Le dispositif Pinel en 2019 : réduction d'impôt, conditions et extensions

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Sommaire de l'article

Le dispositif Pinel a évolué en 2018 en modifiant quelque peu ses conditions d’éligibilité. Le renouveau de la loi Pinel en 2019 mérite ainsi quelques explications, notamment sur son zonage et sur les plafonds des ressources des locataires éligibles au dispositif. En outre, la nouvelle loi Denormandie est venue s’ajouter cette année en complément du Pinel, permettant à ce dernier d’évoluer en 2019. 

Article publié le 3 décembre 2019. Actualisé le 20 mai 2020.

L’évolution de la loi Pinel en 2019

Pour promouvoir l’investissement locatif, le gouvernement a mis en place la loi Pinel en 2015, qui est toujours d’actualité en 2019. Initialement censée toucher à sa fin en décembre 2017, elle a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021 par le gouvernement Macron. Son but ? Proposer une réduction d’impôts sur le revenu aux investisseurs faisant l’acquisition d’un bien immobilier dans les zones tendues. Seulement, tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles au dispositif Pinel, d’autant plus que certains critères ont changé en 2019…

Loi Pinel 2019 : location 

Le principal changement de la loi Pinel dans son programme annoncé en 2018 pour 2019 est la suppression de certaines zones géographiques dans les critères d’éligibilité du dispositif. En effet, là ou “l’ancien Pinel” incluait les zones A, A bis, B1 et B2 et C sous dérogation, la nouvelle loi Pinel exclut tout bonnement ces deux dernières, afin de centraliser les investissements à venir dans les zones dites tendues, c’est-à-dire les zones où la demande dépasse l’offre sur le marché de l’immobilier. 

En effet, les zones B2 et C ne présentent plus de déséquilibre à proprement parler dans leur marché immobilier : le dispositif Pinel perdait ainsi quelque peu de sa valeur, et préfère désormais uniquement se tourner vers l’Île-de-France et les grandes agglomérations françaises afin de pousser la construction immobilière locative dans ces zones où la demande est importante. 

En ce qui concerne le bien lui-même, les critères n’ont pas changé, il faudra donc que le bien immobilier soit au choix : 

  • Neuf
  • Réhabilité
  • L’objet de travaux de rénovation
  • Vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Loué à titre de résidence principale
  • Respecter les normes techniques en vigueur de performance énergétique en appliquant les labels BBC 2005 et RT 2012

Les plafonds de loyer Pinel 2019

En ce qui concerne les locataires, les plafonds de loyer sont évidemment toujours d’actualité, bien que revus à la baisse afin de permettre à toujours plus de ménages d’accéder à des logements décents à prix modéré. La mise en location étant obligatoire en achat avec la loi Pinel en 2019, il sera important de prendre plusieurs éléments en compte au moment de fixer le loyer de son bien immobilier, lui aussi plafonné en fonction de la localisation géographique de ce dernier, comme indiqué ci-dessous : 

Zone où se situe le logementPrix au m² plafonné
Zone A12.75 €
Zone A bis17.17 €
Zone B110.28 €

La loi Pinel en 2019 a ainsi baissé le plafond de ressources maximum des locataires, afin qu’un maximum puisse bénéficier du dispositif. La composition du foyer et la zone géographique constituent les deux critères pris en compte pour déterminer ce seuil de ressources. 

Le locataire doit également avoir son propre foyer fiscal personnel et ses revenus ne devront pas dépasser un certain seuil, comme c’était déjà le cas dans le premier dispositif.

La loi Denormandie 2019 pour compléter le Pinel

Explication du dispositif Denormandie

Denormandie et Pinel : deux outils d'aide à l'investissement locatif

Le 1er janvier 2019, la loi Denormandie entre en vigueur. Elle tire son nom du ministre délégué à la ville et au logement et a été adoptée au lendemain des effondrements d’immeubles survenus à Marseille et à Charleville-Mézières en novembre 2018.

Là où la loi Pinel s’intéresse à la construction de biens immobiliers locatifs, la loi Denormandie chercher à lutter contre la précarité qui touche le parc immobilier en France, particulièrement en centre-ville. Cette nouvelle loi remplace le Cosse et propose un investissement locatif en échange d’une réduction d’impôt, au même titre que le Pinel. La différence première ? Denormandie concerne uniquement les achats de biens immobiliers dans l’ancien, avec pour objectif une réhabilitation de logements considérés comme indignes.

Cette loi de défiscalisation immobilière propose les mêmes taux d’économie d’impôt indexés sur la durée de location du bien que le Pinel, à savoir : 

  • 12 % de réduction d’impôts pour un minimum de 6 ans de location.
  • 18 % de réduction d’impôts pour un minimum de 9 ans de location.
  • 21 % de réduction d’impôts pour une reconduction à 12 ans de location

L’investissement avec la loi Denormandie est plafonné de la même manière que le Pinel : 300 000 € par an avec un prix au mètre carré fixé à 5 500 € maximum. En outre, l’acquisition du bien immobilier devra être effectuée entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, au même titre que le Pinel.

Une extension de la loi Pinel

Évidemment, des critères d’éligibilité seront également à prendre en compte, tout comme le dispositif Pinel. Dans le cas de Denormandie, il s’agit principalement du type de bien immobilier : seuls les logements considérés comme des habitats indignes entrent dans ce dispositif, à savoir : 

  • Les immeubles, logements ou locaux insalubres
  • Les maisons et immeubles en ruine avec des risques d’insécurité
  • Les immeubles et les logements présentant des risques de saturnisme (présence de plomb accessible)
  • Les hôtels présentant un risque pour ses occupants ou pour ses voisins

Différents critères sont pris en compte pour déterminer si un bien immobilier et oui ou non insalubre, allant de sa surface habitable aux problèmes d’étanchéité en passant par l’état des parois et des menuiseries extérieures. Sont ainsi éligibles au dispositif Denormandie les biens immobiliers à restaurer et se situant dans une zone comprenant de nombreux logements vides ou vétustes.

L'objectif de la loi Denormandie : en finir avec la précarité dans l'immobilier français

Attention cependant, pour un investissement en Denormandie, le coût des travaux fait partie intégrante du budget total de l’opération, avec un minimum de 25 %. À titre d’exemple, si vous investissez dans un bien immobilier à hauteur de 300 000 €, les coûts des travaux devront représenter au minimum 25 % des coûts totaux, dans ce cas 75 000 €. Si ce n’est pas le cas, la loi Denormandie ne pourra pas être appliquée.

De plus, les particuliers ne peuvent pas réaliser ces travaux de rénovation d’eux-mêmes, et devront obligatoirement passer par des professionnels. Pour que la réduction d’impôts soit effective, il faudra également faire faire un bilan technique par un professionnel agréé qui pourra témoigner que votre bien immobilier a été rénové selon les normes du dispositif Denormandie

Enfin, en illustration de sa volonté de ne pas laisser de côté les grands centres urbains, la loi Denormandie ne prend pas en compte les zones A, A bis et B1 du dispositif Pinel pour se concentrer sur les 222 communes ayant signé les conventions “Coeurs de ville”, ainsi qu’à celles qui travaillent avec l’État sur une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT). Vous retrouverez l’intégralité de ces communes en vous rendant sur le site de la loi Pinel.

Foire aux questions

Qui proposent des programmes Pinel en 2019 ?

Parmi les principaux promoteurs immobiliers proposant des programmes Pinel en 2019, on trouve notamment Vinci Immobilier, Nexity, Bouygues Immobilier, Valority, etc.

Comment remplir sa déclaration avec un Pinel en 2019 ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt sous le régime Pinel, vous devez obligatoirement porter votre investissement sur votre déclaration de revenus. Cette opération se déroule en quatre étapes :

  • Sur l'imprimé 2044 EB (bailleur privé, engagement de location) la 1ère année de déclaration : renseigner les caractéristiques du bien et la durée d'investissement.
  • Sur le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déclaration des revenus fonciers) : déduire des revenus locatifs les différentes charges liées à l’investissement (taxe foncière, intérêts, charges de copropriété…). 
  • Sur l'imprimé 2042 (formulaire principal) : reporter le bilan foncier (voir ci-dessus) dans l’encart "revenus fonciers". 
  • Sur l’imprimé 2042 C (complémentaire) : renseigner le montant de la réduction d’impôts à la rubrique "charges ouvrant droit à réduction d’impôt". 

Comment faire une simulation de loi Pinel ?

Tacotax propose un outil de simulation afin de tester votre éligibilité et / ou celle de votre commune à la loi Pinel. Il vous suffit de cliquer sur la bannière ci-dessous pour y accéder.

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