Les plafonds de loyer à respecter en loi Pinel

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Sommaire de l'article

Afin de permettre l'accès au logement aux ménages à faibles revenus, le dispositif de défiscalisation Pinel impose de respecter des plafonds Pinel, de loyers pour les propriétaires et de ressources pour les locataires, en fonction de la zone sur laquelle est situé le bien immobilier. Ce sont ces paliers qui servent de base au calcul du loyer des logements en loi Pinel. Si l’un ou l’autre des plafonds n’est pas respecté, la réduction fiscale sera remise en cause. Quel est le plafond de loyer par zone Pinel pour l'année 2020?

Article mis à jour le 25 mai 2020.

Pourquoi avoir plafonné les loyers avec la loi Pinel ?

Loyers Pinel : attention, plafonds bas !

Si vous avez acquis ou fait construire un bien immobilier entre entre le 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021, félicitations : vous êtes éligible à la défiscalisation Pinel ! Instaurée en 2014 par la ministre du logement Sylvia Pinel, la loi Pinel a un objectif à la fois économique et social. Pour que les effets souhaités de la loi soient optimisés, le texte a instauré des plafonds à respecter obligatoirement pour percevoir l’avantage fiscal.

Pour bénéficier pleinement de la réduction Pinel, le propriétaire bailleur doit impérativement respecter ces deux conditions de plafonds. Depuis 2003, le territoire français est divisé en 5 zones : A Bis, A, B1, B2 et C, reflétant un niveau de tension sur le marché locatif. À chaque zone correspond deux plafonds, l’un relatif aux ressources pour les locataires et l’autre concernant les loyers à appliquer par les propriétaires.

Lire aussi : les conditions pour défiscaliser en Pinel

Pourquoi ces plafonds en loi Pinel ?

La crise du logement qui sévit en France depuis plusieurs années a profondément impacté le niveau de vie des particuliers, notamment les profils "vulnérables" comme :

  • les familles nombreuses,
  • les familles monoparentales,
  • les retraités,
  • et les étrangers.

Or, les statistiques prouvent que ce sont d'avantage les ménages aisés qui ont le plus accès aux logement à faible loyer, tandis que les foyers aux revenus plus modestes se retrouvent à habiter des logements trop coûteux par rapport à leurs ressources. La loi Pinel a imposé des plafonds de ressources aux locataires justement afin d'éviter les abus et de faire converger les intérêts du bailleur avec ceux du locataire. 

En 2018, le plafond de ressources de la loi Pinel a été réévalué. Il varie selon la zone du bien loué mais aussi selon la composition du foyer. 

Plafond de loyers Pinel 2020

La hausse du prix des loyers pénalise chaque année de plus en plus de particuliers, forcés de se rabattre sur des logements de moindre qualité. Le plafonnement des m² permet d'encadrer d'avantage les loyers et d'éviter des écueils. C'est également pour cette raison que les maisons et appartements acquis ou construits Pinel peuvent se louer uniquement à titre de résidence principale. Le barème est actualisé annuellement par le gouvernement et varie selon la zone Pinel où se trouve le logement loué. Par rapport au plafond de loyer Pinel 2017 et 2018, le prix du m² a légèrement augmenté en 2019 et en 2020 :

Zone PinelBarème Pinel 2019Barème Pinel 2020
Zone A12,75€/m²12,95€/m²
Zone Abis17,17€/m²17,43€/m²
Zone B110,28€/m²10,44€/m²
Zone B28,93€/m²9,07€/m²

Il s'agit d'un barème non fixé : le propriétaire qui souhaite louer à un montant du m² inférieur à celui indiqué dans le tableau peut tout à fait le faire. En cas de hausse des indices des loyers, il est en droit d'augmenter les loyers. Cette révision du loyer peut se faire chaque année ou à une date fixe prévue dans le contrat de bail. 

Le zonage A / B / C et l'Anah

Le découpage des zones avec la loi Pinel correspond au fameux "A / B /C" utilisé pour d'autres dispositifs de défiscalisation comme l'éco-Prêt à taux zéro. Il reflète les tensions locatives du marché immobilier. La zone A bis étant la plus tendue, la zone B2 celle où le marché est le moins saturé. Il existait une zone C, qui a été supprimée lors de la reconduction de la loi Pinel en 2018. Les loyers Pinel correspondent en fait aux barèmes des loyers "modérés" définis par l'Anah (Agence National pour l'Habitat) :

PLAFONDS DE LOYERS applicables en 2020 en euros/m² par mois

 Zone AbisZone AZone B1Zone B2Zone C
Loyer "intermédiaire"17,1712,7510,288,938,93
Loyer "social'12,019,247,967,647,09
Loyer "très social"9,357,196,205,935,51

Mise à jour le 08/04/2019

Le zonage caractérise la tension du marché du logement et les niveaux des loyers pratiqués en découpant le territoire en 5 zones : de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).

Les zones de la loi Pinel

En 2017, la loi Pinel admettait cinq zones : A, A bis, B1, B2 et C. En 2020, elles ne sont plus que trois.

Zones Pinel 2020

Zone A bisParis et 76 communes de la petite couronne parisienne
Zone Aagglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève)
Zone B1agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent 

Pourquoi ce recentrage ? Le gouvernement d'Edouard Philippe souhaite par là concentrer les investissements dans le Pinel neuf dans les zones à très fortes tensions locatives. C'est dans cet objectif que les zones C et B2 ont disparu en 2019.

Comment calculer le loyer avec la loi Pinel ? 

La surface à prendre en compte est la partie habitable du logement. C'est-à-dire la surface destinée à l'habitation, dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1m80. On prend également en compte la moitié des surfaces annexes (balcons, terrasses, loggias) à raison de 8 m² maximum. Sont donc exclues du calcul du loyer Pinel les surfaces occupées par :

  • les murs,
  • les cloisons,
  • les embrasures de portes et de fenêtres,
  • les marches et les cages d’escalier. 

Les terrasses n'appartenant pas au logement mais dont le propriétaire a la jouissance exclusive peuvent également être considérée comme une surface annexe. Contrairement aux garages, caves, parkings et combles qui ne sont pas considérés comme des surfaces habitables. Ainsi que toute partie du logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. 

Calcul du loyer en Pinel : exemple concret

Le calcul du loyer en Pinel en 2018 obéit à la règle suivante :

Barème Pinel x (0,7 + 19 / Surface Utile) x Surface Utile

Exemple concret : un appartement de 50m² situé en Cannes, en zone A :

  • le plafond au mètre carré est de : 12,75 € x (0,7 + 19/50) = 13,77 € /m²
  • le loyer maximal possible est donc de : 13,77 x 50 = 679,5 €

Les charges du logement que le propriétaire peut facturer au locataire ne sont pas comprises dans le calcul du loyer Pinel.

Foire aux questions

Les plafonds de ressources et de loyers sont-ils applicables au Pinel ancien ?

Tout à fait. Le dispositif Pinel ancien aussi appelé Pinel ancien réhabilité ou Pinel optimisé au déficit foncier applique les mêmes règles en matière de plafonnement de ressources et de loyers. Les types de bien et les modalités d'acquisition diffèrent (le Pinel ancien, comme son nom l'indique, vise les logements anciens) mais l'objectif est le même : faciliter l'accès au logement des ménages à faibles revenus. 

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