1. Le guide de la Loi Pinel

  2. Conditions principales pour défiscaliser en loi Pinel

  3. Peut-on avoir recours au PTZ pour investir en loi Pinel ?

Peut-on avoir recours au PTZ pour investir en loi Pinel ?

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Sommaire de l'article

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un montage financier dont le taux d’intérêt est équivalent à 0 %. Il est accordé dans le cadre d’un financement de projet immobilier, pour l’achat ou la construction d’un logement. Dans le cadre de la loi Pinel, les investisseurs ont souvent recours au levier du crédit pour concrétiser leur acquisition. Peut-on transformer un PTZ en loi Pinel ? Peut-on avoir recours au PTZ dans le cadre d’un investissement locatif, comme la loi Pinel ? Tacotax fait le point.

Le cumul PTZ et loi Pinel est-il possible ?

Le PTZ est un prêt aidé, c’est-à-dire accordé par l’État dans le but de compléter un prêt « classique » (amortissable ou in fine). Comme son nom l’indique, le taux du PTZ est nul : l’emprunteur rembourse le capital, mais pas les intérêts. Pour en bénéficier, ce dernier doit remplir plusieurs conditions, à commencer par ne pas être propriétaire de son domicile (sauf cas particulier) et ne pas dépasser un certain plafond de revenus. C’est donc un prêt réservé aux primo-accédants.

Mais ce n’est pas tout : le PTZ sert exclusivement à financer l’achat ou la construction d’une résidence principale. Il ne peut être accordé dans le cadre d’un investissement locatif. C’est l’une des contraintes du PTZ. C’est aussi ce qui le rend incompatible avec la loi Pinel, qui impose de mettre en location son bien immobilier pendant au moins 6 ans. C’est l’une des conditions principales pour défiscaliser en loi Pinel : la mise en location du bien, pour une durée déterminée. 

Le PTZ ne concerne que les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale. Il ne peut être utilisé pour financer un investissement en loi Pinel. Recourir aux deux dispositifs en même temps annulerait leurs bénéfices respectifs.

Cette impossibilité d’avoir recours au PTZ est un frein à l’investissement en Pinel. En effet, beaucoup de primo-accédants commencent désormais par acheter pour louer, plutôt qu’investir le bien pour eux-mêmes. Cette tendance s’explique par le fait que l’investissement locatif possède de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal. En plus de constituer une source de revenus complémentaire, il permet d’amortir le coût du crédit tout en se constituant un patrimoine.

Pour de nombreux primo-accédants, la loi Pinel constitue un investissement idéal :

  • réduction d’impôt,
  • déduction des intérêts d’emprunt,
  • exonération de taxe foncière si l’investissement porte sur un bien neuf
  • possibilité d’investir dans un appartement ou une maison individuelle,
  • possibilité, à l’issue de la période de mise en location, de récupérer le bien, de le revendre ou encore de le louer sous un régime classique,
  • défiscalisation des travaux de rénovation et d’aménagement

Cela bien sûr à condition de respecter les plafonds de ressources et de loyers, de louer le bien nu et dans une zone éligible à l’investissement en loi Pinel.

►Lire aussi : Peut-on investir en loi Pinel dans l’immobilier ancien ?

Peut-on transformer un PTZ en loi Pinel ?

S’il est impossible de cumuler PTZ et investissement Pinel, effectuer l’un après l’autre n’a rien d’illégal. En d’autres termes, il est tout à fait envisageable de faire un PTZ et un investissement Pinel pour deux biens différents, l’un après l’autre. Les économies réalisées via le PTZ permettent de financer l’achat d’un bien sous le régime Pinel.

PTZ et location : quelles sanctions en cas de non-respect des conditions d’octroi du prêt ?

Afin de vérifier le strict respect de la réglementation, au cours de la vie du PTZ, l’État a mandaté la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS), qui contrôle les dossiers. Les contrôles de la SGFGAS portent sur :

  • L’emprunteur (niveau de revenus, situation familiale, qualité de primo-accédant),
  • le bien immobilier (destination, réalisation des travaux, obtention des labels et des diagnostics de performance énergétique),
  • les événements pouvant intervenir après la mise en place du prêt (conditions de mise en location ou vente du bien…).

La mise en œuvre des contrôles de la SGFGAS intervient après l’octroi du PTZ par la banque, et pendant toute la durée de vie du prêt. La SGFGAS n’a donc aucun droit de regard sur la solvabilité de l’emprunteur. En cas de non-respect des conditions d’accord du PTZ, le bénéfice de ce dernier peut être remis en cause partiellement ou totalement. Dans le cas d’une remise en cause partielle, on parle de « reprise ». La notion de non-respect peut être liée à :

  • la destination du bien ;
  • la réalisation des travaux ;
  • la vente ou donation du bien ;
  • un retard de paiement ;
  • un réaménagement du prêt ;
  • une fausse déclaration.

La destination du bien

Le PTZ est destiné à financer des biens immobiliers ayant vocation à devenir des résidences principales. Si le bien est occupé à tout autre titre que celui-là, à titre de résidence secondaire, en tant que local commercial ou professionnel, ou dans le cadre d’un contrat de travail, l’emprunteur devra rembourser la totalité du montant du PTZ, de façon anticipée. Même chose s’il met le bien en location. Enfin, si, en cas de sinistre ayant conduit à la destruction du bien, son propriétaire ne l’a pas reconstruit dans les 4 ans, le PTZ est dû également.

La réalisation des travaux

L’emprunteur doit pouvoir apporter la preuve de la réalisation des travaux, dans les trois ans suivant l’émission de l’offre de prêt. En cas de non-respect de cette clause, il s’expose à des sanctions. La nature des sanctions dépend alors de la banque qui a accordé le prêt :

  • remboursement anticipé du montant de la reprise (fraction du PTZ indûment perçue) ;
  • perception d’intérêts (taux prévu dans l’offre) sur le montant de la reprise (à compter de la date de l’événement qui a donné lieu à la reprise jusqu’à parfait remboursement)

Notons que si l’absence de preuve résulte d’un imprévu (maladie, accident, décès), d’une procédure contentieuse ou d’une catastrophe naturelle (ou technologique), aucune sanction n’est applicable.

La vente ou donation du bien

La mutation entre vifs (acte par lequel le donateur se dépouille d’un bien en faveur du donataire bénéficiaire qui l’accepte) entraîne le remboursement anticipé du capital restant dû sur le PTZ.

Les retards de paiement

En cas de retard des échéances de du PTZ, l’emprunteur devra régler des intérêts de retard au taux prévu dans le contrat. Au bout de deux mensualités non payées, il sera inscrit au Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP).

Les fausses déclarations

Elles peuvent porter sur tout : les revenus de l’emprunteur (le PTZ est soumis à condition de ressources), sa situation familiale, etc. En plus d’entraîner le remboursement du PTZ dans son intégralité, les fausses déclarations sont passibles de poursuites pénales.

Ces événements sont définis par le code de la construction et de l’habitation, aux articles R31-10-6 et L31-10-3.

►Lire aussi : Peut-on louer un logement Pinel en colocation ?

Foire aux questions

Peut-on louer en loi Pinel en colocation ?

La loi Pinel n'interdit pas la colocation entre occupants d'un même bien. Il est tout à fait possible de louer à plusieurs colocataires pourvu qu'ils respectent les plafonds de loyers défini par le législateur.

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