Peut-on louer en meublé avec la loi Pinel ?

Contemporary apartment with table

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Plus recherchés par les jeunes locataires, notamment les étudiants, les locations meublées représentent pour eux un gain de temps et d'argent. Avec un meublé, finie la corvée de transport de meubles à travers les étages, les dépenses d'aménagement, les frais de déménagement. Les équipements sont en place et il n'y a plus qu'à s'installer. Peut on louer en meublé en loi Pinel ?

Article mis à jour le 25 mai 2020.

La loi Pinel : la location nue obligatoire

Peut on louer en meublé avec la loi Pinel ? La loi est formelle sur ce point : non, il n’est pas possible de louer un appartement ou une maison Pinel en meublé. Le dispositif Pinel est prévu pour être loué à des locataires en tant qu’habitation principale et en location nue. La mise en location d'un bien meublé en Pinel vous exclut du dispositif Pinel. S'il s'en aperçoit (et cela risque fort d'arriver), le fisc sera en droit de vous demander la restitution des avantages perçus.

Cette règle est valable pour les investissements en Pinel neuf et ancien. Les textes de loi l'affirment clairement :

I. – A. – Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

Pourquoi la location nue est-elle obligatoire ?

Qui dit Pinel dit location nue (sans meubles)

C'est une simple question de législation. Les revenus encaissés par un bailleur qui loue en Pinel (les loyers) entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Or les revenus touchés en location meublé entrent dans celle des revenus meublés non professionnels. Sur la déclaration d'impôts, ces deux cases sont bien différentes. Vous ne pouvez pas entrer des revenus fonciers dans la case des revenus meublés non professionnels et inversement. 

Une autre raison : le caractère neuf des logements Pinel. Les investisseurs qui font construire ou achètent des biens immobiliers en Pinel disposent d'un logement neuf, non meublé. L'investissement de base étant généralement élevé, il serait illogique de leur demander de payer en plus le mobilier et l'aménagement intérieur.

Si vous souhaitez bénéficier des avantages de la location meublée tout en défiscalisant une partie de vos revenus, un investissement LMNP est plus recommandé.

Défiscalisation location meublée : le statut LMNP

Comptant parmi les plus anciennes niches fiscales en France, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel existe depuis 1949. Bien qu'ouvert à tous les contribuables, le statut LMNP est avant destiné aux investisseurs qui préparent leur avenir. Les logements loués en LMNP sont fait pour être conservés et non revendus. Contrairement au Pinel qui exige une location exclusivement à titre de résidence principale, les biens loués en LMNP peuvent l'être à titre temporaire (comme un salarié détaché plusieurs semaines dans une autre ville) ou présenter un caractère saisonnier (exemple : chambres d’hôtes, gîtes, meublé de tourisme…).

Idem si vous mettez des pièces de votre logement en location (des chambres d'étudiants par exemple). Le dispositif LMNP vous permet de défiscaliser une partie des revenus que vous obtiendrez de la location.

Peut-on cumuler Pinel et LMNP ?

Il y a 2 cas de cumuls à considérer lorsque l’on parle de cumul avec loi Pinel et le statut LMNP :

  1. Cumuler les deux dispositif sur le même bien ⇒ NON
  2. Cumuler les deux dispositif avec deux logements différents ⇒ OUI

Vous ne pouvez pas légalement appliquer deux dispositifs de défiscalisation différents sur un même bien immobilier. En revanche, rien ne vous empêche d'acquérir et de louer deux logements, en appliquant sur chacun un dispositif différent.

Peut-on louer en LMNP après un Pinel ?

C'est une stratégie fiscale très prisée des bailleurs pour éviter de revendre à perte : investir en loi PINEL, bénéficier d’une réduction d’impôt pendant la durée de la location, puis transformer le bien en location meublée (LMNP) pour réduire le revenu imposable.

Foire aux questions

Que choisir entre la loi Pinel et le statut LMNP ?

La question n'est pas vraiment de savoir lequel des deux vous rendra le plus riche mais plutôt lequel correspond le mieux à vos attentes. Pinel comme LMNP présentent de nombreux avantages mais le choix dépend avant tout de votre situation fiscale actuelle et de vos objectifs. Voici un petit comparatif loi Pinel vs. LMNP en termes d'avantages :

 PinelLMNP
Type de bien Neuf et non meublé Logement neuf et meublé dans une résidence de services
Prix d'achat TTC HT
Régime fiscal Impôt sur le Revenu Impôt sur les Bénéfices Réels et   Commerciaux (BIC
Abattement Non Oui : à hauteur de 50% des loyers reçus avec le régime réel
Plafonnement Oui Non
Engagement Au choix : 6, 9 ou 12 ans Aucune (mais les baux sont signés pour 1 an en général)
TVA TVA imputée sur le prix d'achat Récupération de la TVA en maximum 20 ans

En conclusion, si votre impôt sur le revenu ne dépasse pas un certain seuil, mais que vous cherchez un moyen d'arrondir efficacement vos fins de mois, optez pour le LMNP. Pour un investissement locatif foncier à long-terme ouvrant droit à une défiscalisation conséquente, préférez la loi Pinel.

Loi Pinel : à partir de combien d'impôt devient-elle intéressante ?

Si elle est ouverte à tout contribuable français, la loi Pinel est particulièrement avantageuse pour les particuliers situés dans les hautes tranches d'imposition : 41% et 45%. On estime qu'elle devient réellement rentable à partir du moment où le contribuable paye plus de 2 500 € d'impôt par an.

Peut-on investir en loi Pinel en SARL de famille ?

La SARL de famille est une SARL classique ayant opté pour l’option d’imposition des sociétés de personnes. Elle permet d'investir à plusieurs en location meublée, et non en location nue, comme l'exige la loi Pinel. Elle n'est donc pas compatible avec le dispositif Pinel. En revanche, les particuliers souhaitant investir à plusieurs en loi Pinel peuvent se constituer en Société Civile Immobilière (SCI).

Peut-on investir en loi Pinel en location saisonnière ?

Les biens loués sous le régime Pinel le sont exclusivement à titre de résidence principale. La location saisonnière, type Airbnb, n'est pas compatible avec le régime Pinel.

►Pour aller plus loin :

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