Les plafonds de ressources des locataires Pinel

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Sommaire de l'article

Pour bénéficier de la réduction fiscale Pinel, les propriétaires de bien doivent s'engager à louer les biens sur une durée établie, à titre de résidence principale. Mais ce n'est pas tout. Qui dit Pinel dit pas de liberté contractuelle sur les conditions de locations. Modulées chaque année par décret, elles concernent le prix du m², les obligations des parties mais également les ressources des locataires. Les bailleurs qui louent sous ce régime sont en droit d'exiger des justificatifs de leurs locataires en loi Pinel. Voici les chiffres et la mécanique du plafond de ressources en loi Pinel 2021. 

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Article mis à jour le 19 janvier 2021.

Plafond loi Pinel 2021 : location et conditions

La loi Pinel exige en effet un plafond de loyer dont le montant dépend des zones, afin d'apaiser les tensions locatives dans les zones marquées par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Le plafond de ressources de la loi Pinel a changé depuis 2018 afin de mieux suivre l'évolution du marché immobilier par zone. Un plafond de ressources signifie que le montant total des revenus d'un locataire ne peut excéder une certaine somme par an. C'est l'une des conditions sine qua none que doit respecter le bailleur pour louer en Pinel neuf et en Pinel ancien réhabilité

Loi Pinel : plafond de ressources des locataires 2021

Le bailleur est en droit d'exiger du locataire des justificatifs de ressources afin de s'assurer qu'il entre bien dans la fourchette autorisée. Plus le foyer du locataire est large, plus le plafond est haut. Le but étant de faciliter l'accès au logement des foyers à revenus modestes, qui peinent à se loger dans les zones tendues en raison des prix trop élevés des loyers.

Les plafonds applicables aux loyers en loi Pinel varient selon la zone et la composition du foyer. Ce sont ces plafonds qui permettent de distinguer un locataire qui peut bénéficier de la loi Pinel.

Pour calculer le montant annuel des loyers, on applique un coefficient multiplicateur aux barèmes présentés dans le tableau ci-dessous :

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

À titre de comparaison, voici les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants 89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Pourquoi avoir instauré un plafond de ressources ?

En encourageant les propriétaires bailleurs à investir dans la construction de logements neufs en contrepartie d'une réduction fiscale, l'objectif du gouvernement n'est pas seulement de stimuler l'investissement locatif mais aussi de pallier la crise du logement que subit la France depuis maintenant plusieurs décennies. Force est de constater que face à l'ampleur du phénomène, les nombreux efforts déployés par les ministres successifs sont souvent restés vains. Les principaux touchés par la crise sont :

  • les familles monoparentales ;
  • les étrangers ;
  • les familles avec trois enfants et plus ;
  • les couples dont les deux membres sont sans emploi ;

Faciliter l'accès au logement des foyers à faibles revenus

Paradoxalement, les ménages ayant les revenus les plus modestes sont concentrés dans les villes où les loyers sont les plus chers. Ce sont généralement les plus créatrices d'emplois, mais aussi les plus "tendues" sur le plan immobilier. La demande locative excède de loin l'offre, contraignant les foyers les plus précaires à acquérir des logements souvent vétustes. 

Crée en 2014 par Sylvia Pinel, le dispositif Pinel est apparu comme un levier, censé faciliter l’accès au logement en priorité des classes les plus modestes dans les secteurs où la pénurie de logements intermédiaires est la plus forte. L'objectif est donc double : économique et social. Le risque encouru était que les ménages les plus aisés s'accaparent ces logements à faible loyer. Ce qui annihilerait tout l'intérêt du dispositif. Le gouvernement a donc établi des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour prétendre à la location d’un bien en Pinel.

« Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.
Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret », Bulletin Officiel des Finances Publiques Impôts (BOFIP).

La logique voudrait que les logements à loyers modérés, voir bas, soient réservés aux ménages à faibles ressources, ce qui n'est pas toujours le cas. En effet, alors qu’une grande partie de la population a du mal à se loger décemment sans se ruiner, certains particuliers et ménages, aux revenus aisés ont accès à des logements dont les loyers sont particulièrement bas. 

C’est tout l’intérêt des plafonds Pinel de ressources pour les locataires. Ainsi, les ménages aisés ne sont pas éligibles à un logement, dont le loyer est faible par rapport à leurs revenus. Une manière d’équilibrer l’offre et la demande.

Plafond de ressources 2018 en chiffres

À titre de comparaison avec les plafonds appliqués actuellement concernant les ressources des locataires dans les logements Pinel, voici les plafonds de ressources pour l’année 2018 :

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIREZONES
Zone A biszone AZone B1Zone B2
Personne seule37 508 €37 508 €30 572 €27 515 €
Couple56 058 €56 058 €40 826 €36 743 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge73 486 €67 386 €49 097 €44 187 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge87 737 €80 716 €59 270 €53 344 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge104 390 €95 553 €69 725 €62 753 €
Personne seule ou couple +4 enfants à charge117 466 €107 527 €78 579 €70 721 €
Personne à charge supplémentaire+13 087 €+11 981 €+8 766 €+7 888 €

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Zones loi Pinel : nouveau découpage depuis 2018

Le zonage Pinel en 2021

Comme l'indique les précédents tableaux, les plafonds de ressources Pinel varient en fonction des zones. Ce découpage tient compte des besoins spécifiques de chaque zone en matière de location. Jusqu'en 2017, elles étaient au nombre de 5 (A bis, A, B1, B2 et C). Les réformes apportées à la loi Pinel en 2018 ont exclu les zones B2 et C.

ZoneCommunes éligibles
Zone A bisParis et 76 communes de la petite couronne
Zone AL’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).

Auparavant éligibles au dispositif Pinel, les zones B2 et C ont donc été laissées de côté, dans le but de se concentrer exclusivement sur les zones tendues françaises (où le marché immobilier n'est pas stable) et de ce fait gagner en efficacité. En revanche, le gouvernement a mis en place, en complément de la loi Pinel, la loi Denormandie, qui vise à combattre la crise du logement en investissant dans l'immobilier ancien et le réhabiliter. 

Le dispositif Denormandie offre les mêmes réductions d'impôts que le Pinel, mais il ne découpe pas le territoire en zones : sont éligibles uniquement les villes ayant signé une convention (Toulouse et Bordeaux par exemple).

Les plafonds de loyers

Ce n'est pas tout : à chaque zone son plafond de loyer en euro/m². Voici les plafonds de loyer Pinel 2021 :

Zone PinelPrix maximum au m²
A bis17,55 €
A13,04 €
B110,51 €

Et en 2020 :

Zone PinelPrix maximum au m²
A bis17,43 €
A12,95 €
B110,44 €

En effet, si les futurs locataires de votre bien immobilier ne doivent pas dépasser un certain seuil de revenus pour pouvoir prétendre à une location en Pinel, vous devrez, en tant que propriétaire, ne pas dépasser un certain prix de location au mètre carré. C'est, encore une fois, l'illustration de la volonté du gouvernement d'aider les ménages en difficulté à accéder à des logements décents sans se ruiner. 

Le calcul du loyer en location Pinel prend en compte aussi bien la surface pondérée du logement (c'est-à-dire la surface habitable) que la zone où se situe le bien (A, A bis ou B1) qui présentent des plafonds différents.

Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 Quel salaire minimum pour louer un appartement ?

Le montant auquel vous pouvez louer votre appartement varie selon votre salaire. En effet, plus votre salaire est important et plus vous pourrez prétendre  à la location d'appartements au loyer élevé. Il est recommandé de consacrer un tiers de ses revenus mensuels au paiement de son loyer. Par exemple, si vous percevez un salaire net de 2 100 € par mois, votre loyer doit dans l'idéal être d'environ 700 €.

🤝 Quels sont les revenus pris en compte pour louer un appartement ?

Ce sont vos revenus nets imposables qui sont considérés, c'est-à-dire les salaires et revenus de remplacement.

🤝 Les plafonds de ressources Pinel 2021 sont-ils retenu en brut ou en net ?

Applicables aux salaires, les notions de brut ou net n'ont pas cours en loi Pinel puisque les plafonds de ressources à retenir correspondent au Revenu Fiscal de Référence figurant sur l'avis d'imposition de l'avant-dernière année précédant la signature du bail (N-2). Pour un bail conclu en 2021, ce sont les revenus de 2019 qui sont retenus.

🤔 Que se passe-t-il si les ressources des locataires augmentent en cours de bail ?

Vous louez un appartement Pinel à un locataire dont les revenus ont augmenté après la signature du bail ? L'augmentation du niveau de ressources du locataire pendant la durée du bail ne remet pas en cause l'avantage fiscal lorsque le plafond de ressources du locataire était respecté à la date de signature du bail.

En effet, les ressources du locataire sont enregistrées à la date de conclusion du bail. Il convient de prendre en compte le revenu fiscal de référence de l'année N-2 (avant-dernière année précédant celle de la signature du bail).

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