Loi Pinel : la zone A bis

Paris Skyline Panorama bei Sonnenuntergang mit Eiffelturm
Alice Bled

Alice Bled

Mis à jour le 23 juin 2021

Les communes situées en zone A bis sont celles dont le besoin en logements neufs est le plus élevé en France. La zone A bis profite alors d'une plus grande souplesse pour investir en Pinel, en l'occurrence, des plafonds de loyer et de ressources plus élevés. La zone A bis comprend la ville de Paris et les 76 communes avoisinantes.

Quels sont les plafonds de loyer de loi Pinel en zone A bis ?

La loi Pinel en zone A bis fixe le loyer à 17,55 € par mètre carré en 2021. Ce plafond permet de ne pas proposer de loyers totalement déconnectés du bien et de rester proche du marché – les plafonds sont révisées tous les ans. Quant aux plafonds de ressources, ils sont dépendants de la composition du foyer. 

Les plafonds de ressources des locataires en zone A bis Pinel

Ces plafonds représentent le seuil maximum de revenus au-dessus duquel les candidats à la location en Pinel ne peuvent y plus prétendre. Lors de sa création en 2014, le dispositif Pinel visait à inciter l'investissement locatif tout en permettant l'accès au logement aux ménages à revenus modestes, d'où l'instauration de plafonds de ressources.

Attention, ces plafonds de ressource sont observés l'année de la signature du bail, c'est-à-dire lorsque les locataires entrent dans le logement. Si leurs revenus viennent à augmenter durant la période de location, cela ne change rien au contrat de bail, même s'ils dépassent les plafonds.

Voici les ressources des locataires Pinel pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 :

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

Comment calculer le loyer Pinel en zone A bis ?

Comme nous l'avons vu, l’éligibilité à la loi Pinel dépend du respect des plafonds de la loi Pinel, revalorisés chaque année. Pour calculer le loyer Pinel, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

  • le coefficient multiplicateur de zone
  • le plafond de loyer de la zone où se situe le logement
  • la surface habitable du logement (surface pondérée)

La formule de calcul du coefficient multiplicateur est la suivante :

Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 ÷ Surface Utile)

Ainsi, le plafonnement de loyer au mètre carré en zone Pinel A bis est de 17,55 € en 2021. En tant que propriétaire d'un bien Pinel en zone A bis, fixer un loyer supérieur à ce plafond ne vous permettra pas de bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu. Ce seuil de loyer doit être respecté durant toute la durée de la location de votre bien (6, 9 ou 12 ans).

Région parisienne oblige, on note que ce seuil est le plus élevé de toutes les zones Pinel, puisque le prix maximum au m² en zone A est de 13,04 € et de 10,51 € en zone B1 en 2021. 

Zone A bis : définition

Suite au recentrage du dispositif Pinel en 2018, les zones C et B2 ont été supprimées, afin de focaliser l'investissement dans les communes où la demande de logements est la plus disproportionnée par rapport à l'offre. En France, les communes sont classées par zones, chacune représentant un degré de tension locative ; A bis étant la plus élevée, C la plus faible. De 5, les zones Pinel sont passées à 3 : la zone A bis, la zone A et la zone B1.

Notez que le découpage A/B/C ne s'applique pas qu'à la loi Pinel. Le zonage s'applique également pour :

  • le revenu maximum pour avoir droit à un logement social (HLM)
  • le revenu maximum pour avoir droit au prêt à taux zéro (PTZ) ou au prêt d'accession sociale (PAS)
  • pour le bailleur d'un logement conventionné avec l'Anah :
    • le droit à une déduction fiscale sur ses revenus fonciers,
    • le revenu maximum du futur locataire,
    • le loyer initial maximum

Comprendre le zonage Pinel : la zone A bis

Zone A bis Pinel : les villes éligibles en 2021

La zone A bis couvre Paris et les communes de ce qu'on appelle la petite couronne, soit 76 communes adjacentes : 

75 - Paris

Paris.

78 - Yvelines

Chatou, Croissy-sur-Seine, Le Chesnay, Le Pecq, Le Vésinet, Maisons-Laffitte, Marly-le-Roi, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Vélizy-Villacoublay, Versailles, Viroflay.

92 - Hauts-de-Seine

Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, Issy-les-Moulineaux, La Garenne-Colombes, Le Plessis-Robinson, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray.

93 - Seine-Saint-Denis

Aubervilliers, Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais, Le Raincy, Les Lilas, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Pantin, Saint-Denis, Saint-Ouen, Villemomble.

94 - Val-de-Marne

Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Le Perreux-sur-Marne, L'Haÿ-les-Roses, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.

95 - Val-d'Oise

Enghien-les-Bains.

Foire aux questions

🤝 Dans quelle zone Pinel investir en 2021 ?

Vaut-il mieux viser une commune de la zone B1 ou de la zone A pour investir en Pinel ? La demande locative étant principalement liée au dynamisme du marché de l'emploi dans la région, il est conseillé de viser en priorité les grandes agglomérations :

Dans ces sept villes, le dynamisme économique est le garant d’une demande locative de long terme. Elles attirent notamment beaucoup de jeunes cadres et d'étudiants, qui recherchent à la fois les avantages d'une grande ville et la tranquillité de la province. Certains quartiers résidentiels affichent des loyers trop élevés pour bénéficier du dispositif Pinel, mais en règle générale, les loyers de marché sont plus ou moins alignés sur les plafonds de la Loi Pinel, préservant ainsi la rentabilité immobilière. 

Paris et sa petite couronne sont également très demandées. Les locataires ne manquent pas, aucun risque que votre bien immobilier ne trouve pas d'occupant. Pour de nombreux investisseurs, Paris représente un gage de sécurité. Les prix de l'immobilier sont en hausse depuis plusieurs années, ce qui convient notamment aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine.

Malgré cela, il faut quand même prendre en considération :

  • les prix de vente, qui comptent parmi les plus élevés du pays
  • la rentabilité locative des investissements plus basse qu’ailleurs en France, compte tenu du plafonnement des loyers.
  • le prix d’achat limitée à 5 500 €/m². Ce qui réduit le champ des possibles pour l'achat de bien. 

🤝 Quelles sont les conditions liées au logement pour un investissement Pinel ?

Votre bien doit obligatoirement être loué en nu. De plus, la loi Pinel ne concerne plus que les logements en habitation collective, ce qui veut dire que les maisons individuelles en sont exclues. D'autres part, pour pouvoir investir, le bien doit impérativement être neuf : soit construit, soit en VEFA, c'est-à-dire en vente à l'état futur d'achèvement.

🤷 Quelle est le prédécesseur de la loi Pinel ?

Il s'agit du dispositif Duflot : les modalités et les plafonds en ont été revus le 1er octobre afin de profiter à autant de ménages modestes que possible.

🤝 Qu'est-ce que la surface utile d'un logement ?

La surface utile est définie par le code de la construction et de l'habitation :

"La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement."

La surface utile est donc égale à : surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives.

Pour aller plus loin :