1. Le guide de la Loi Pinel

  2. Conditions principales pour défiscaliser en loi Pinel

  3. Les conditions de défiscalisation en loi Pinel pour un logement neuf

Les conditions de défiscalisation en loi Pinel pour un logement neuf

maison façade moderne ciel

Sommaire de l'article

Investir dans l'immobilier neuf, un rêve devenu réalité avec le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement Valls II, Sylvia Pinel. Un mécanisme de défiscalisation basé sur une réduction fiscale proportionnelle à la durée de location. Mais comment défiscaliser un bien loué en loi Pinel ? Quelles sont les conditions qui ouvrent droit à la réduction d'impôt ? Tacotax fait le point.

Article mis à jour le 25 mai 2020.

Loi Pinel 2020 : quelles conditions pour en bénéficier ?

N'est pas éligible à la défiscalisation Pinel qui veut. Pour proposer un logement en loi Pinel à la location, il faut être un contribuable domicilié fiscalement en France. Il est possible d'investir en loi Pinel en couple, seul(e), en indivision ou via une Société Civile Immobilière (SCI). Les avantages fiscaux liés au dispositif sont conditionnels afin d'éviter les abus et les déconvenues. Globalement, les conditions à respecter pour investir en Pinel s'articulent autour de 4 axes majeurs :

  1. l’état du logement (neuf, VEFA, ancien)
  2. la zone géographique du logement
  3. les revenus des locataires
  4. le montant des loyers

►Lire aussi : la loi Pinel autorise-t-elle la colocation ?

L'état du logement

L'objectif du dispositif Pinel est d'encourager l'investissement locatif dans le neuf, afin de relancer la construction, tout en permettant aux particuliers de se constituer un patrimoine. Pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel le bien immobilier acheté doit :

  • être acheté neuf ou en état d’achèvement (VEFA)
  • être construit par l’investisseur

Par ailleurs, l'investissement Pinel est limité à 2 logements par an, à raison d'un total de 300 000€ maximum. De même, le prix du m2 du logement ne doit pas être supérieur à 5 500 €. Pour les logements en phase de rénovation, on compte le coût total des travaux dans le montant total de 300 000€.

Pour les logements construits, la durée du chantier est limité à 30 mois suivant la signature de l'acte de vente. Au terme des travaux, le nouveau propriétaire dispose de 12 mois pour mettre le bien en location (souvent pas l'intermédiaire d'un gestionnaire immobilier). Le bien doit être loué nu (non-meublé) à titre de résidence principale

Les zones en loi Pinel

Le dispositif Pinel suit le découpage A / B / C du territoire français, le même utilisé pour l'éco-prêt à taux zéro (éco PTZ). Les zones éligibles à la loi Pinel en 2020 sont les suivantes :

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne.
  • Zone A : des agglomérations de l’Île-de-France, de la Côte d’Azur, le genevois français, les villes de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier.
  • Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes avec des loyers élevés telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, Le Havre, Caen, Dijon ainsi que les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles qui ne sont pas reliées au continent

Les réformes apportées à la loi Pinel en 2017 dans le cadre de sa reconduction jusqu'en 2021 ont supprimé la zone C, jugée trop peu intéressante en matière de tension locative. La zone B2 a également été supprimée en 2019.

Les ressources des locataire

En la loi Pinel, les locataires sont choisis en fonction du montant de leurs ressources. En effet, le Pinel impose un plafonnement de revenus pour les locataires afin de donner priorité aux foyers fiscaux dont les ressources sont faibles. C'est le versant social du dispositif Pinel : pallier la crise du logement en permettant l'accès aux ménages à revenus modestes aux logements décents. Les familles monoparentales et nombreuses, les étrangers et les personnes seules sont les plus touchées par la crise et les plus pénalisées par la hausse des loyers. D'où l'intérêt du plafond de ressources.

Pour calculer le montant annuel des loyers en 2020, on applique un coefficient multiplicateur aux barèmes présentés dans le tableau ci-dessous (à jour en 2020) :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

En 2019, les revenus du ou des locataires ne devaient pas dépasser :

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIREZone A BisZone AZone B1Zone B2
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 € 37 456 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge119 745 €109 613 €80 103 €80 103 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 341 €+ 12 213 €+ 8 936 €+ 8 041 €

Mise à jour le 5 avril 2019

Le montant des loyers

Afin que les plafonds de ressources correspondent aux montants des loyers, ces derniers sont également plafonnés. Le prix du m2 dépend de la zone où se situe le logement, et ne peux excéder un certain montant. Le barème est actualisé chaque année sur décret gouvernemental et dépend de la zone Pinel où se trouve le bien loué. Pour 2019 : 

Zone PinelBarême Pinel 2019
Zone A12,75€/m2
Zone Abis17,17€/m2
Zone B110,28€/m2
Zone B28,93€/m2

Et pour 2020 :

Zone PinelBarême Pinel 2020
Zone A12,95€/m2
Zone Abis17,43€/m2
Zone B110,44€/m2

Rappel : pour calculer la surface utile d’un logement Pinel, on prend la surface habitable à laquelle on ajoute : 0,5 x Surface des annexes.

Quelles sont les conditions de défiscalisation avec la loi Pinel ancien ?

Loi Pinel ancien : redonner vie aux bâtiments délabrés

La loi Pinel ancien dites "ancien réhabilité" ou Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier reprend le fonctionnement de la loi Pinel neuf : un investissement locatif à long-terme en contrepartie d'une réduction d'impôt. Les durées de location sont les mêmes qu'avec le neuf (6, 9 ou 12 ans) et les plafonds de ressources et de loyers s'appliquent aussi. La différence, c'est qu'avec le Pinel ancien les investisseurs s'engagent à acquérir des logements délabrés, jugés indécents (inhabitables) par les critères techniques en vigueur, et à les rénover. Par inhabitable, on entend :

  • qui risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ;
  • pas de surface habitable minimum ;
  • absence d'équipements rendant le bien conforme à un usage d'habitation.

Pour que le dispositif Pinel ancien soit applicable, les logements rénovés doivent, au terme des travaux, présenter des caractéristiques de performance énergétique semblables à celles d'un logement neuf. 

Cas particulier : la location d'appartement sous le régime Pinel ancien. Dans le cas d'un immeuble, seul l'appartement doit être considéré comme "indécent" au regard de la loi. Les parties communes ne doivent pas être en état de délabrement.

Foire aux questions

Loi Pinel, pour qui ?

Tout contribuable domicilié fiscalement en France peut prétendre au dispositif Pinel. Cependant, il faut garder en tête qu'il ne s'agit pas seulement d'une opération financière, mais aussi financière. Comme tout placement immobilier locatif, elle comporte des risques et ne doit pas être considérée comme une simple source de revenus supplémentaires (comme c'est le cas pour le statut Loueur en Meublé Non Professionnel). Côté défiscalisation, on estime que le Pinel devient intéressant pour les contribuables dont l'impôt sur le revenu est supérieur à 2 500 € par an

Comment trouver un appartement en loi Pinel à Paris ?

Vous cherchez à acheter un appartement dans le capital pour le louer ensuite sous le régime Pinel ? Les promoteurs immobiliers proposent de nombreux programmes en Pinel 2019 et 2020. Sur leur site, pour simplifier les recherches, ils signalent les programmes et les biens éligibles aux dispositifs défiscalisants.

Comment faire une simulation en loi Pinel ?

Vous souhaitez estimer la rentabilité de votre placement Pinel ? Le simulateur Tacotax a été conçu par des experts en fiscalité pour vous donner un rapport précis des retombées financières de votre investissement.

►Pour aller plus loin :

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