Vous avez acheté ou fait construire une maison en vue de l'occuper à titre de résidence principale mais un imprévu vous oblige à changer vos plans et louer cette maison ? Une opportunité professionnelle vous oblige à déménager et vous souhaitez passer votre logement en location avec la loi Pinel ? La location de maison ou d'appartement avec la loi Pinel est très encadrée, et l'une des conditions exigées des locataires est l'occupation à titre de résidence principale. Voici, en exemples illustrés, les principales questions qui entourent la relation entre résidence principale et loi Pinel.

 

Peut-on passer une résidence principale en investissement locatif Loi Pinel ?

Cas pratique n°1 : le logement a déjà été occupé

M. et Mme Baudoin sont mariés et heureux propriétaires d'un logement neuf acheté en VEFA (Vente en état de futur achèvement) depuis quelques mois. Ils occupent le logement à titre de résidence principale, mais une opportunité professionnelle proposée à Madame les amène à déménager dans quelques mois. Plutôt que de vendre le bien, ils souhaiteraient le louer via la loi Pinel 2018. Ils ont vérifié : la zone où ils vivent est éligible à la loi Pinel. Peuvent-ils passer leur appartement en investissement locatif Pinel ?

Réponse : non.

Raison : dans le cas de M. et Mme Baudoin, le logement a déjà été occupé : il ne peut donc entrer dans la catégorie des logements neufs, comme l'exige le dispositif Pinel. Sont considérés comme neufs les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit. Dès lors qu'un logement a été occupé, ne serait-ce qu'une fois, il est considéré aux yeux de la loi comme ancien.

Cas pratique n°2 : le logement n'a jamais été occupé

Max possède une résidence en cours de finalisation en Bretagne, les travaux devront être achevés d'ici quelques mois. Mais un récent changement de situation personnelle contraint Max à retourner vivre à Toulouse, d'où il est originaire. La maison qu'il avait prévu d'occuper va donc devoir être revendue. Mais Max préférerait garder son bien et le passer en loi Pinel pour se constituer un patrimoine immobilier et retourner y vivre à la retraite. La maison répond à tous les critères de performances énergétiques en vigueur, mais pas à ceux PMR. Max peut-il passer sa maison en loi Pinel ?

Réponse : oui

Raison : dans le cas de Max, le logement n'a jamais été habité. Les investissements éligibles au dispositif Pinel sont les immeubles à usage d'habitation neufs ou assimilés et destinés à être loués. La seule condition pour Max est de s'assurer que le logement qu'il compte louer est situé dans une zone éligible au dispositif Pinel. 

Peut-on continuer à louer un bien en Pinel après la fin de la durée de location prévue ?

Louise, Madeleine et Nicolas sont frère et sœurs constitués en SCI. Ils sont propriétaires d'une maison qu'ils louent grâce au dispositif Pinel depuis maintenant 11 ans. La durée de location maximum étant de 12 ans, ils vont bientôt devoir récupérer leur bien. Mais aucune d'entre eux ne souhaite occuper le bien à titre de résidence principale. Ils préféreraient au contraire continuer à le louer, en location "classique". Est-ce possible ?

► Réponse : oui

 Raison : aucune loi n'interdit la remise en location d'un bien loué en Pinel pendant des années une fois la période de location. Si beaucoup de bailleurs optent pour la revente, il peut être intéressant de conserver le bien et de tirer profit des conditions de location hors-Pinel. À savoir : plus de  respect du plafond de loyer, ni de conditions de ressources pour le choix du locataire. D'autant plus que si la location s'est bien passée en Pinel, il n'y a pas de raison que cela ne continue pas après. On conseille toutefois aux bailleurs qui choisissent cette option d'effectuer des travaux de rénovation avant de remettre le bien sur le marché.
 

Les locataires peuvent-ils occuper le bien de façon temporaire ou saisonnière ?

Jacques a mis un appartement en location en loi Pinel. Son locataire devait initialement l'occuper à titre de résidence principale, mais une semaine avant la remise des clefs, celui-ci lui annonce qu'il compte finalement occuper le bien en semaine, mais pas le weekend, pour des raisons professionnelles. Jacques peut-il lui louer l'appartement et bénéficier de la réduction Pinel ?

Réponse : non

Raison : la loi Pinel est un dispositif du gouvernement visant à faciliter l'accès au logement des ménages à faibles revenus. Les logements loués à Pinel le sont exclusivement à titre de résidence principale. De plus, les loyers touchés par les bailleurs servent notamment à rembourser le prêt bancaire contracté pour l'investissement. En louant un logement de façon à titre de résidence secondaire ou saisonnière, Jacques diminue non seulement le montant de ses quittances mais augmente la durée nécessaire au remboursement de son prêt. 

Les logements Pinel peuvent-ils être loués meublés ?

Julie a mis un appartement Pinel en location depuis quelques mois, des locataires se sont présentés, mais tous ont changé d'avis en apprenant que l'appartement n'était pas meublé. Julie doit-elle ajouter des meubles pour trouver un locataire ?

► Réponse : non

► Raison : Le dispositif Pinel est prévu pour être loué à des locataires en tant qu’habitation principale et en location nue. En louant son bien Pinel meublé, Julie sort des conditions du dispositif. L’administration fiscale pourra donc lui demander une restitution des avantages perçus.

Les plafonds de ressources des locataires sont-ils obligatoires ?

Lucas loue sa maison sous le dispositif Pinel. Après avoir refusé plusieurs dossiers de locataires qui ne convenaient pas, son choix s'est porté sur un couple de salariés. Après avoir demandé à ses futurs locataires des justificatifs de revenus (la loi Pinel y autorise les bailleurs), Lucas s'est rendu compte que leurs ressources dépassent de loin le plafond en vigueur pour un couple dans cette zone. Lucas peut-il leur louer le bien ?

Réponse : non

Raison : les plafonds de ressources avec la loi Pinel sont obligatoires pour quiconque souhaite mettre un bien en location. L’autre objectif de la loi Pinel est de proposer des logements dits “intermédiaires”. Soit des biens accessibles à une majorité de la population. C’est pourquoi les plafonds de loyers Pinel sont imposés, en fonction des zones. Cela permet d’éviter les explosions de loyers, comme à Paris par exemple, où une chambre de bonne de 8 mètres carrés peut proposer un loyer de 800 euros par mois.

Peut-on louer un logement en Pinel en colocation ?

Paul, Antoine, Olivier et Kylian sont amis et travaillent dans le même club sportif, les Deux Étoiles. Ils souhaitent s'installer en colocation pour partager les frais et trouver un logement plus grand. La ville où ils résident est éligible au dispositif Pinel et propose de nombreux programmes neufs et en VEFA. Les quatre amis ont porté leur choix sur un 75m2, accessible et abordable. Ils remplissent les conditions de ressources exigées mais craignent que le Pinel leur soit refusé en raison de l'absence de lien de parenté ou de couple. Peuvent-ils louer l'appartement en colocation en Pinel ?

Réponse : oui

► Raison : rien n'interdit aux bailleurs de louer en colocation pourvu que chacun des locataires remplissent les conditions exigées par les plafonds de ressources des locataires. Les revenus de chacun des occupant sont appréciés individuellement, sauf en cas de concubinage, où ils sont appréciés globalement.

Foire aux questions

Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles avec la loi Pinel ?

Les intérêts de l'emprunt contracté font partie des charges déductibles dans le cadre d'un investissement locatif en loi Pinel. C'est en partie pour cette raison que les investisseurs en Pinel sont encouragés à contracter un prêt bancaire plutôt qu'à puiser dans leur épargne personnelle pour financer l'acquisition du bien.

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