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À chaque nouveau gouvernement, une loi de défiscalisation immobilière vient remplacer la précédente. L’actuelle loi Pinel pourrait donc bien laisser la place à la proposition de loi Mézard, du nom du nouveau ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard. Le dispositif Pinel étant prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, la loi Mézard devrait entrer en vigueur dès le 1er janvier 2018. Quelles seront donc les modalités de ce dispositif ? A quoi va ressembler la nouvelle carte des zones de la loi Mézard ? Le gouvernement va-t-il réduire les montant des déductions fiscales ? Étudions ensemble le possible fonctionnement de cette nouvelle loi par comparaison à la loi Pinel.

 

Qu’est-ce que la loi Mézard ?

 “Le Pinel doit normalement s'arrêter le 31 décembre 2017. Si nous prenons une mesure pour le continuer, quelle que soit sa forme, ce sera donc une décision positive”.

C'est sur ces termes que Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, présentait son projet de loi au Figaro en date du mercredi 6 septembre 2017. Le Pinel ayant fait ses preuves, l'idée en réformant la loi n'était pas de l'abroger complètement mais de lui donner un nouveau visage ou, pour reprendre les termes de Jacques Mézard, "habiller le Pinel d'un manteau mézardien. L'objectif ? Conserver les avantages permis par la loi Pinel et supprimer les inconvénients.

La loi Mézard comme la loi Pinel devrait proposer un avantage fiscal sous forme de réduction d'impôts
Soutenez l'immobilier neuf avec la loi Mézard.

Comme la loi Pinel, la loi Mézard est un dispositif de défiscalisation dans l'immobilier. L’idée restera a priori la même, vous devrez devenir propriétaire d’un logement neuf situé dans une zone éligible que vous mettrez ensuite en location à titre de résidence principale. Si votre logement remplit les conditions exigées, vous pourrez bénéficier d’un avantage fiscal. Aucun apport initial ne sera requis. En effet, à moins que vous ne disposiez personnellement des fonds nécessaires, vous ferez cet investissement uniquement via un emprunt, profitant des taux extrêmement bas pratiqués sur le marché. Ici encore, le principe devrait rester inchangé : les loyers perçus de la location de votre bien et la réduction d’impôts prévue par le dispositif rembourseront en grande partie vos mensualités de crédit. Par ailleurs, la loi Mézard vous permettra comme pour la loi Pinel, de vous constituer un patrimoine et de préparer votre retraite grâce aux revenus complémentaires (les loyers) que vous percevrez.

►Lire aussi : Pourquoi investir en loi Pinel ?

Quel sera l’avantage fiscal accordé par la loi Mézard ?

La loi Mézard sera également un dispositif légal qui vous permettra de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif. L’avantage fiscal accordé par les lois de défiscalisation dans l’immobilier a pris plusieurs formes au cours de temps. Les lois Besson, Robien ou Scellier octroyaient, par exemple, un avantage fiscal sous forme d’amortissement. Il vous était possible de déduire de vos revenus nets imposables un pourcentage du prix d’acquisition du bien. Leurs successeurs, les lois Scellier, Duflot ou encore Pinel accordaient à l’investisseur une réduction d’impôts cette fois.

Avec la loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction de 12% du prix de revient du bien si vous le louez pendant 6 ans, de 18% si vous louez 9 ans et de 21% si vous le louez 12 ans. Rappelons-le, le but de ces lois est avant tout de soutenir l’investissement locatif privé par une mesure incitative d’ordre fiscal. Le type d’avantage offert avec la loi Pinel étant le plus intéressant, il est donc fort probable que la loi Mézard propose un avantage fiscal aux modalités semblables. La durée minimum de location ainsi que le niveau de la réduction d’impôts pourraient cependant différer.

Les biens mis en location devront-ils respecter une date d’achèvement de construction et une date de mise en location maximales ?

Investir avec la loi Mézard vous permet de capitaliser sur vos impôts
Construire un patrimoine en préparant sa retraite

Pour bénéficier de la loi Pinel, le logement que vous achetez doit répondre à une double exigence temporelle. Sa construction doit impérativement être achevée dans les 30 mois qui suivent la date de déclaration d’ouverture du chantier. Par ailleurs, vous vous engagez à mettre le bien en location dans l’année après l’achèvement de l’immeuble. Il est possible que le dispositif Mézard garde ces deux impératifs mais qu’il change les durées limites au-delà desquelles votre bien n’est plus éligible.

►Lire aussi : Loi Pinel : comment ça marche ?

Aura-t-on la possibilité de louer à un membre de sa famille ?

Avec la loi Pinel, contrairement à la loi Duflot, vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant à la condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Pour l’heure, nous ne savons pas non plus si la loi Mézard offrira cette possibilité.

Quels seront les différents plafonds imposés par la loi Mézard ?

La loi Mézard pourrait exiger les mêmes plafonds que les lois Duflot et Pinel, pour votre investissement : montant total limité à 300 000 euros et à 5 500 euros du mètre carré. De plus, le dispositif Pinel ne peut s’appliquer qu’à 1 investissement par an par personne dans la limite de 2 investissements par foyer fiscal. Son successeur pourrait bien garder ces conditions.

La loi Pinel instaure aussi des plafonds de loyers pour les logements et de ressources pour les ménages selon les différentes zones. La loi Mézard gardera probablement cette double exigence de plafonds. Elle devrait cependant revoir le montant de ces plafonds à la baisse pour favoriser l’accession au logement à un plus grand nombre de personnes.

Un nouveau zonage d’éligibilité des logements sera-t-il établi ?

La loi Mézard pourrait prévoir des conditions d'éligibilité un peu différentes de la loi Pinel
Loi Mézard : Réduisez vos impôts grâce à un dispositif de défiscalisation

Il est fort probable qu’un nouveau zonage soit établi en fonction des besoins locaux. La loi Mézard pourrait chercher à stimuler davantage le développement du logement locatif dans les zones dites tendues. Ce sont les zones où la demande de logement locatif est plus élevée que l’offre de logements disponibles. A cause de ce déséquilibre, les prix des loyers ont tendance à augmenter tandis que les délais d’attente pour trouver un logement locatif s’allonger. De nouvelles zones spécifiques à la loi Mézard pourraient voir le jour. En effet, le nom du ministère change : ce n’est plus le ministère du logement mais celui de la cohésion du territoire. Il est donc tout à fait envisageable de penser qu’une étude plus approfondie sera menée pour définir les zones davantage en fonction des besoins de construction.

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Les logements devront-ils respecter de nouvelles normes énergétiques et thermiques ?

Afin de promouvoir l’investissement dans des logements peu consommateurs d’énergie, Il est possible que la loi Mézard impose de nouvelles normes énergétiques plus strictes que celles prévues par la loi Pinel (RT 2012) pour les logements neufs ou à construire. Ces logements pourraient avoir une consommation énergétique très basse, ou même ne pas disposer d’un système de chauffage actif ( article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du Code général des impôts).

Sera-t-il possible d’investir dans l’ancien avec la loi Mézard ?

Comme pour la loi Pinel, la loi Mézardpourrait prévoir un volet relatif à l’immobilier ancien. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez là encore réaliser d’importants travaux de réhabilitation ou de transformation de votre bien ancien afin de respecter les normes énergétiques prévues. Ici encore la loi Mézard pourrait exiger un durcissement des normes à respecter par rapport au dispositif Pinel (labels HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009).

Sachez que dans tous les cas, la loi Mézard cherchera à rendre les modalités d’application plus efficaces et plus avantageuses que celles de la loi Pinel ! D’ici là, si vous avez des questions concernant des investissements défiscalisants, n’hésitez à contacter un expert Tacotax !

Foire aux questions

Quelle sera la plus avantageuse de la loi Mézard ou Pinel ?

Le dispositif Mézard reprend les grands principes de la loi Pinel, avec certaines modulations visant à simplifier encore plus l'investissement locatif dans le neuf. Par exemple, grâce au dispositif Mézard, aucun apport n'est nécessaire pour acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Au contraire, il est préférable pour les investisseurs de faire un prêt auprès d’un établissement bancaire plutôt que de puiser dans les épargnes personnelles.

Autre avantage : l'Assurance Décès Invalidité (ADI) prévue par la loi Mézard, proposée à tout investisseur en dispositif Mézard. L'ADI protége la famille du bailleur en cas de "coup dur" : perte d’emploi, invalidité ou décès. Ainsi, en cas d'accident ou autre, le prêt accompli par le bailleur pour l’acquisition de l’immeuble objet de l’investissement sera remboursé automatiquement. Ce qui permettra à la famille de l'investisseur de  bénéficier d'un logement payé en entier.

Y aura-t-il une zone Outre-Mer avec la loi Mézard ?

La loi Pinel Outre-Mer est une variante de la loi Pinel, applicable aux DOM (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte) et Saint-Barthelemy, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en  Nouvelle Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna). Au regard des taux de réduction fiscal, le dispositif Pinel est plus intéressant en Outre-Mer. Tout comme la loi Pinel, elle devait initialement être abrogée en 2017. Elle a été reconduite sur décision du gouvernement Macron jusqu'en 2021. Côté éligibilité, pas d'inquiétude à avoir : la loi Mézard reprend le zonage de la loi Pinel, y compris pour les départements d'Outre-Mer. 

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