L’achat d’un logement dans le cadre du dispositif Pinel ouvre droit à une défiscalisation étalonnée sur plusieurs années. Cependant, comme tout dispositif fiscal, le Pinel des avantages et des inconvénients. Le principal concerne la revente des biens à terme. Dans quelles conditions peut-on revendre un logement Pinel ? Que faire en cas de déficit foncier ? Peut-on entamer la procédure de revente avant la fin de la durée de location de 6, 9 ou 12 ans ? Petit précis des conditions de revente en Pinel.

 

Peut-on revendre un logement Pinel avant la fin de la durée de la location ?

revendre bien pinel
Comment revendre un bien Pinel ?

Lorsqu'un investisseur acquiert un logement en Pinel, il y a trois possibilités d’engagements, qui correspondent à la durée de location obligatoire du logement :

  • 6 ans (réduction d’impôt de 12%),
  • 9 ans (réduction d’impôt de 18%)
  • 12 ans (réduction d’impôt de 21%)

Cette durée n'est pas figée : elle peut être rallongée, si le propriétaire bailleur estime que la location est rentable et souhaite continuer à louer son bien. Si un acquéreur opte pour l’engagement de 6 ans, il pourra renouveler cet engagement sur 3 ans deux fois d’affilés afin d’arriver au plafond maximum du dispositif Pinel. Ce n'est qu'une fois la période de location obligatoire terminée que la revente du bien peut avoir lieu. C'est d'une des conditions sine qua non pour investir en Pinel.

En cas de non respect de cet engagement, non seulement les avantages fiscaux s'annulent mais vous serez également redevable à l’État des réductions d’impôts perçues grâce au dispositif. Il existe cependant des exceptions à cette règle, qui concernent le propriétaire ou son conjoint :

  • perte d'emploi ;
  • accident ou maladie entraînant une invalidité ;
  • décès du propriétaire ;

Ce sont les seuls cas où la revente imprévue du bien n'entraîne pas le remboursement des avantages fiscaux par le propriétaire ou ses ayant-droits. En cas de revente du bien en loi Pinel avant 6, 9 ou 12 ans (selon la durée choisie), le bailleur s'expose donc à des pénalités. La revente d'un bien en loi Pinel avant la durée minimale de 6 ans 

Le cas du déficit foncier dans la revente Pinel

Un propriétaire bailleur qui arrive au terme de sa durée d'engagement Pinel peut mettre le bien en vente s'il le souhaite, à condition de ne pas être en déficit foncier.

Point définition : le déficit foncier

Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. On les appelle charges déductibles. En Pinel, elles comprennent :

  • charges liées à l'exploitation du bien immobilier, charges non financières (frais d'agences immobilières, primes d'assurances, charges de copropriété, taxe foncière)
  • charges financières, liées aux intérêts d'emprunts (intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien, les frais associés aux intérêts)
  • charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (charges non financières).

Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.

loi pinel déficit foncier
Revendre son bien Pinel : à quel prix ?

En cas de déficit foncier, la revente est alors impossible, et ce pour les trois années à venir. Cette règle s'applique d'ailleurs à tous les investissements locatifs fonciers, pas uniquement au Pinel. Elle est issue de l’article 156 du Code Général des Impôts. Le bien sera alors remis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la déclaration du déficit foncier.

Faut-il s'inquiéter du déficit foncier ?

Pour pouvoir être réaliser lors de la revente de son bien, le propriétaire doit le rénover. Or, des travaux de rénovation pour une revente au bout de 9 ans ou 12 ans de location risquent de coûter gros. Une décennie de location laisse des traces dans un logement, pas forcément due à la présence des occupants mais du fait de l'usure normale des logements. Murs jaunis, peintures abîmés, sols usés, sans parler de l'état de la toiture et des canalisations... Une rénovation indispensable mais qui pèse son poids dans la déclaration d'impôts.

Revente Pinel : n'oubliez pas la plus-value !

Toute revente d'un bien immobilier acquis dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation (Pinel, Robien, LMNP, etc) est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières. Lorsque le prix de vente est supérieure au prix d'acquisition majoré :

  • des frais de notaire,
  • des commissions versées aux intermédiaires,
  • des dépenses de travaux (sur justificatifs ou sur forfait de 15% si le logement est détenu depuis plus de 5 ans).

...On dit que le propriétaire a réalisé une plus-value, car il revend son bien plus cher qu'il ne l'a acheté. Cette plus-value nette est doublement imposée :

  • 19% sur l’impôt sur le revenu ;
  • 15,5% sur les prélèvements sociaux.

À partir de la 6e année de détention, ces deux parts deviennent dégressives. Le propriétaire peut donc espérer une exonération total du bien au bout de 22 et 30 ans.

Divorce et loi Pinel

divorce et loi pinel
Qu'advient-il du bien Pinel en cas de divorce ?

Peut-on revendre une loi pinel en cas de séparation des conjoints mariés ou pacsés ? C'est une option, mais ce n'est pas seule. En cas de divorce, de rupture de PACS, le foyer fiscal se trouve modifié ce qui remet en cause la continuité du dispositif. Trois possibilités se présentent alors aux ex-conjoints : 

  1. Revendre le bien
  2. L'un des conjoints cède le bien à l'autre, qui lui rachète sa part.
  3. Les deux conjoints conservent le bien. On dit alors que le bien est en indivision. La réduction d’impôt est divisée entre les deux partis en fonction de leur nombre de parts respectives : 50/50, 30/70 %.

Foire aux questions

Quelles sont les conditions pour investir en Pinel ?

La loi Pinel encadre strictement la location des biens, mais aussi leurs conditions d'acquisition. Première chose à savoir : seuls les logements neufs ou en VEFA sont éligibles au dispositif Pinel. Aucun type de bien n'est exclu (maisons, appartements, etc) mais les bailleurs doivent impérativement respecter un plafond de loyers et louer en location nue (non-meublée). De leur côté, les locataires doivent respecter un plafond de ressources et occuper le logement à titre de résidence principale (pas de location temporaire ou saisonnière).

Peut-on investir Pinel autrement que dans le neuf ?

Oui, avec le dispositif Pinel ancien réhabilité ou Pinel optimisé au définit foncier. 

Quels sont les pièges à éviter avec la loi Pinel ?

En ce qui concerne la revente, tout l'intérêt pour le bailleur demeure dans la réalisation de la plus-value. Il doit donc veiller lors de l'acquisition à ne pas surpayer son bien. Comparer le prix du bien à l'achat avec ceux des autres logements neufs de sa catégorie. De nombreux témoignages de bailleurs en loi Pinel déplorent des reventes à perte, malgré le respect de la durée d'engagement initiale. En effet, il n'est pas rare que les programmes immobiliers soient surévalués par certains promoteurs, profitant de l’attrait qu’exercent les réductions d’impôts sur les investisseurs. Gardez en têt qu'une revente à moins value vous ferait perdre tout le bénéfice des réductions d’impôts !

Appelez-nous

Nos experts sont disponibles de 9h à 19h du lundi au vendredi


Ou demandez à être rappelé gratuitement

Se faire rappeler

Etre rappelé gratuitement

Nos experts sont disponibles de 9h à 19h du lundi au vendredi

Merci de renseigner un numéro valide

Merci !

.

Connectez-vous !

Votre email n'est pas valideMot de passe oublié ?Merci de renseigner votre mot de passe

Déjà inscrit ?

Ouverture du service imminente !


Laissez-nous votre email pour la piqûre de rappel

Plus qu'une étape avant d'accéder à votre simulation !

Sécurisez votre compte pour accédergratuitement à votre simulation

Votre email n'est pas valideVotre numéroMerci de renseigner votre numéro de téléphone

En cliquant sur "Voir ma simulation" j'accepte lesCGU
et serai automatiquement inscrit afin de profiter des services de TacoTax

DEJA INSCRIT ?