1. Le guide de la Loi Pinel

  2. Les differentes zones de la loi Pinel

Les différentes zones de la loi Pinel

La loi Pinel et les zones A bis, A, B1, B2 et C

Sommaire de l'article

Afin de pouvoir estimer les régions les plus impactées par la crise du logement, le Gouvernement français a établi une carte qui découpe certaines parties du territoire en zones. Ces zones sont utilisées par plusieurs lois sur le logement, dont la loi Pinel, et sont régulièrement mises à jour. Voici une description des zones A bis, A, B1, B2 et C, ainsi que leur plafond de loyer.

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Comment fonctionne le zonage de la loi Pinel ?

Un découpage du territoire français

En matière de logement, la France est découpée en plusieurs zones ; le fameux zonage A / B / C. Créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Robien ». Il a été révisé plusieurs fois en 2006 et 2009. Le critère de classement dans une des zones est la tension du marché immobilier local, c'est-à-dire l'équilibre en l'offre locative et la demande. Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).

Quelles sont les zones Pinel ?

Les zones sont ainsi composées :

Zone Communes Éligible en 2020
Zone A bis Paris ainsi 76 communes de la petite couronne Oui
Zone A Île de France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise. Oui
Zone B1 La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse, les DROM) Oui
Zone B2 Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture Non
Zone C Reste du territoire Non
Bon à savoir : le zonage A / B / C 2019 ne concerne pas les villes éligibiles au dispositif Denormandie, votée en janvier 2019. Celui-ci inclut toujours des communes situées dans les zones B2 et C.

Depuis le 1er janvier 2019, les zones éligibles à la loi Pinel ne sont plus que les zones A, A bis et B1. Le gouvernement a en effet décidé de se concentrer sur ces zones tendues en matière d'immobilier, qui présentent de meilleures opportunités : la demande de logement y est largement supérieure à l'offre, et le dispositif Pinel prend alors tout son sens.

Un découpage déterminé par l'Etat

Outre la loi Pinel, le zonage A / B / C touche d'autres dispositifs liés au logement :

  • L’investissement locatif ;
  • Le logement intermédiaire ;
  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
  • Le Prêt d’accession sociale à la propriété (PAS) ;
  • Le Prêt Social Accession Location (PSLA) ;

Pour les investisseurs en Pinel, le choix de la zone est capital car c'est de là que dépendent les conditions du dispositif, notamment le plafonnement des loyers et des ressources du locataire. En 2018, le découpage se présentait ainsi :

Zone A bis : Paris et la petite couronne

La zone A bis regroupe la ville de Paris, les grandes villes des Yvelines mais aussi des Hauts de Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne ainsi que la commune d'Enghien-les-Bains dans le Val-d'Oise.

Dans cette zone, le plafond maximum que vous pouvez demander en 2020 est de 17,43 € par mètre carré et par mois.

La zone Pinel A bis est la plus tendue de France, puisque Paris est bien évidemment célèbre de par le prix de son immobilier. En outre, la demande de logement y excède grandement l'offre, ce qui assure aux investisseurs une mise en location certaine.

En revanche, le prix maximum d'investissement étant fixé à 300 000 € par personne et par an (avec un prix par m² plafonné à 5 500 €), il est difficile de trouver un bien immobilier à ce prix là à Paris, si ce n'est un simple studio.

Zone A : les très grandes villes

Cette zone concerne les grandes agglomérations telles que Lille, Lyon, Marseille, la Côte d'Azur, Montpellier et toute la partie française de l'agglomération de Genève. Le reste de la petite couronne parisienne ne faisant pas partie de la zone A bis est aussi comprise dans la zone A.

Le plafond de loyer 2020 que vous pouvez demander en zone A est de 12,95 € par mètre carré et par mois.

Les grandes agglomérations française (hors Paris) présentent de réelles opportunités : de plus en plus de franciliens cherchent à quitter la capitale pour s'installer ou investir en province. Autre point positif, les villes de Lyon, Lille et Montpellier particulièrement attirent énormément d'étudiants, apportant un dynamisme bienvenu mais également des demandeurs de logement toujours plus nombreux.

Zone B1 : les villes de taille moyenne

Cette zone concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants telles que Bordeaux, Grenoble ou Nancy.  Les DOM-TOM ainsi que la Corse se trouvent dans cette zone. Enfin, vous pouvez trouver en zone B1 certaines communes considérées comme "chères" : Annecy, La Rochelle, Bayonne, etc.

Dans la zone B1 en loi Pinel, vous pouvez demander un loyer maximum de 10,44 € par mètre carré et par mois en 2020.

Bien que moins habitées, les villes situées en zone Pinel B1 comptent généralement sur leur patrimoine culturel, historique ou même gastronomique pour attirer les investisseurs. On remarque de nombreux projets urbains dans ces villes, de la création de nouveaux parcs immobiliers au développement de réseaux de transports en commun, en passant par la reconstruction de certains quartiers.

Voir aussi : Les villes de la zone B1 Pinel  en 2018

Zone B2 : les autres communes éligibles

Les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de la zone B1 composent la zone B2. Quelques exemples : les villes de Castres, Carcassonne ou encore Vichy.

Dans cette zone le plafond du loyer est de 9.07 € par mètre carré et par mois en 2020. La loi Pinel en zone B2 est considérée comme intéressante, mais plus risquée d'un point de vue investissement.

Depuis le 1er juillet 2018, la zone B2 n'est plus éligible au dispositif Pinel, le gouvernement souhaitant recentrer ses efforts dans les zones les plus tendues : seules les zones A bis, A et B1 sont désormais éligibles à la loi Pinel en 2020.

Zone C : les territoires non éligibles

Tous les autres territoires qui ne se trouvent pas dans les zones précédentes sont considérés comme n'étant pas en tension locative. Ils ne sont donc pas éligibles à la loi Pinel.

Zone Pinel Outre-Mer : les DROM

Le dispositif Pinel ne se cantonne pas aux limites de la métropole. Tous les départements et régions d’Outre-mer sont éligibles au dispositif Pinel : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, Polynésie française ainsi que les îles Wallis et Futuna. Elles sont classées en zone B1. 

Afin de pousser les investisseurs potentiels dans les DROM, le gouvernement a choisi d'augmenter les taux de réduction d'impôt. Ce qui rend l'investissement en Pinel outre-mer particulièrement avantageux, car si le taux de défiscalisation augmente, les durées de location restent les mêmes :

  • 6 ans ⇒ 23 %
  • 9 ans ⇒ 29 %
  • 12 ans ⇒ 32%

Comme sur le continent, des plafonds de loyers s’appliquent pour les DROM, à Saint-Martin et à Saint-Pierre et Miquelon, le plafond est fixé à 10,48 €/m². Il est à 12,81 €/m² en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Il faut également noter qu’un amendement voté dans le budget 2015 permet de relever de 10 000  € à 18 000 € le plafonnement annuel global des avantages fiscaux, dans le cadre d’un investissement locatif Pinel dans les territoires d’Outre-mer.

Zonage loi Pinel 2018 : les zones B2 et C supprimées ?

Le zonage de la Pinel 2017 a été rectifié afin de mieux correspondre aux réalités du marché immobilier. En conséquences, les zones B2 et C, les moins tendues, ont été supprimées du dispositif. En réformant le zonage Pinel, le gouvernement souhaite booster l'investissement locatif dans les grandes agglomérations, dynamiques et attractives pour les actifs, mais difficilement accessibles pour de nombreux foyers fiscaux aux revenus modestes. Ce nouveau découpage fait partie des réformes intrinsèques à la reconduction du dispositif Pinel jusqu'en 2021. Passée cette date, c'est la loi Mézard qui prendra le relais. Le nouveau zonage Pinel 2018 se focalise sur les zones tendues, marquées par un fort déséquilibre entre la demande locative et l'offre, et où les loyers sont souvent élevés. 

Les critères d'éligibilité au Pinel

Outre la condition sine qua non que votre bien immobilier récemment acquis soit situé dans l'une des zones éligibles à la loi Pinel, d'autres critères devront être pris en compte afin de bénéficier des avantages fiscaux proposés par ce dispositif. Notamment en ce qui concerne votre futur locataire, qui ne devra pas présenter de revenus annuels dépassant un certain seuil, le but du Pinel étant de faciliter l'accès aux logements pour les ménages aux revenus modestes. Seuls les ménages présentant des revenus inférieurs à ce plafonnement qui varie en fonction des zones Pinel seront éligibles à la location de votre bien.

De plus, le loyer que vous percevrez sera lui aussi plafonné : un prix maximum par mètre carré a été déterminé dans chaque zone éligible à la loi Pinel, avec l'objectif encore une fois de favoriser les ménages aux revenus modestes. 

►Lire aussi :

Foire aux questions

Comment investir en loi Pinel ?

Investir en Pinel, tout un programme !

Pour investir en loi Pinel, vous devez impérativement être domicilié(e) fiscalement en France. Vous pouvez investir seul(e), en indivision (couple marié ou pascé, membres d'une même fratrie) ou encore via une Société Civile de Placement (SCI). Voici les principales étapes pour un investissement Pinel réussi :

1) Avant toute chose, il faut vous assurer que l'investissement Pinel est bien rentable pour vous. Pour cela, faites une simulation en ligne sur le site TacoTax pour calculer vos intérêts et vous assurer au passage que la commune visée est bien éligibile au dispositif Pinel. N'hésitez pas à vous faire aider par un conseiller en gestion de patrimoine pendant la durée de votre projet.

2) Vient ensuite le choix du bien immobilier. Ici encore, la vigilance est de mise pour bien choisir le futur emplacement du bien et éviter de tomber dans les pièges. Mettez-vous à la place de vos locataires : pourquoi choisiraient-ils ce bien ? Est-il en centre-ville ? Bien desservi par les transports ? Y-a-t-il des commerces ? Des crèches, des écoles ? Comment se porte la région, niveau emploi et dynamisme ?

3) Une fois le choix arrêté, c'est le moment de se tourner vers votre établissement bancaire pour négocier un crédit. Il est vivement conseillé de déposer plusieurs dossiers dans plusieurs banques afin d'augmenter les chances d'acceptation. 

4) Vous recevrez ensuite votre projet d'acte authentique par courrier. L'étape suivante c'est le passage chez un notaire pour la signature de l'acte de vente. Le notaire va ensuite lancer un appel de fonds et débloquer le prêt.

5) La construction ou la procédure d'acquisition ou de réhabilitation du logement est lancée. Le promoteur immobilier transmet régulièrement un bilan de l'avancée des travaux aux investisseurs. Les appels de fonds s'effectuent progressivement tout au long du chantier, en suivant quatre étapes majeures :

  • achèvement des fondations (35% du prix)
  • mise hors d'eau (70%)
  • achèvement des travaux (95%)
  • réception des travaux (5%)

6) En attendant la réception du bien, les investisseurs peuvent choisir d'en confier la gestion à une agence de gestion spécialisée. La livraison du bien est effectuée une fois le dernier appel de fonds débloqué. En attendant, l'agence de gestion se charge de promouvoir le bien sur le marché.

7) Les premiers locataires signent le contrat de bail. Les investisseurs vont donc toucher leurs premiers loyers tout en bénéficiant de la réduction fiscale prévue par le dispositif Pinel. Au moment de remplir leur déclaration d'impôt sur le revenu, ils devront, en plus du formulaire n°2042, ils devront remplir les annexes 2044 et 2044S, plus la déclaration 2044 EB la première année. Au terme de la durée de la location, les propriétaires pourront alors choisir de revendre le bien ou de le conserver.

Comment calculer le loyer en Pinel ?

Il faut appliquer un coefficient multiplicateur, en fonction de la surface du logement (S), au plafond de loyer Pinel en vigueur dans la zone où se situe la commune. Le coefficient est égal à 0,7 + 19/S. S désigne la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Afin de prendre en compte les surfaces annexes (véranda, cave, garage, balcon, etc) dans le calcul du loyer, on ajoute à la surface habitable la moitié des surfaces annexes, plafonnée à 8m². Ce qui donne la formule suivante : 

Plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile = Loyer 

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Si vous êtes résident français et que vous êtes imposable, il vous est tout à fait possible d'investir en Pinel en France.

Comment connaître la zone pour le PTZ ?

Pour bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ), votre logement doit être situé en zone B2 ou C. Pour connaître la zone de votre commune, cliquez ici.

Pour aller plus loin :

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