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Pièges à éviter lors d’un investissement en loi Pinel

Comme tout investissement, l'achat d'un bien immobilier éligible à la loi Pinel comporte certains risques. Le risque le plus important est de ne pas réussir à louer votre bien par manque de préparation. Les loyers constituent en effet votre recette foncière première et vous permettent, en plus de vos réductions d'impôts, de faire fructifier votre investissement. TacoTax vous présente les points clés à vérifier pour augmenter vos chances de louer votre bien !  

 

Piège n°1 : ne pas respecter les contraintes Pinel

Quels sont les contraintes de la loi Pinel
Vérifiez bien l'éligibilité de votre bien !

Le premier de ces pièges est d'investir dans un bien qui ne serait pas, après vérification, éligible à la loi Pinel. Grâce à notre dossier récapitulatif sur la loi Pinel, vous avez certainement constaté que, pour bénéficier de ce dispositif, votre bien doit répondre à plusieurs critères.

Lire aussi : Les conditions à respecter pour investir en loi Pinel 

Vous devez donc vous assurer que vous respectez bien toutes ces contraintes : est-il bien dans une zone éligible ? Répond-il bien aux exigences des labels "verts" de rénovation  ? Vous devez également réfléchir plus loin : serez-vous capable de revendre votre bien au moins aussi cher que vous l’avez acquis ?

Piège n°2 : ne pas vérifier l'emplacement du bien

Obtenir les labels verts avec Pinel
Un environnement bien connecté augmente vos chances de loyer !

Un appartement en bord de fleuve avec une vue parfaite et le calme régnant aux alentours peut paraître idyllique. Pour un investissement Pinel en revanche, cela peut s’apparenter à un cauchemar. N’oubliez pas que vous devez absolument attirer des locataires  !

Votre commune est-elle intéressante pour un investissement en loi Pinel ? Découvrez la compatibilité entre la loi Pinel et votre ville.

En effet, le second piège le plus important est de ne pas réussir à louer votre bien par manque de préparation. Les loyers constituent en effet votre recette foncière première et vous permettent, en plus de vos réductions d'impôts, de faire fructifier votre investissement.

Vous devrez donc bien vérifier si le logement est correctement desservi par les transports par exemple. Tenez compte du fait que vos locataires chercheront surtout un logement bien situé et pratique pour y vivre. Commerces, transports, mais aussi les écoles, crèches et universités font partie des structures les plus recherchées par les locataires. 

En outre, mieux vaut investir dans une ville où la population augmente, cela vous permettra d’attirer plus de locataires potentiels.

►Lire aussi : Les villes où investir avec le dispositif Pinel

Piège n°3 : ne pas pouvoir rembourser son emprunt

Ne pas surévaluer le loyer potentiel
Soyez malin et vérifiez que vous pourrez rembourser votre emprunt !

En investissant dans un bien immobilier, vous serez probablement amené à emprunter pour financer tout ou partie de l'opération. Cependant, qui dit prêt dit endettement ! Vous devez par conséquent peser le pour et le contre de votre investissement. Serez-vous capable de payer vos mensualités d’emprunt ?

Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte. Vous devez pouvoir estimer le montant que vous allez percevoir grâce aux loyers et le total des réductions d’impôts dont vous bénéficierez. Comparez ensuite cela avec le total que vous allez investir dans votre bien Pinel. La différence est la partie de l'investissement que vous allez financer vous même.

Piège n°4 : surévaluer le loyer potentiel

Être plus compétitif sur le marché immobilier avec la loi Pinel
Ne surévaluez pas le loyer demandé !

N’oubliez pas que pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, vous devez respecter un plafonnement des loyers. Par conséquent vous devez comparer le loyer que vous voulez demander à ceux pratiqués sur le marché immobilier du quartier. A vous de voir si il y a une possibilité d'adapter votre loyer pour le rendre plus compétitif.

En effet, si le plafond des loyers de la loi Pinel se trouve bien en dessous des loyers demandés aux alentours, vous ne pourrez pas profiter pleinement de votre avantage fiscal.

Piège n°5 : acheter dans une région à faible développement économique

Posez-vous cette question : qu'est-ce qui va amener les locataires à vouloir louer votre bien ? Quel est leur profil ?

Sous le dispositif Pinel, les logements loués le sont en résidence principale. De ce fait, les locataires sont généralement des actifs, salariés en indépendants. En faisant construire dans une région à fort potentiel économique et créatrice d'emploi, vous augmentez vos chances de louer rapidement et d'éviter le turnover de locataires. Si population française bouge principalement vers le Sud et de plus en plus vers l’ouest, c'est certes parce qu'il y « fait bon vivre », mais aussi parce ces régions sont dynamiques et riches en bassins d'emploi : Bordeaux, Montpellier, Toulouse, Lyon, mais aussi plus au Nord (Rennes, Nantes). Les loyers sont plus abordables qu'en région parisienne et l'attractivité économique se porte bien. Renseignez-vous sur les développements économiques locaux tels que les projets d’implantations industrielles et commerciales.

Piège n°6 : acheter sans vérifier les conditions du permis de construire

Le saviez-vous ? Si le permis de construire d’un immeuble n’est pas encore purgé de tout recours, vous vous exposez à des risques. Car dans ce cas, rien n'empêche un voisin ou une administration de déposer un recours pour le faire annuler, s'il considère que votre projet va à l'encontre des règles d'urbanisme en vigueur. Ce risque est encouru dans les deux mois qui suivent la publication du permis. Lors de l'achat du bien, assurez-vous bien le permis est purgé de tout recours.

Si ce n'est pas le cas, demandez a minima de pouvoir vous faire rembourser votre acompte et d'obtenir une rétractation sans frais si jamais un recours était déposé. Sachez que même avec cette condition suspensive, vous prenez le risque de perdre beaucoup de temps. 

Piège n°7 : acheter un bien sans garantie financière d’achèvement extrinsèque

bouée de sauvetage
Pinel : ne vous jetez pas à l'eau sans garanties !

Concerne uniquement les biens immobiliers en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Avec ce type de bien, l'acquéreur doit souscrire une assurance obligatoire qui assure l'achèvement de la construction. C'est la "garantie financière d’achèvement" (GFA). Deux versions existent : 

  1. La GFA intrinsèque ne garantit la fin des travaux qu’à hauteur des fonds de l’opération immobilière, principalement constitués des avances déjà collectées.
  2. la GFA extrinsèque qui assure l’achèvement des travaux quoi qu'il arrive, même en cas de faillite de promoteur. C'est celle-ci qu'il faut demander. Apportée par une banque, une compagnie d'assurance ou tout autre tiers payeur, cette garantie vous protège intégralement du début à la fin des travaux.

Après avoir couvert tous ces risques, vous êtes prêt à profiter de la défiscalisation en loi Pinel  ! N'hésitez pas à vous rendre sur notre page vous expliquant les avantages de ce dispositif. Notre dossier récapitulatif sur la loi Pinel est aussi très utile si vous ne connaissez pas encore bien le fonctionnement général de ce dispositif.

En règle général, vous l'avez compris, il faut faire appel à des experts capables de vous guider pour éviter tous ces pièces. Chez TacoTax, nous sommes là pour ça ! N'hésitez pas à faire notre simulation gratuite pour connaître les meilleurs dispositifs adaptés à votre situation et être mis en relation avec les meilleurs experts.

►Lire aussi : Simulation Pinel : exemples de cas concrets

 

Foire aux questions

Quelles sont les principales arnaques à reconnaître avec la loi Pinel ?

La loi Pinel permet de nombreux avantages niveau défiscalisation (jusqu'à 63 000€ d'impôt en moins). Néanmoins, il s'agit d'un placement immobilier à long-terme, avec tous les risques que cela implique. Il est facile de se laisser tenter par les taux mirobolants de réduction d'impôt, mais attention à ne pas faire aveuglément confiance aux offres commerciales des promoteurs. Certains contribuables emballés par les promesses de défiscalisation ne prennent pas le soin de s'informer par eux-mêmes de la pertinence de cet investissement, ni même de se rendre sur place. Certaines sociétés mal intentionnées promettent des "placements idéals et rentables", sûrs et gage de défiscalisation, dans des zones où le marché immobilier est complètement saturé. Des affirmations pré-contractuelles trompeuses, qui coûtent cher aux investisseurs. 

À l'intérieur du Placement Loi Pinel, il faut appréhender :

  • les garanties Locatives 
  • la garantie de percevoir les loyers, durant combien de temps 
  • la garantie de l'évolution du marché immobilier 
  • la garantie d'une revente de son bien et son prix

Les pièges à éviter sont-ils les mêmes pour la loi Pinel Outre-Mer ?

Grosso modo oui. Construction, choix du promoteur, possibles problèmes de malfaçon, de délais de livraisons, etc. En métropole comme en Outre-Mer, le Pinel reste un placement locatif qui comporte des risques. D'où l'importance de bien se renseigner sur les conditions d'investissements, les différentes options et les potentielles arnaques. Sans compte qu'en Outre-Mer, la présence de zones sismiques et cycloniques peut compliquer les démarches de construction. 

Une différence cependant, celle de la carence locative. Si elle est réelle en métropole, c'est beaucoup moins le cas dans les départements d'Outre-Mer, où la demande locative est très forte.

Comment défiscaliser en Pinel ancien ?

Les contribuables ne souhaitant pas investir dans un logement neuf peuvent se rabattre sur le Pinel ancien. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez investir dans un logement jugé "indécent", c'est-à-dire qui ne répond pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et effectuer des travaux de réhabilitation. A l'issue, le logement est éligible à la réduction fiscale prévue par le dispositif Pinel ancien si ses caractéristiques de performance énergétique avoisinent celles d'un logement neuf.

Enfin, le bien doit également remplir les mêmes critères que le logement neuf Pinel (zone éligible, investissement et loyers plafonnés, etc). 

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