Les conditions de défiscalisation en loi Pinel pour un logement neuf

Alice Bled

Mis à jour le 07 juin 2021

loi pinel neuf

Sommaire de l'article

Investir dans l'immobilier neuf, un rêve devenu réalité avec le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement Valls II, Sylvia Pinel. Remplaçante du dispositif Duflot, la loi Pinel est un mécanisme de défiscalisation basé sur une réduction fiscale proportionnelle à la durée de location. Mais comment défiscaliser un bien loué en loi Pinel neuf ? Quelles sont les conditions qui ouvrent droit à la réduction d'impôt ? Tacotax fait le point.

Article mis à jour le 14 avril 2021.

Loi Pinel : quelles conditions pour en bénéficier ?

N'est pas éligible à la défiscalisation Pinel qui veut ! Pour proposer un logement en loi Pinel neuf à la location, il faut être un contribuable domicilié fiscalement en France. Il est possible d'investir en loi Pinel en couple, seul, en indivision ou via une Société Civile Immobilière (SCI). Les avantages fiscaux liés au dispositif sont conditionnels afin d'éviter les abus et les déconvenues. Globalement, les conditions à respecter pour investir en Pinel s'articulent autour de 4 axes majeurs :

  1. l’état du logement (neuf, VEFA, ancien) ;
  2. la zone géographique du logement ; 
  3. les revenus des locataires ;
  4. le montant des loyers.

► Lire aussi : la loi Pinel autorise-t-elle la colocation ?

Bon à savoir

La loi Pinel remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014.

L'état du logement

L'objectif du dispositif Pinel est d'encourager l'investissement locatif dans le neuf, afin de relancer la construction, tout en permettant aux particuliers de se constituer un patrimoine. Pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel neuf le bien immobilier acheté doit :

  • être acheté neuf ou en état d’achèvement (VEFA) ;
  • être construit par l’investisseur.

Par ailleurs, l'investissement immobilier Pinel est limité à 2 logements par an, à raison d'un total de 300 000 € maximum. De même, le prix du logement au m² ne doit pas être supérieur à 5 500 €. Pour les logements en phase de rénovation, on compte le coût total des travaux dans le montant total de 300 000 €.

Pour les logements construits, la durée du chantier est limité à 30 mois suivant la signature de l'acte de vente. Au terme des travaux, le nouveau propriétaire dispose de 12 mois pour mettre le bien en location (souvent pas l'intermédiaire d'un gestionnaire immobilier). Le bien doit être loué nu (non-meublé) à titre de résidence principale

Les zones en loi Pinel

Le dispositif Pinel suit le découpage A / B / C du territoire français, le même utilisé pour l'éco-prêt à taux zéro (éco PTZ). Les zones éligibles à la loi Pinel en 2020-2021 sont les suivantes :

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne.
  • Zone A : des agglomérations de l’Île-de-France, de la Côte d’Azur, le genevois français, les villes de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier.
  • Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes avec des loyers élevés telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, Le Havre, Caen, Dijon ainsi que les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles qui ne sont pas reliées au continent.

Les réformes apportées à la loi Pinel en 2017 dans le cadre de sa reconduction jusqu'en 2021 ont supprimé la zone C, jugée trop peu intéressante en matière de tension locative. La zone B2 a également été supprimée en 2019.

Le saviez-vous ?

La loi Pinel a finalement été reconduite jusqu'à fin 2024 pour les bâtiments uniquement sur décision de la loi de finances pour 2021. L'avantage fiscal Pinel dont vous bénéficiez va cependant baisser. Pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, les contribuables ont jusqu'à présent droit à 12 %, 18 % ou 21 % de réduction. Dès 2023 ces taux passeront à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. En 2024 ils seront de 9 %, 12 % et 14 %.

Les ressources des locataires

Avec la loi Pinel neuf, les locataires sont choisis en fonction du montant de leurs ressources. En effet, le Pinel impose des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires afin de donner priorité aux foyers fiscaux dont les ressources sont faibles. C'est le versant social du dispositif Pinel : pallier la crise du logement en permettant l'accès aux ménages à revenus modestes aux logements décents. Les familles monoparentales et nombreuses, les étrangers et les personnes seules sont les plus touchées par la crise et les plus pénalisées par la hausse des loyers. D'où l'intérêt du plafond de ressources.

Pour calculer le montant annuel des loyers en 2021, on applique un coefficient multiplicateur aux barèmes présentés dans le tableau ci-dessous :

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

En 2020, les revenus du ou des locataires ne devaient pas dépasser :

Composition du foyer fiscalZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Le montant des loyers

Afin que les plafonds de ressources correspondent aux montants des loyers, ces derniers sont également plafonnés. Le prix du m2 dépend de la zone où se situe le logement, et ne peux excéder un certain montant. Le barème est actualisé chaque année sur décret gouvernemental et dépend de la zone Pinel où se trouve le bien loué. Pour 2020 : 

Zone PinelBarème Pinel 2020
Zone A12,95 €/m2
Zone A bis17,43 €/m2
Zone B110,44 €/m2

Et pour 2021 :

Zone PinelPrix maximum au m²
A bis17,55 €
A13,04 €
B110,51 €

Rappel : pour calculer la surface utile d’un logement Pinel, on prend la surface habitable à laquelle on ajoute : 0,5 x Surface des annexes.

Quelles sont les conditions de défiscalisation du Pinel ancien ?

La loi Pinel ancien dite "ancien réhabilité" ou Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier reprend le fonctionnement de la loi Pinel neuf. Un investissement locatif à long-terme en contrepartie d'une réduction d'impôt. Les durées de location sont les mêmes qu'avec le neuf (6, 9 ou 12 ans) et les plafonds de ressources et de loyers s'appliquent aussi. La différence, c'est qu'avec le Pinel ancien les investisseurs s'engagent à acquérir des logements délabrés, jugés indécents (inhabitables) par les critères techniques en vigueur, et à les rénover. Par inhabitable, on entend :

  • qui risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ;
  • pas de surface habitable minimum ;
  • absence d'équipements rendant le bien conforme à un usage d'habitation.

Pour que le dispositif Pinel ancien soit applicable, les logements rénovés doivent, au terme des travaux, présenter des caractéristiques de performance énergétique semblables à celles d'un logement neuf. 

Cas particulier

La location d'appartement sous le régime Pinel ancien. Dans le cas d'un immeuble, seul l'appartement doit être considéré comme "indécent" au regard de la loi. Les parties communes ne doivent pas être en état de délabrement.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Comment trouver un appartement en loi Pinel à Paris ?

Vous cherchez à acheter un appartement dans le capital pour le louer ensuite sous le régime Pinel ? Les promoteurs immobiliers proposent de nombreux programmes en Pinel. Sur leur site, pour simplifier les recherches, ils signalent les programmes et les biens éligibles aux dispositifs défiscalisants.

🤝 Loi Pinel, pour qui ?

Tout contribuable domicilié fiscalement en France peut prétendre au dispositif Pinel. Cependant, il faut garder en tête qu'il ne s'agit pas seulement d'une opération immobilière, mais aussi financière. Comme tout placement immobilier locatif, elle comporte des risques et ne doit pas être considérée comme une simple source de revenus supplémentaires (comme c'est le cas pour le statut Loueur en Meublé Non Professionnel). Côté défiscalisation, on estime que le Pinel devient intéressant pour les contribuables dont l'impôt sur le revenu est supérieur à 2 500 € par an

🤝 Comment faire une simulation en loi Pinel ?

Vous souhaitez estimer la rentabilité de votre placement Pinel ? Le simulateur Tacotax a été conçu par des experts en fiscalité pour vous donner un rapport précis des retombées financières de votre investissement.

🤝 Les nouveaux taux de réduction d'impôt concerneront-ils tous les investisseurs en Pinel ?

Dès le 1er janvier 2023, l'avantage fiscal accordé aux contribuables investissant en Pinel subira une baisse. Une seconde baisse de réduction d'impôts aura lieu en 2024, dernière année d'application du dispositif. Cependant, il est possible d'échapper à ces taux moins avantageux !

En effet, les bâtiments dont les performances énergétiques seront jugées exemplaires d'après le barème établi dans le texte de loi Pinel continueront de bénéficier des taux appliqués depuis la création du dispositif.