Qu’est-ce que la zone A Pinel ?

Alice Bled

Mis à jour le 14 juin 2021

zone a pinel

Sommaire de l'article

Le zonage du dispositif Pinel a exclus en 2018 les zones B2 et C. La loi Pinel conserve les zones A bis, A et B1. Considérée comme tendue au niveau du marché immobilier, la demande en logements neufs est particulièrement élevée en zone A comparée au reste du territoire. C'est pourquoi les contribuables peuvent investir dans ces villes situées en zone éligible en échange d'une réduction d'impôt.

Quels sont les plafonds en zone A Pinel ?

Quels plafonds les contribuables doivent-ils respecter pour investir en Pinel dans la zone A ? Il existe 3 zones géographiques éligibles au dispositif Pinel, et des plafonds spécifiques ont été mis en place par les autorités pour chacune d’entre elles. Le montant des revenus perçus par les locataires sont conditionnés, tout comme les loyers fixés par les propriétaires-bailleurs. Retrouvez ici le barème Pinel actuel concernant les ressources des locataires :

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

Quels plafonds de ressources ?

Comment fonctionne la loi Pinel ? Mis en place en 2014, le dispositif Pinel est un investissement locatif qui permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la mise en location de leur bien immobilier. Les prix appliqués sont inférieurs aux prix du marché locatif traditionnel car la loi Pinel a pour but de rendre la location accessible à un plus grand nombre de locataires, particulièrement aux foyers modestes.

C’est pourquoi les propriétaires investissant en Pinel doivent prendre en compte le montant des ressources de leurs locataires. Comme vu précédemment, le plafond Pinel 2020-2021 des revenus varie d’une zone à l’autre. Ce plafonnement dépend également de la composition de votre foyer. Par exemple, le seuil de ressources appliqué à un couple de locataires est 57 489 € tandis qu’un couple avec un enfant peut percevoir jusqu’à 69 105 € pour être éligible à une location Pinel.

Quels plafonds des loyers ?

Dans la zone A Pinel 2021, le prix au m² est de 13,04 €. Pour être éligible à la défiscalisation Pinel, les propriétaires sont tenus de respecter ce plafond. C’est une condition sine qua non pour bénéficier de l’avantage fiscal que permet le dispositif. En effet, il est impossible de proposer aux locataires un loyer supérieur au plafond Pinel 2021, puisque cela irait à l’encontre du principe du dispositif.

Le plafond de loyer varie d’une zone éligible à l’autre : s’il est de 13,04 € en zone A, il est en revanche de 17,55 € en zone A bis Pinel et de 10,51 € en zone B1 Pinel.

Comment calculer le loyer maximum ?

Le calcul du loyer maximal en zone A Pinel est très simple à effectuer : (plafond par m² × (0,7 + 19 ÷ surface du bien)) × surface du bien. Ainsi, pour la location d’un appartement de 50m² situé en zone A, vous devez effectuer l’opération suivante :

(13,04 × (0,7 + 19 ÷ 50)) × 50 = 704,16 €. C’est le montant de loyer maximum que vous pouvez exiger de vos locataires.

Quelle villes sont en zone A Pinel ?

Qui fait partie de la zone A ?

La liste des communes éligibles à la loi Pinel 2021 se répartit en 3 zones qui sont les zones A bis, A et B1. Quelles sont les villes dans la zone A Pinel ? Cette zone A comprend les grandes agglomérations françaises dans lesquelles les loyers sont très élevés. 

La zone A Pinel compte notamment des villes du nord comme Lille, mais vous pouvez aussi investir en Pinel en zone A à Lyon ou encore en Côte d’Azur. Parmi les villes de la zone A Pinel on retrouve également Montpellier et Marseille entre autres. La zone A Pinel 2021 inclut également l’agglomération de Paris et la partie française de l’agglomération genevoise

► Lire également : Toulouse : quelle zone Pinel ?

Comment est défini le zonage Pinel ?

Pour le zonage Pinel, les autorités se bases sur la tension du marché immobilier : les communes concernées par le dispositif sont celles dans lesquelles les prix du marché et les loyers sont les plus élevés. Le zonage s’appuie également sur des critères statistiques prenant en compte les dynamiques territoriales. Avec la loi Pinel, le territoire se découpe de la manière suivante :

  • la zone A bis comprend Paris et la petite couronne ;
  • la zone A est composée des agglomérations listées précédemment ;
  • la zone B1 inclut une partie de la grande couronne, les départements outre-mer, les métropoles de plus de 250 000 habitants et certaines agglomérations aux loyers et aux prix de l’immobilier élevés comme Saint-Malo, Bayonne ou La Rochelle ;
  • la zone B2 Pinel est formée de la grande couronne non incluse dans les zones précédentes, des communes aux loyers assez élevés, de villes-centre de grandes agglomérations et d’une partie de la Corse ;
  • la zone C désigne le reste de la France.

Les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis 2019.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 Quand disparaîtra le dispositif Pinel ?

Sa suppression était initialement prévue pour 2021, mais la loi Pinel est finalement maintenue jusqu’à fin 2024. Elle va toutefois connaître quelques modifications au niveau du taux de réduction fiscale proposée aux investisseurs :

  • dès 2023 la réduction sera de 10,5 % pour une mise en location de 6 ans, 15 % pour une mise en location de 9 ans et 17,5 % pour une mise en location de 12 ans, contre les taux actuels de 12 %, 18 % et 21 % ;
  • à partir du 1er janvier 2024, les taux baisseront encore et seront de 9 %, 12 % et 14 %.

Néanmoins, les logements respectant les normes énergétiques établies par le gouvernement ne seront pas impactés par ces changements, et les propriétaires-bailleurs continueront de bénéficier des taux de réduction actuels.

🤝 Où se trouve la zone C ?

On parle de zone C pour désigner les communes ne faisant pas partie des zones éligibles au Pinel, à savoir les zones A, A bis et B1, et ne faisant pas partie non plus de la zone B2 dans laquelle on retrouve une partie de la Corse, de la grande couronne et des villes dont la tension immobilière est modérée. Cette zone inclut majoritairement des territoires ruraux avec des demandes en immobilier plus faibles que dans le reste de la France.

🤝 Quelles sont les conditions pour investir en Pinel ?

Il y a plusieurs critères à considérer avant de se lancer dans un investissement en Pinel. Tout d’abord, vous devez obligatoirement être propriétaire du bien que vous désirez mettre en location. Deuxièmement, la loi Pinel n’est ouverte qu’à la location d’appartements : impossible de mettre en location votre maison en Pinel depuis le 1er janvier 2021 !

D’autre part, le bien loué doit impérativement se trouver dans une zone éligible au dispositif. Enfin, l’état de votre appartement est déterminant pour savoir si vous pouvez investir en Pinel ou non : le dispositif concerne exclusivement les biens neufs ou les ventes en état futur d’achèvement (VEFA). Si vous voulez investir dans l’ancien, c’est la loi Denormandie (aussi appelée loi Pinel ancien qui s’applique).

Attention ! Il n'est pas possible d'avoir recours au prêt à taux zéro (PTZ) pour investir en Pinel sur le marché immobilier, puisque ce prêt est incompatible avec les investissements locatifs.

🤝 Comment connaître son zonage ?

Pour en apprendre plus sur la carte des zones Pinel 2020-2021 vous pouvez consulter ce simulateur. Il vous suffit de renseigner le code postal de votre commune pour savoir de quelle zone vous faites partie.