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Afin de pouvoir estimer les régions les plus impactées par la crise du logement, le Gouvernement français a établi une carte qui découpe certaines parties du territoire en zones. Ces zones sont utilisées par plusieurs lois sur le logement, dont la loi Pinel, et sont régulièrement mises à jour. Voici une description des zones A bis, A, B1, B2 et C, ainsi que leur plafond de loyer.

 

Comment fonctionne le zonage de la loi Pinel ?

En matière de logement, la France est découpée en plusieurs zones ; le fameux zonage A / B / C. Créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Robien ». Il a été révisé plusieurs fois en 2006 et 2009. Le critère de classement dans une des zones est la tension du marché immobilier local, c'est-à-dire l'équilibre en l'offre locative et la demande. Outre la loi Pinel, le zonage A / B / C touche d'autres dispositifs liés au logement :

  • L’investissement locatif ;
  • Le logement intermédiaire ;
  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
  • Le Prêt d’accession sociale à la propriété (PAS) ;
  • Le Prêt Social Accession Location (PSLA) ;

Pour les investisseurs en Pinel, le choix de la zone est capital car c'est de là que dépendent les conditions du dispositif, notamment le plafonnement des loyers et des ressources du locataire. En 2018, le découpage se présente ainsi :

zonage pinel 2018

Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Les zones sont ainsi composées :

Zone A bis Paris ainsi que sa banlieue proche (29 communes)
Zone A L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1 La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2 Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture
Zone C Reste du territoire, non éligible à la loi Pinel jusqu’en 2016, sauf exceptions en 2017 et en 2018.

La zone A bis : la zone de la capitale

Les différentes zone plafond de loyer de Paris
La ville lumière se trouve en zone A bis

La zone A bis regroupe la ville de Paris, les grandes villes des Yvelines mais aussi des Hauts de Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne ainsi que la commune d'Enghien-les-Bains dans le Val-d'Oise.

Dans cette zone, le plafond maximum que vous pouvez demander est de 16,83€ par mètre carré et par mois.

 

 

 

La zone A : les très grandes villes

Quel zone pour le plafond des loyers à Paris
Très grande ville du Midi, Montpellier est en zone A 

Cette zone concerne les grandes agglomérations telles que Lille, Lyon, Marseille, la Côte d'Azur, Montpellier et toute la partie française de l'agglomération de Genève. Le reste de la petite couronne parisienne ne faisant pas partie de la zone A bis est aussi comprise dans la zone A.

Le plafond de loyer que vous pouvez demander en zone A est de 12,50€ par mètre carré et par mois.

 

 

 

La zone B1 : les villes de taille moyenne

Plafond des loyers Bordeaux Grenoble et Nancy
Vous pourrez investir à Nancy en zone B1

Cette zone concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants telles que Bordeaux, Grenoble ou Nancy.  Les DOM-TOM ainsi que la Corse se trouvent dans cette zone. Enfin, vous pouvez trouver en zone B1 certaines communes considérées comme "chères" : Annecy, La Rochelle, Bayonne, etc.

Dans la zone B1 en loi Pinel, vous pouvez demander un loyer maximum de 10,07€ par mètre carré et par mois. 

Voir aussi : Les villes de la zone B1 Pinel  en 2018

 

 

La zone B2 : les autres communes éligibles

Les territoires non éligibles de la zone C
La célèbre cité médiévale de Carcassonne se trouve en zone B2 !

Les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de la zone B1 composent la zone B2. Quelques exemples : les villes de Castres, Carcassonne ou encore Vichy.

Dans cette zone le plafond du loyer est de 8,75€ par mètre carré et par mois. loi pinel zone b2

 

 

La zone C : les territoires non éligibles

Tous les autres territoires qui ne se trouvent pas dans les zones précédentes sont considérés comme n'étant pas en tension locative. Ils ne sont donc pas éligibles à la loi Pinel.

Et la zone Pinel Outre-Mer ?

zone pinel outre-mer
Les DOM sont aussi concernés par la loi Pinel !

Le dispositif Pinel ne se cantonne pas aux limites de la métropole. Tous les départements d’Outre-mer sont éligibles au dispositif Pinel : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, Polynésie française ainsi que les îles Wallis et Futuna. Elles sont classées en zone B1. 

Afin de pousser les investisseurs potentiels dans les DOM, le gouvernement a choisi d'augmenter les taux de réduction d'impôt. Ce qui rend l'investissement en Pinel Outre particulièrement avantageux, car si le taux de défiscalisation augmente, les durées de location restent les mêmes :

  • 6 ans ⇒ 23 %
  • 9 ans ⇒ 29 %
  • 12 ans ⇒ 32%

Comme sur le continent, des plafonds de loyers s’appliquent pour les DOM, à Saint-Martin et à Saint-Pierre et Miquelon, le plafond est fixé à 10,09 €/m2. Il est à 12,49 €/m2 en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Il faut également noter qu’un amendement voté dans le budget 2015 permet de relever de 10 000 à 18 000 € le plafonnement annuel global des avantages fiscaux, dans le cadre d’un investissement locatif Pinel dans les territoires d’Outre-mer.

Zonage loi Pinel 2018 : les zones B2 et C supprimées ?

Le zonage de la Pinel 2017 a été rectifié afin de mieux correspondre aux réalités du marché immobilier. En conséquences, les zones B2 et C, les moins tendues, ont été supprimées. En réformant le zonage Pinel, le gouvernement souhaite booster l'investissement locatif dans les grandes agglomérations, dynamiques et attractives pour les actifs, mais difficilement accessibles pour de nombreux foyers fiscaux aux revenus modestes. Ce nouveau découpage fait partie des réformes intrinsèques à la reconduction du dispositif Pinel jusqu'en 2021. Passée cette date, c'est la loi Mézard qui prendra le relais. Le nouveau zonage Pinel 2018 se focalise sur les zones tendues, marquées par un fort déséquilibre entre la demande locative et l'offre, et où les loyers sont souvent élevés. 

►Lire aussi :

Foire aux questions

Comment investir en loi Pinel ?

investir en pinel
Investir en Pinel, tout un programme !

Pour investir en loi Pinel, vous devez impérativement être domicilié(e) fiscalement en France. Vous pouvez investir seul(e), en indivision (couple marié ou pascé, membres d'une même fratrie) ou encore via une Société Civile de Placement (SCI). Voici les principales étapes pour un investissement Pinel réussi :

1) Avant toute chose, il faut vous assurer que l'investissement Pinel est bien rentable pour vous. Pour cela, faites une simulation en ligne sur le site TacoTax pour calculer vos intérêts et vous assurer au passage que la commune visée est bien éligibile au dispositif Pinel. N'hésitez pas à vous faire aider par un conseiller en gestion de patrimoine pendant la durée de votre projet.

2) Vient ensuite le choix du bien immobilier. Ici encore, la vigilance est de mise pour bien choisir le futur emplacement du bien et éviter de tomber dans les pièges. Mettez-vous à la place de vos locataires : pourquoi choisiraient-ils ce bien ? Est-il en centre-ville ? Bien desservi par les transports ? Y-a-t-il des commerces ? Des crèches, des écoles ? Comment se porte la région, niveau emploi et dynamisme ?

3) Une fois le choix arrêté, c'est le moment de se tourner vers votre établissement bancaire pour négocier un crédit. Il est vivement conseillé de déposer plusieurs dossiers dans plusieurs banques afin d'augmenter les chances d'acceptation. 

4) Vous recevrez ensuite votre projet d'acte authentique par courrier. L'étape suivante c'est le passage chez un notaire pour la signature de l'acte de vente. Le notaire va ensuite lancer un appel de fonds et débloquer le prêt.

5) La construction ou la procédure d'acquisition ou de réhabilitation du logement est lancée. Le promoteur immobilier transmet régulièrement un bilan de l'avancée des travaux aux investisseurs. Les appels de fonds s'effectuent progressivement tout au long du chantier, en suivant quatre étapes majeures :

  • achèvement des fondations (35% du prix)
  • mise hors d'eau (70%)
  • achèvement des travaux (95%)
  • réception des travaux (5%)

6) En attendant la réception du bien, les investisseurs peuvent choisir d'en confier la gestion à une agence de gestion spécialisée. La livraison du bien est effectuée une fois le dernier appel de fonds débloqué. En attendant, l'agence de gestion se charge de promouvoir le bien sur le marché.

7) Les premiers locataires signent le contrat de bail. Les investisseurs vont donc toucher leurs premiers loyers tout en bénéficiant de la réduction fiscale prévue par le dispositif Pinel. Au moment de remplir leur déclaration d'impôt sur le revenu, ils devront, en plus du formulaire 2042, ils devront remplir les annexes 2044 et 2044S, plus la déclaration 2044EB la première année. Au terme de la durée de la location, les propriétaires pourront alors choisir de revendre le bien ou de le conserver.

Pour aller plus loin : Loi Pinel : comment ça marche ?

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