et le montant des travaux. 

►Lire aussi : Loi Pinel : comment ça marche ?

“Le dispositif Denormandie est une excellente mesure, qui devrait avoir un triple effet : maintenir un habitat de qualité, assurer un rééquilibrage entre existant et construction neuve, et accélérer la réhabilitation des logements anciens”

Jean-Marc Torrolion, président de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM).

Bon à savoir : ce nouveau levier fiscal devrait remplacer le dispositif Cosse qui, depuis le 1er janvier 2017, proposait aux propriétaires de louer à un loyer abordable à des ménages modestes, en contrepartie d’un abattement fiscal allant de 15 à 85 %

Investissement en loi Denormandie : les conditions à respecter

Pour les investisseurs

Comme pour tous les dispositifs de défiscalisation, il existe un certain nombre de critères et de conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt, à commencer par la géolocalisation et le type de bien. Sous la loi Denormandie, seuls les appartements et les maisons à restaurer dans une zone comprenant de nombreux logements vides ou vétustes entrent dans le cadre éligible. L'investissement est plafonné à 300.000 € par an, et le m² à 5 500 €. L’acquisition devra intervenir entre le 01/01/2019 et 31/12/2021.

Jusque-là, ces conditions sont les mêmes qu'en loi Pinel. La différence ? Les travaux, dont la part de budget doit représenter 25 % du total de l'opération. Pour un bien vendu 200 000 € par exemple, le prix est décomposé en :

  • 150 000 € d'acquisition (avant travaux),
  • et de 50 000 € TTC de travaux 

Attention, si les particuliers peuvent organiser les travaux eux-mêmes, ils doivent obligatoirement en confier la réalisation à des professionnels. Ils ne peuvent pas rénover eux-mêmes le bien.

Autre différence notable : contrairement à la loi Pinel, les logements rénovés sous la loi Denormandie ne sont pas tenus de répondre aux critères de réglementation énergétique, comme le label RT2012 ou BBC, pour ouvrir droit à une réduction d'impôt. De plus, Par ailleurs, contrairement au Pinel réhabilité au déficit foncier, qui impose de transformer en logement un bien n’étant pas considéré comme habitable, et donc des devis de travaux très élevés, le dispositif Denormandie impose seulement 25 % de travaux.

Enfin, les propriétaires doivent respecter les plafonds de ressources et de loyer des locataires, qui sont les mêmes que ceux établis pour la loi Pinel.

Les plafonds de loyer et de ressources avec la loi Denormandie

L'objectif des dispositifs défiscalisants comme le Denormandie et le Pinel est double : encourager l'investissement locatif tout en permettant l'accès au logement au plus grand nombre. Pour cette raison, les revenus et le loyer maximum des locataires sont plafonnés. Cela signifie qu'au-delà d'un certain seuil de ressources, les locataires ne peuvent plus prétendre aux logements Pinel ou Denormandie. Cela signifie également que les bailleurs ne peuvent fixer le loyer librement : le prix du m² est plafonné en fonction de la zone.

Deux variables déterminent ces plafonds :

  • la localisation du logement
  • la composition du foyer

Plafonds de loyer 2020

ZonePlafond de loyer
Zone A12,95€ /m²
Zone Abis17,43€ /m²
Zone B110,44€ /m²
Zone B29,07€ /m²

Plafonds de ressources 2020

Les revenus du ou des locataires ne devront pas dépasser :

Composition du Foyer en 2019Zone A bisZone AZone B1Zones 2 et C
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €28 217 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €37 861 €
Personne seule ou couple +
1 personne à charge
75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €
Personne seule ou couple +
2 personnes à charge
89 439 €82 776 €60 783 €54 705 €
Personne seule ou couple +
3 personnes à charge
107 053 €97 991 €71 504 €64 354 €
Personne seule ou couple +
4 personnes à charge
120 463 €110 271 € 80 584 €72 526 €
Majoration
à partir de la 5e personne
+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €+ 8 089 €

►Lire aussi : Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Pour les biens : l'insalubrité est de rigueur

Loi Denormandie : une réponse à l'insalubrité des logements

Déposé en novembre 2018 devant l’Assemblée Nationale, l’amendement Denormandie cible la réhabilitation de l’habitat indigne. Cette notion juridique est utilisée pour qualifier l’ensemble des situations d’habitat qui sont un déni au droit de logement. Cette notion englobe :

  • les immeubles, les logements et les locaux insalubres et impropres à une utilisation humaine
  • les maisons et les immeubles en ruine, qui présentent un risque d’insécurité
  • les immeubles et les logements qui présentent des risques de saturnisme (plomb accessible)
  • les hôtels présentant un risque pour les occupants ou les voisins…

Le logement qui sert de support doit être à l'origine insalubre. La notion d'insalubrité dans les logements repose sur 15 critères différents :

  • surface minimum habitable,
  • hauteur minimale sous les plafonds,
  • problème de gros oeuvre,
  • problème d'étanchéité du toit,
  • charpente ou toiture posant un problème de sécurité,
  • absence ou défaut sur les gardes corps et rambardes,
  • présence de composés connus et incompatibles avec la destination (plomb, amiante),
  • électricité,
  • gaz,
  • alimentation et évacuation des eaux,
  • installations sanitaires,
  • ventilation et ouverture,
  • parois et menuiseries extérieures.

Un logement est considéré comme insalubre dès qu'il ne répond pas à au moins 4 de ces critères. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, vous devez faire réaliser un bilan technique par un professionnel agréé avant et après les travaux de rénovation, afin de prouver à l'administration fiscale la réalité de la réhabilitation. De plus, les logements rénovés doivent être mis aux normes BBC, Bâtiment Basse Consommation, garantissant la performance énergétique et donc l'économie d'énergie.

► Lire aussi : Loi Pinel : explication, évolution et conditions d'éligibilité

Loi Denormandie : les villes où investir 

Les récentes lois et dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, Censi-Bouvard) dans l'immobilier visent avant tout le neuf. L'objectif étant de relancer l'investissement locatif et la construction de logements et de quartier en périphérie des centres-villes. La loi Denormandie vient "en complément" afin que les grands centres urbains, souvent victimes de désertification, de tension locative ne soient pas mis de côté. Mais contrairement au Pinel neuf par exemple, où les villes éligibles sont classées par zones, la loi Denormandie ne tient pas compte du zonage A / B / C ni de la superficie de la commune.

Ce dispositif fiscal ne concerne pas toutes les communes de la France. Il s’applique uniquement :

  • aux 222 communes qui ont signé les conventions « Cœur de ville »
  • à celles qui se font accompagner par l’État dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire (ORT)

Bon à savoir : là où la loi Pinel n'admet plus que 3 zones, le nouveau dispositif Denormandie est à nouveau élargi à des communes des zones C, et B2, qui comprennent des communes corses et dans les DOM.

Parmi ces communes se trouvent notamment : Valence, Vierzon, Manosque, Longwy, Aurillac, Brive-la-Gaillarde, Gien, Béthune, Bourges, Fontainebleau, Auch, Dieppe , Auxerre, Tarascon, Tarare, Périgueux, Nogent-le-Rotrou, Saint-Dizier, Châtellerault, Castres, Vienne, Le Creusot, Sedan, Saint-Avold, Saint-Brieuc, Chalon-sur-Saône, Bergerac, Lisieux, Forbach, Marmande, Blois, Boulogne-sur-Mer, Draguignan, Vernon, Carpentras, Sarreguemines, Valenciennes, Saumur, Angoulême, Cambrai, Montbéliard, Alès, Romans-sur-Isère, Vire, Bourg-en-Bresse, Cognac, Beauvais, Arras, Sens, Chartres, Millau, Évreux, Cavaillon, Montauban, Troyes, Senlis, Libourne, Toul, Verdun, Charleville-Mézières, Dax, Fécamp, Narbonne, Châteaubriant, Maubeuge, Saintes, Château-Thierry, Vesoul…

►Lire aussi : Dans quelle ville investir en loi Denormandie ?

Loi Denormandie : quels sont les pièges à éviter ?

La loi Denormandie ressemble beaucoup à la loi Pinel ancien. En conséquence, les risques pour l'investisseur sont les mêmes :

  • le choix de l'emplacement
  • les programmes immobiliers très, voire trop, vendeurs
  • la vacance locative (surtout dans les zone B2 et C, peu attractives pour les locataires)

Mais ce n'est pas tout. Avec la loi Denormandie, l'investisseur ne peut pas déduire les dépenses de travaux de ses revenus fonciers. En revanche, ils peuvent déduire :

  • la taxe foncière 
  • tous les frais d'entretien du logement
  • les primes d'assurance
  • les frais de gestion locative
  • et enfin les intérêts d'emprunt

Foire aux questions

Que devient la loi Mézard, censée remplacée la loi Pinel ?

Ministre de la Cohésion des territoires de juin 2017 à octobre 2018, Jacques Mézard est à l'origine du projet de loi Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) ELAN et du  dispositif « Action cœur de ville ». Lors du remaniement du 16 octobre 2018, il n’est pas reconduit dans ses fonctions gouvernementales. Jacqueline Gourault lui succède. 

Peut-on investir en SCI ou SCPI en loi Denormandie ?

Oui. Tout comme il existe des SCPI Pinel, il est possible de se constituer en Société Civile de Placement Immobilier.

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