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Investir dans l'immobilier neuf, un rêve devenu réalité avec le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement Valls II, Sylvia Pinel. Un mécanisme de défiscalisation basé sur une réduction fiscale proportionnelle à la durée de location. Car en effet, les logements acquis ou construits dans le cadre du Pinel doivent impérativement être mis en location pour pouvoir prétendre à la réduction d'impôts. C'est là l'une des nombreuses conditions sine qua non à l'éligibilité des investisseurs à ce dispositifs. TacoTax vous les présente une par une.

 

Loi pinel 2018 : quelles conditions pour en bénéficier ?

N'est pas éligible à la défiscalisation Pinel qui veut. Cependant, le dispositif est ouvert à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France. Il est possible d'investir en loi Pinel en couple, seul(e), en indivision ou via une Société Civile Immobilière (SCI). Les avantages fiscaux liés au dispositif sont conditionnels afin d'éviter les abus et les déconvenues. Globalement, les conditions à respecter pour investir en Pinel s'articulent autour de 4 axes majeurs :

  1. l’état du logement (neuf, VEFA, ancien)
  2. la zone géographique du logement
  3. les revenus des locataires
  4. le montant des loyers

Lire aussi : la loi Pinel autorise-t-elle la colocation ?

L'état du logement

pinel neuf immobilier
Investir en Pinel dans le neuf

L'objectif du dispositif Pinel est d'encourager l'investissement locatif dans le neuf, afin de relancer la construction, tout en permettant aux particuliers de se constituer un patrimoine. Pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel le bien immobilier acheté doit :

  • être acheté neuf ou en état d’achèvement (VEFA)
  • être construit par l’investisseur

Par ailleurs, l'investissement Pinel est limité à 2 logements par an, à raison d'un total de 300 000€ maximum. De même, le prix du m2 du logement ne doit pas être supérieur à 5 500 €. Pour les logements en phase de rénovation, on compte le coût total des travaux dans le montant total de 300 000€.

Pour les logements construits, la durée du chantier est limité à 30 mois suivant la signature de l'acte de vente. Au terme des travaux, le nouveau propriétaire dispose de 12 mois pour mettre le bien en location (souvent pas l'intermédiaire d'un gestionnaire immobilier). Le bien doit être loué nu (non-meublé) à titre de résidence principale

Les zones en loi Pinel

Le dispositif Pinel suit le découpage A / B / C du territoire français, le même utilisé pour l'éco-prêt à taux zéro (éco PTZ). Les zones éligibles à la loi Pinel en 2018 sont les suivantes :

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne.
  • Zone A : des agglomérations de l’Île-de-France, de la Côte d’Azur, le genevois français, les villes de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier.
  • Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes avec des loyers élevés telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, Le Havre, Caen, Dijon ainsi que les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles qui ne sont pas reliées au continent
  • Zone B2 : les autres communes de + de 50 000 habitants et les franges de la zone B1. Attention => toutes les communes de cette zone ne sont pas éligible.

Les réformes apportées à la loi Pinel en 2017 dans le cadre de sa reconduction jusqu'en 2021 ont supprimé la zone C, jugée trop peu intéressante en matière de tension locative. Le gouvernement prévoit également la suppression de la zone B2 en 2019.

Les ressources des locataire

Avec la loi Pinel, les locataires sont choisis en fonction du montant de leurs ressources. En effet, le Pinel impose un plafonnement de revenus pour les locataires afin de donner priorité aux foyers fiscaux dont les ressources sont faibles. C'est le versant social du dispositif Pinel : pallier la crise du logement en permettant l'accès aux ménages à revenus modestes aux logements décents. Les familles monoparentales et nombreuses, les étrangers et les personnes seules sont les plus touchées par la crise et les plus pénalisées par la hausse des loyers. D'où l'intérêt du plafond de ressources, dont voici les montants 2018 :

Composition du Foyer
du ou des locataire(s)
ZONE PINEL
Zone A bis (en €) Reste de la Zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €)
Personne seule 37 508 37 508 30 572 27 515
Couple 56 058 56 058 40 826 36 743
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 73 486 67 386 49 097 44 187
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 87 737 80 716 59 270 53 344
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 104 390 95 553 69 725 62 753
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 117 466 107 527 78 579 70 721
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 087 +11 981 +8 766 +7 888

Le montant des loyers

Afin que les plafonds de ressources correspondent aux montants des loyers, ces derniers sont également plafonnés. Le prix du m2 dépend de la zone où se situe le logement, et ne peux excéder un certain montant. Le barème est actualisé chaque année sur décret gouvernemental et dépend de la zone Pinel où se trouve le bien loué.

Zone Pinel Barême Pinel 2018-2019
Zone A 12,59€/m2
Zone Abis 16,96€/m2
Zone B1 10,15€/m2
Zone B2 8,82€/m2

Rappel : pour calculer la surface utile d’un logement Pinel, on prend la surface habitable à laquelle on ajoute : 0,5 x Surface des annexes.

Quelles sont les conditions de défiscalisation avec la loi Pinel ancien ?

ferme loi pinel ancien
La loi Pinel ancien pour les bâtiments délabrés

La loi Pinel ancien dites "ancien réhabilité" ou encore Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier reprend le fonctionnement de la loi Pinel neuf : un investissement locatif à long-terme en contrepartie d'une réduction d'impôt. Les durées de location sont les mêmes qu'avec le neuf (6, 9 ou 12 ans) et les plafonds de ressources et de loyers s'appliquent aussi. La différence, c'est qu'avec le Pinel ancien les investisseurs s'engagent à acquérir des logements délabrés, jugés indécents (inhabitables) par les critères techniques en vigueur, et à les rénover. Par inhabitable, on entend :

  • qui risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire
  • pas de surface habitable minimum
  • absence d'équipements rendant le bien conforme à un usage d'habitation

Pour que le dispositif Pinel ancien soit applicable, les logements rénovés doivent, au terme des travaux, présenter des caractéristiques de performance énergétique semblables à celles d'un logement neuf. 

Cas particulier : la location d'appartement avec la loi Pinel ancien. Dans le cas d'un immeuble, seul l'appartement doit être considéré comme "indécent" au regard de la loi. Les parties communes ne doivent pas être en état de délabrement.

Foire aux questions

Loi Pinel, pour qui ?

Tout contribuable domicilié fiscalement en France peut prétendre au dispositif Pinel. Cependant, il faut garder en tête qu'il ne s'agit pas seulement d'une opération financière, mais aussi financière. Comme tout placement immobilier locatif, elle comporte des risques et ne doit pas être considérée comme une simple source de revenus supplémentaires (comme c'est le cas pour le statut Loueur en Meublé Non Professionnel). Côté défiscalisation, on estime que le Pinel devient intéressant pour les contribuables dont l'impôt sur le revenu est supérieur à 2500€ par an. 

►Pour aller plus loin : Les conditions de locations d'une maison individuelle en Pinel 

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