Quelles sont les conditions exigées par la loi Pinel pour la location d'appartement ? Peut-on louer dans n'importe quelle ville ? Dans n'importe quel immeuble ? Vous pensez bien que non, ce serait trop simple sinon. L'achat d'un appartement destiné à la location en Pinel est soumis à une réglementation rigoureuse dont la violation entraîne l'annulation de la réduction fiscale. Pourtant, ce dispositif de défiscalisation peut s'avérer extrêmement rentable pour peu d'en avoir saisi tous les tenants et les aboutissants. TacoTax vous présente le mode d'emploi pour investir en Pinel dans un appartement.

 

Pourquoi investir en Pinel dans un appartement ?

chambre appartement loi pinel
Petit logement, loué rapidement !

Si la loi Pinel permet d'investir dans une maison individuelle, les investisseurs Pinel se tournent d'avantage vers les programmes immobiliers qui proposent des appartements. D'ailleurs, les promoteurs misent sur ce type de logement plus que sur les maisons neuves dans leurs catalogues. Ce qui est sans doute lié au fait qu'un appartement trouvera plus rapidement des locataires qu'une maison individuelle. Ces dernières ont souvent plus de charme (beaucoup d'espace, jardin, etc) mais sont réservées à une catégorie plus aisée de la population, et souvent à des profils plus spécifiques (familles aisées avec enfants, etc).

Or, ce n'est pas l'objectif premier du dispositif Pinel qui est au contraire de favoriser l'accès au logement des ménages à faibles revenus. Le système de plafonnement des loyers et des ressources des locataires a été conçu à cet effet. En encadrant le montant des loyers, les bailleurs privilégient les catégories de locataires qui peinent le plus souvent à se loger décemment. Notamment :

  • les familles monoparentales ;
  • les étrangers ;
  • les retraités ;
  • les familles nombreuses à faibles revenus.

Ces catégories de locataires ont plus tendance à se tourner vers les appartements, plus faciles d'accès, et vers les grandes villes, génératrices d'emplois et de services (écoles, crèches, transports, etc). D'après les statistiques de l'INSEE 2007, les maisons représentaient seulement un quart des logements en location. D'autre part, en France la demande locative reste très forte, le pays faisant partie de ceux où la proportion des propriétaires est la plus faible.

Les appartements loués en Pinel à Paris, Lyon ou Bordeaux (entre autres) peinent rarement à trouver des occupants. Une des conditions sine qua non à l'obtention de la réduction Pinel est la mise en location du bien dans les 12 mois qui suivent la remise des clefs. Passé ce délai, la réduction est perdue. 

Quelles conditions pour investir en Pinel dans un appartement en 2018 ?

Le type de bien ne fait pas partie des conditions d'investissements en Pinel, contrairement à son état, le montant de son loyer, sa zone et les ressources des locataires. Il est possible d'investir seul(e), en couple, en indivision ou via une Société Civile Immobilière (SCI). Les durées de location et le montant des réductions d'impôt sont les mêmes qu'avec une maison :

  • 12% pour une location de 6 ans
  • 18% pour une location de 9 ans
  • 21% pour une location de 12 ans

L'état de l'appartement

état appartement pinel
Les appartements Pinel doivent être loués en 12 mois

Le dispositif Pinel vise à encourager la construction et l'investissement locatif dans le neuf. L'objectif est d'inciter les investisseurs à faire construire ou acquérir des biens encore jamais loués. Un appartement Pinel doit :

  • avoir été construit par l'investisseur
  • avoir été acquis neuf ou en vente en état futur d'achèvement (VEFA)

Les logements acquis en Pinel sont destinés à la location nue (non-meublée), à titre de résidence principale

Le montant du loyer

Les propriétaires qui louent un appartement en Pinel ne doivent pas dépasser un certain seuil pour fixer les loyers. Ces derniers sont soumis à un barème, sous forme de prix maximum au m2, qui varie selon les zones. Voici les plafonds pour 2018 :

Zone Pinel Barême Pinel 2018
Zone A 12,59€/m2
Zone Abis 16,96€/m2
Zone B1 10,15€/m2
Zone B2 8,82€/m2

Et pour 2019 :

Zone Pinel Barême Pinel 2019
Zone A 12,75€/m2
Zone Abis 17,17€/m2
Zone B1 10,28€/m2
Zone B2 8,93€/m2

Il s'agit d'un maximum et non d'une valeur figée : les bailleurs sont libres de fixer les montants de leur loyer en dessous de ce seuil s'ils le souhaitent (mais pas au-dessus). En cas de hausse des indices des loyers, il est en droit d'augmenter les loyers. Cette révision du loyer peut se faire chaque année ou à une date fixe prévue dans le contrat de bail. 

La zone 

Pour disposer de la réduction Pinel, l'appartement doit impérativement être construit ou acquis dans l'une des zones indiquées dans le tableau ci-dessous :

Zones Pinel 2018 - 2019

Zone A bis Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne
Zone A agglomérations de l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français
Zone B1 agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les DOM, la Corse et les autres îles non reliées au continent 
Zone B2 (supprimée en 2018) Les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1

Le choix de la zone est déterminant. L'achat d'un appartement en Pinel à Paris, à Lyon ou à Toulouse n'aura pas les mêmes retombées financières qu'à la Rochelle ou en Corse. D'une part parce que les tensions locatives ne sont pas les mêmes, d'autres part parce que le plafonnements des loyers est conditionnés par la zone géographique ou est situé le bien. 

Les ressources des locataires

Afin de garantir l'accès au logement des ménages les plus modestes, les locataires PInel ont un plafond de ressources à ne pas dépasser. Lors de la signature du bail, le bailleur peut exiger de voir des justificatifs de ressources afin de s'assurer que ses futurs locataires entrent bien dans la fourchette autorisée. Notez que la composition du foyer peut très bien valoir pour une colocation, et pas uniquement les couples et familles. 

Voici les plafonds de ressources pour l’année 2018.

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE ZONES
Zone A bis Reste de la zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 508 37 508 30 572 27 515
Couple 56 058 56 058 40 826 36 743
Personne seule / couple + 1 enfant à charge 73 486 67 386 49 097 44 187
Personne seule / couple + 2 enfants à charge 87 737 80 716 59 270 53 344
Personne seule / couple + 3 enfants à charge 104 390 95 553 69 725 62 753
Personne seule / couple + 4 enfants à charge 117 466 107 527 78 579 70 721
Personne à charge supplémentaire  +13 087 +11 981 +8 766 +7 888

Tableau plafonds des ressources des locataires 2018

En 2019, les revenus du ou des locataires ne devront pas dépasser :

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 €  37 456 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 80 103 €
Personne à charge supplémentaire + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €

Mise à jour le 5 avril 2019

Foire aux questions

Doit-on obligatoirement investir en loi Pinel avec apport ?

L’apport personnel désigne la somme d’argent issue des économies réalisées par un particulier qu'il souhaite utiliser pour s'acquitter d'une partie de l'acquisition visée (achat d'un appartement par exemple). La plupart des particuliers espèrent ainsi convaincre les banques de leur accorder le prêt souhaité, en affichant un profil de client responsable et prévoyant (qui a su mettre de côté). Si l'apport personnel fait généralement pencher les banques en leur faveur, il n'est nullement obligatoire

En bref, l'apport personnel n'est pas une obligation, mais une sécurité. Avec un apport équivalent à 10% du montant de l'acquisition, l'acquéreur couvre le notaire, l’agence et le dossier auprès de la banque). Sachez par ailleurs qu'avec le Pinel, les intérêts d'emprunt sont remboursés et le dispositif ouvre droit à une réduction des frais de notaire. De 7% du prix total de bien dans une transaction classique, ils passent à 3% maximum en Pinel.

Peut-on investir en loi pinel dans l'immobilier ancien ?

Vous pouvez acquérir un appartement dans le cadre du dispositif Pinel ancien réhabilité, à condition que ce dernier soit en état de délabrement. L'objectif pour les investisseurs étant de remettre le logement en état avant de le louer. 

Lire aussi : Les conditions de revente en Pinel

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