Comment construire et louer une maison en Pinel ?

Sommaire de l'article

La plupart des investisseurs tentés par la réduction d'impôt Pinel visent en premier lieu les programmes immobiliers des appartements neufs. Pourtant, le dispositif est aussi ouvert à la construction et à l'acquisition de maison individuelle. Une option moins pratiquée, mais tout aussi rentable, voir plus avantageuse que l'investissement en appartement. Tacotax vous explique pourquoi et comment construire et mettre en location une maison neuve avec la loi Pinel. Avec en bonus, les démarches pour investir dans une maison ancienne avec la loi Pinel.

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MAJ 2020 : la loi Pinel supprimée pour les maisons à partir du 01/01/2021

La loi de finances pour 2020 va sensiblement modifier le champ d'application du dispositif Pinel. L'article 58 octies de la loi de finances pour 2020 limite le bénéfice de la réduction d'impôt aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement "dans un bâtiment d’habitation collectif". Autrement dit, cela exclut l'achat ou la construction de maisons individuelles. Une mesur, qui prendra effet le 1er janvier 2021, va fortement impacter les promoteurs immobiliers, mais également les particuliers qui construisaient eux-même leur maison pour ensuite la louer en loi Pinel.

Ainsi, les contribuables qui souhaitaient bénéficier de la loi PINEL en investissant dans l’acquisition ou la construction d’une maison devront déposer leur demande de permis de construire avant le 31/12/2020. Passée cette date, toute demande sera rejetée.

Loi Pinel et maison individuelle : le duo gagnant en 2020 ?

maison pinel
Avoir une maison à soi, un projet de vie

Construire une maison avec la loi Pinel, un investissement locatif ambitieux mais qui peut rapporter gros. Si les appartements se louent et se vendent plus facilement, la maison individuelle représente pour beaucoup de particuliers un projet de vie à long-terme, pour lesquels ils sont prêts à investir davantage que pour un appartement

Selon l’INSEE, près de 70% des français vivent dans des maisons et 58% sont propriétaires (données 2018). Ces chiffres démontrent la construction d’une maison neuve à but locatif présente un potentiel de marché conséquent. Outre la forte demande de ce type de bien en location, réaliser un investissement locatif dans une maison présente également d’autres avantages :

  • faire construire une maison individuelle coûte moins cher qu’acheter un appartement neuf de superficie égale ;
  • les frais de notaire ne portent que sur le terrain ;
  • les charges de copropriété ne s'appliquent pas ;
  • le loyer mensuel permet de rembourser votre prêt si vous y avez eu recours ;
  • le turnover de locataires sera plus élevé dans un appartement, notamment en colocation. Les occupants d'une maison l'habitent généralement plus longtemps que ceux d'un appartement ;
  • sur le plan du patrimoine immobilier, les maisons présentent davantage de plus-value que les appartements.

La mise de base est plus risquée, mais construire une maison avec la loi Pinel signifie posséder un bien immobilier indépendant. En France, 75% à 80% des particuliers rêvent d'habiter une maison individuelle. Pour ce type de logement, la demande excède l'offre.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel

Pour rappel, le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du prix de la construction ou de l'achat, dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par m² de surface habitable. Le montant de la réduction fiscale est proportionnel à la durée de location :

  • 12% de réduction d’impôts si la maison neuve est louée pendant 6 ans
  • 18% de réduction d’impôts si la maison est louée pendant 9 ans
  • 21% de réduction d’impôts si la maison neuve est louée pendant 12 ans

À l'issue de la période locative, le bailleur peut choisir de revendre le bien, de continuer à le louer ou de l'investir pour son usage personnel.

Acheter ou faire construire ?

Dans les deux cas, vous ne pouvez pas investir dans plus de deux logements par an, et le montant total de l'investissement ne doit pas dépasser 300 000 €. Pour gagner du temps et mettre le bien en location plus rapidement, vous pouvez d'ores et déjà faire votre choix parmi les offres de programmes neufs des promoteurs. Cependant, pour réduire les coûts de main d'oeuvre, de plus en plus de propriétaires en devenir choisissent l'autoconstruction. La loi Pinel autorise la construction de maison neuve par les propriétaires eux-mêmes, à condition qu'à l'issue des travaux, le bien soit conforme aux normes énergétiques exigées par le label RT2012. Ces normes s'articulent sur 4 axes :

  • la ventilation
  • les ponts thermiques
  • la perméabilité à l’air
  • la surface des baies, fenêtres et portes

Les nouvelles normes environnementales en vigueur visent à optimiser la performance énergétique des logements neufs par l'isolation thermique. L'objectif étant d'assurer le confort (thermique et acoustique) des occupants tout en minimisant les pertes de chaleur. De plus, le label RT 2012 impose l'utilisation d'au moins une source d'énergie renouvelable (solaire, éolien, biomasse...) dans la maison : pompe à chaleur, panneaux solaires photovoltaïques, poêle à bois, etc. 

L'autoconstruction permet une réduction des dépenses entre 30% et 60%. De plus en plus de propriétaires y ont recours pour alléger la facture et gérer eux-mêmes leur budget. Attention cependant, pour pouvoir prétendre au dispositif Pinel, le délai d’achèvement du bien ne doit pas dépasser 2 ans et demi.

Les conditions requises pour louer une maison individuelle en Pinel

Pour pouvoir prétendre au dispositif Pinel et réaliser des économies sur ses impôts, la loi impose certaines conditions à respecter :

  • la demande de permis de construire doit être déposée avant le 31 décembre 2021, adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou déposée directement en mairie ;
  • le logement doit être situé dans les zones éligibles à la loi Pinel ;
  • la maison doit être mise en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans à titre de résidence principale ;
  • le logement doit être fini dans les 2 ans et demi suivant le début des travaux ;
  • la maison doit être louée nue dans les douze mois suivant la fin des travaux ;

Les locations Pinel sont soumises à des plafonnements des loyers et des ressources des locataires. Les investisseurs doivent également respecter les zones du découpage Pinel, auquel correspond un barème pour le prix du m² :

Zone Pinel Barème Pinel 2018 Barème Pinel 2019 Barème Pinel 2020
Zone A 12,59 €/m² 12,75€ /m² 12,95 €/m²
Zone Abis 16,96 €/m² 17,17 €/m² 17,43 €/m²
Zone B1 10,15 €/m² 10,28 €/m² 10,44 €/m²
Zone B2 8,82 €/m² 8,93 €/m² 9,07 €/m²
Important : il s'agit d'un maximum et non d'une valeur figée : les bailleurs sont libres de fixer les montants de leur loyer en dessous de ce seuil s'ils le souhaitent (mais pas au-dessus). En cas de hausse des indices des loyers, il est en droit d'augmenter les loyers. Cette révision du loyer peut se faire chaque année ou à une date fixe prévue dans le contrat de bail. 

La zone 

Le zonage Pinel obéit au découpage A / B / C également utilisé pour d'autres dispositif de défiscalisation comme l'ECO-Prêt à Taux Zéro.

Zones loi Pinel 2020

Zone A bis Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne
Zone A Agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève)
Zone B1 Agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent 

Le choix de la zone est déterminant car c'est de ce critère que va dépendre le prix du m², et le niveau de tension locative.

Foire aux questions

Loi Pinel et maison ancienne sont-elles compatibles ?

Oui, grâce au dispositif Pinel ancien réhabilité, aussi appelé Pinel optimisé au déficit foncier. Cette variante du Pinel neuf permet aux investisseurs potentiels d'acquérir une maison ou un appartement ancien en état de délabrement, et de le rénover en vue de le louer. Les réductions d'impôts et les durées de location qui s'appliquent alors sont les mêmes qu'avec la loi Pinel. Pour être éligible au dispositif, le bien acquis doit être jugé inhabitable du point de vue de la décence du logement et de la performance technique :

  État du logement avant les travaux État du logement après les travaux
Décence du logement Au moins 4 des 15 caractéristiques de décence ne sont pas respectées. L’ensemble des 15 caractéristiques de décence est réuni.
Performance technique Au moins 6 des 12 performances techniques ne sont pas respectées. L’ensemble des 12 performances techniques est réuni.

Les conditions de mise en location sont les mêmes qu'avec un Pinel neuf.

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