Quelles sont les zones Pinel ?

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Lydia Mdjassiri

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 16 décembre 2021

C'est quoi, la loi Pinel ? Il s’agit d’un investissement locatif grâce auquel les propriétaires-bailleurs bénéficient d’un avantage fiscal tout en percevant des loyers réguliers. Mais attention, tout le territoire n’est pas éligible au dispositif : ce dernier n’est accessible que dans certaines zones de France. Pour quelles raisons ? Où peut-on investir en Pinel ? Comment connaître l’éligibilité d’une commune ? Tacotax vous en dit plus sur le sujet !

Quelles sont les villes éligibles à la loi Pinel ?

Où est-il possible d’investir dans un bien en Pinel ? Retrouvez ci-dessous un récapitulatif du découpage du territoire :

Nom de la zoneQue comprend-elle ?
Zone AAgglomération de Paris, partie française de l’agglomération de Genève, la Côte d'Azur, agglomérations et communes dans lesquelles le prix des logements et les loyers sont très élevés (Lyon, Montpellier, Lille, Marseille…)
Zone A bisParis et sa petite couronne
Zone B1Métropoles de plus de 250 000 habitants, une partie de la grande couronne et les grandes agglomérations aux loyers et prix de logements élevés (La Rochelle, Bayonne, la Corse…)
Zone B2Villes de grande couronne non situées dans les zones A bis, A et B1, de communes où le prix des logements et les loyers sont assez élevés
Zone CReste du territoire

Comment fonctionne le zonage Pinel ?

En tout, le dispositif Pinel divise le territoire en cinq zones appelées les zones A, A bis, B1, B2 et C, et les territoires éligibles se trouvent dans les trois premières zones. La raison ? Depuis le 1er janvier 2018, les zones éligibles à la loi Pinel ne sont plus que les zones A, A bis et B1 car le gouvernement préfère que le programme Pinel se concentre sur ces territoires qui sont les plus tendus en matière d'immobilier. 

Ils présentent donc des opportunités intéressantes pour les investisseurs, et sont également ceux dans lesquels la demande locative doit être traitée en priorité. Le dispositif Pinel y prend alors tout son sens.

Il faut toutefois noter qu’en raison de l’article 187 de la loi de finances 2019¹, l’accès à la loi Pinel est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions dont la demande de permis de construire a été réalisée avant le 31 décembre 2017, si l’acte d’acquisition a été signé avant le 15 mars 2019.

Sur quoi se base ce découpage ?

Le territoire est découpé en plusieurs zones définies par l’État : on parle de zonage A/B/C. Celui-ci a été mis en place en 2003 suite à la mise en place du dispositif Robien², puis a ensuite été révisé en 2006 et 2009

Le zonage est basé sur la tension du marché immobilier, ce qui signifie que le critère pris en compte est l’équilibre entre l’offre et la demande en matière de location, de la zone la plus tendue à la moins tendue. Outre la loi Pinel, le zonage A/B/C touche d'autres dispositifs liés au logement :

  • l’investissement locatif ;
  • le logement intermédiaire ;
  • le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
  • le Prêt d’accession sociale à la propriété (PAS) ;
  • le Prêt Social Accession Location (PSLA).

Quelles sont les caractéristiques des zones Pinel éligibles ?

Zone A bis : Paris et la petite couronne

Dans la zone A bis il y a : 

  • la ville de Paris ;
  • les grandes villes des Yvelines ;
  • les grandes villes des Hauts de Seine ;
  • les grandes villes de Seine-Saint-Denis ;
  • les grandes villes du Val-de-Marne ;
  • la commune d'Enghien-les-Bains dans le Val-d'Oise

Le loyer maximum que vous pouvez demander en 2021 dans cette zone est de 17,55 € par m² et par mois. L’objectif de ce plafonnement est de proposer des locations à un prix inférieur à celui du marché, tout en restant proche de celui-ci. 

La zone Pinel A bis est la plus tendue de France, puisque Paris est bien évidemment célèbre pour le prix de son immobilier. C’est pour cette raison que le plafond Pinel le plus élevé est dans la zone A bis. En outre, la demande de logement y excède grandement l'offre, ce qui assure aux investisseurs une mise en location certaine.

À retenir
Le loyer mensuel maximum dans la zone A bis est de 17,55 € par m².

Zone A : les très grandes villes

La zone A se compose de grandes agglomérations telles que :

  • Montpellier ;
  • Lyon ;
  • Lille ;
  • Marseille ;
  • la partie française de l’agglomération genevoise ;
  • la partie de la petite couronne parisienne hors de la zone A bis.

En 2021, le plafond de loyer en zone A est fixé à 13,04 € par m². Les grandes agglomérations françaises (hors Paris) présentent de réelles opportunités : de plus en plus d’habitants franciliens cherchent à quitter la capitale pour s'installer ou investir en province. Autre point positif, les villes de Lyon, Lille et Montpellier particulièrement attirent énormément d'étudiants, apportant un dynamisme bienvenu mais également des potentiels locataires toujours plus nombreux.

 À retenir
Le loyer mensuel maximum dans la zone A est de 13,04 € par m².

Qu'est-ce que la zone B1 ?

De toutes les zones éligibles au dispositif, la zone B1 est celle où les tensions locatives sont les moins fortes, mais où les prix de l'immobilier sont les plus abordables. Cette zone concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants. Vous y trouverez entre autres :

  • Bordeaux ;
  • Grenoble ;
  • Nancy ;
  • les départements et régions d'outre-mer (DROM) ;
  • la Corse

Dans la zone B1 en loi Pinel, vous pouvez demander un loyer maximum de 10,51 € par m² et par mois en 2021. Les villes se trouvant dans la zone B1 sont généralement connues pour leur patrimoine culturel, leur histoire ou encore leur gastronomie

Ce sont, dans la majorité des cas, les éléments qui attirent le plus les investisseurs. Cela explique que de nombreux projets urbains voient le jour dans ces villes : création de parcs immobiliers, reconstruction de quartiers, développement des réseaux de transport en commun…

 À retenir
Le loyer mensuel maximum dans la zone B1 est de 10,51 € par m².

Zone B2 : les communes éligibles sous conditions

Les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de la zone B1 composent la zone B2. Parmi les villes qui font partie de cette zone, il y a notamment :

  • Castres ;
  • Carcassonne ;
  • Vichy

Le plafonnement de loyer dans cette partie du territoire est de 9,13 € par m² mensuels en 2021. Depuis le 1er juillet 2018, la zone B2 n'est plus éligible de plein droit au dispositif Pinel, le gouvernement souhaitant recentrer ses efforts dans les zones les plus tendues. Il reste toutefois possible d’investir en Pinel dans une commune située dans la zone B2 si cette dernière a reçu un agrément de la part du Préfet de la région.

À retenir
Le loyer mensuel maximum dans la zone B2 est de 9,13 € par m².

 Où se situe la zone C ?

Tous les territoires qui ne se trouvent pas dans les zones précédentes sont considérés comme n'étant pas en tension locative. Il n’est donc pas possible d’y bénéficier du dispositif Pinel puisque les besoins locatifs y sont moins importants que dans les zones tendues. Les prix qui y sont pratiqués sont donc ceux du marché traditionnel

Sources

¹Article 187 - Loi de finances pour 2019
²Zonage A, B, C - Ministère de la Transition écologique
³Connaître la zone de sa commune : A, A BIS, B1, B2 ou C - Service-Public.fr

Foire aux questions

🤔 Comment se calcule le loyer d’un bien Pinel ?

Pour savoir quel est le loyer plafond de votre bien immobilier Pinel, le calcul à réaliser est le suivant : (prix du loyer au m² × (0,7 + 19 ÷ surface du logement)) × surface du logement.

🤝 Qui peut investir dans la loi Pinel ?

L’investissement en loi Pinel est accessible à tous les contribuables dès lors qu’ils remplissent les critères propres à ce dispositif. 

🤷 Comment connaître son zonage ?

Pour savoir à quelle zone appartient la commune dans laquelle se trouve votre bien, vous avez la possibilité de faire une simulation en ligne en quelques clics. Pour cela, il vous suffit d’indiquer sur le simulateur officiel le nom de votre commune ou bien son code postal. Ensuite, vous saurez si la ville est éligible ou non au Pinel, mais également la zone qui lui correspond.

🤝 Comment faire du Pinel dans l'ancien ?

Le dispositif Pinel à proprement parler n’est accessible qu’en cas d’investissement dans l’immobilier neuf. Si vous souhaitez investir dans l’ancien, l’équivalent de la loi Pinel est le dispositif Denormandie. Ce dernier vous permet d’accéder à la même réduction d’impôt que le Pinel, à savoir 12, 18 ou 21 % d’avantage pour une mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Les conditions d’éligibilité ne sont cependant pas les mêmes que pour une location Pinel.