Le dispositif Pinel a été prolongé par le gouvernement d'Emmanuel Macron jusqu’au 31 décembre 2021, alors qu’elle devait connaître sa fin en 2017. La loi Pinel version 2018 proposait donc certains changements : conditions de location, plafond de ressources des locataires, zonage... Comment investir en loi Pinel en 2020 ? Qui peut bénéficier de la loi Pinel ? Tacotax revient sur les changements apportés à ce dispositif entre 2018 et 2020.

 

Article mis à jour le 20 mai 2020.

L’évolution de la loi Pinel en 2018 et 2019

Censé arriver à terme le 31 décembre 2017, le dispositif Pinel a pourtant été prolongé jusqu’en 2021 par le gouvernement du président Emmanuel Macron, avec comme objectif premier de surfer sur le succès de cette loi qui promeut l’investissement locatif. Si le coeur même de ce dispositif créé en 2014 reste entier et continue de permettre une réduction d’impôts sur le revenu en investissant dans le locatif, certains critères ont été modifiés avec une attention toute particulière portée sur zones géographiques concernées, ou zones tendues. 

Les réalités du marché immobilier français

zone loi pinel 2020
En 2020, le zonage Pinel se recentre sur les villes "tendues"

Le principe de cette loi est donc de faire bénéficier d’une réduction d’impôts les investisseurs achetant des biens immobiliers locatifs, sous certaines conditions. Cependant, des zones bien précises avaient été déterminées par le premier dispositif Pinel : les biens immobiliers construits ou achetés devaient impérativement être situés dans ces dernières.

En 2018, le dispositif Pinel modifie ces dernières : la zone A, la zone A bis et la zone B1 sont désormais les seules à pouvoir prétendre à un investissement. La grande nouveauté est donc que les zones B2 et C, auparavant accessible par dérogation, ont été définitivement exclues du dispositif, le gouvernement préférant se concentrer sur les zones tendues où les investissements immobiliers auront toutes leurs chances de réussir. 

Ainsi, en 2018, la loi Pinel modifie son zonage en mettant de côté plus de 1200 communes au profit des grandes agglomérations : 

  • Zone A bis : Paris et les 29 communes de la petite couronne parisienne.
  • Zone A : Agglomérations en Île-de-France et sur la Côte d’Azur + Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève.
  • Zone B1 : Agglomérations constituées de plus de 250 000 habitants + la grande couronne parisienne + certaines communes (La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les DOM, la Corse et certaines îles non reliées au continent conformément à la loi Pinel Outre-Mer). 

Les zones B2 et C, qui ne présentent pas de réel déséquilibre du marché dans le sens où la demande n’est pas supérieure à l’offre (contrairement aux zones tendues), sont ainsi exclues du dispositif Pinel en 2018. La situation géographique du bien immobilier investi n’en devient que plus importante.

Le plafonnement des ressources des locataires

La loi Pinel version 2019 et 2018 a également quelques incidences sur les locataires, ne serait-ce qu’en termes de situation géographique, comme indiqué précédemment. L’un des objectifs de ce dispositif étant d’aider les ménages aux revenus modestes d’accéder à des logements décents et peu onéreux, le plafond des loyers déjà présent sur la version première de la loi Pinel a toujours son importance en 2018. Voici le plafond des loyers Pinel en 2020 :

Zone Prix du loyer au m²
Zone A bis 17,43 €
Zone A 12,95 €
Zone B1 10,44 €
Zone B2 9,07€

Ainsi, les locataires d’un bien Pinel ne doivent pas dépasser un plafond de loyer déterminé en fonction de la zone géographique où ils se trouvent. Ce plafonnement global varie également en fonction de la composition du foyer. De cette façon, le dispositif Pinel s’assure non seulement d’aider la construction d’immobilier neuf, mais aussi de favoriser l’accès au logement de certains foyers fiscaux à faible revenu.

À noter également que les plafonds de ressources des locataires Pinel ont été revus à la baisse en 2018, permettant ainsi à des ménages aux revenus encore plus faibles de bénéficier des avantages locatifs du dispositif Pinel et de profiter d’une résidence principale décente. Les voici pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 :

Composition du foyer Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 €  37 681 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 107 463 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526€
Personne à charge supplémentaire + 13 421 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 €

Au final, le dispositif Pinel n’aura changé que peu de choses en 2018 en ce qui concerne le plafond de ressources des locataires, si ce n’est de le baisser.

La commission des intermédiaires

loi pinel locataire
Soutenir l'activité économique et bénéficier d'une réduction d'impôts

Depuis la mise en application de la loi Pinel, les investisseurs pouvaient passer par un intermédiaire pour faire l’acquisition d’un bien immobilier en Pinel. Cependant, il n’y avait pas de montant fixé pour les commissions que ces derniers touchaient, et ces intermédiaires s’en donnaient alors à coeur joie pour déterminer ce montant eux-mêmes, avec des pourcentages s’élevant jusqu’à 15 % dans certains cas. 

Depuis 2018, l’exécutif français vise à plafonner ces commissions afin d’égaliser les bénéfices des intermédiaires. Au début fixé à 5 %, le projet de décret a subi de vives critiques de la part des intermédiaires, jugeant ce pourcentage bien trop bas. Le gouvernement aurait alors songé à fixer ce plafond à 10 %, ce qui a fait réagir les investisseurs qui trouvaient ce pourcentage trop élevé. Aujourd’hui, rien n’est encore fixé, mais 2018 a bel et bien été l’année où le gouvernement a décidé de changer ce taux de commission. 

Des changements bienvenus ?

Des objectifs affichés

La volonté du gouvernement de réduire le zonage concerné par le dispositif Pinel est compréhensible dans le sens où les zones tendues présentent plus de possibilités et un rendement supérieur. En outre, les modifications apportées à la loi Pinel en 2018 permettront :

  • Un soutien de l’activité économique de l’immobilier via un levier fiscal : désormais, seulement 5.4 % du territoire sera éligible au dispositif Pinel (contre 8.4 % auparavant), ce qui limite l’action des investisseurs, mais qui centralisera et fera croître le marché au sein des zones tendues.
  • Se concentrer sur la construction de biens immobiliers neufs dans ces zones tendues aux besoins toujours plus présents.
  • Réguler au maximum la hausse du montant des loyers dans ces zones tendues où les demandes de logement sont toujours plus nombreuses.

Se concentrer sur moins de zones géographiques permettra ainsi d’obtenir des résultats plus probants et de s’assurer une efficacité certaine, tout en participant à la régulation du marché de l’immobilier dans des zones tendues.  

Des avantages toujours présents

Ces quelques changements mineurs n’influent pas sur les avantages concrets qu’offre le dispositif Pinel pour les investisseurs et les locataires, avec, en fer de lance, une réduction d’impôts sur le revenu qui ne cesse d’attirer toujours plus de Français. Le montant de cette réduction n’a pas été modifié en 2018 et reste indexé à la durée de location du bien comme indiqué ci-dessous : 

Durée de location Réduction d'impôt
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

En s’engageant à louer son bien immobilier, le propriétaire s’assure ainsi une défiscalisation bienvenue tout en se constituant un patrimoine et une source de revenus supplémentaire afin de compléter ses revenus d’activité ou d’anticiper sur sa retraite. 

Il faudra néanmoins s’assurer que le bien immobilier visé est éligible au dispositif Pinel (bâtiment neuf, réhabilité, en vente en l’état futur d’achèvement, respectant les normes de performances énergétiques BBC 2005 et RT 2012 avec une réglementation thermique notamment) en prenant en compte la situation géographique du futur logement. 

En outre, le prix d’achat du bien devra être inférieur à 5 500 € par mètre carré, ce qui rend le dispositif Pinel quasiment inutile à Paris notamment, dans le sens où le prix de l’immobilier est trop élevé par rapport aux conditions d’éligibilité de ce dernier. Il vous sera évidemment possible de réaliser une simulation de vos économies d'impôts en vous rendant sur le site internet de la loi Pinel.

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