Comme la plupart des investisseurs, vous êtes passé par la case banque pour contracter un prêt pour l'acquisition de votre bien immobilier locatif. Un emprunt bancaire comporte des mensualités, mais également des intérêts d'emprunts, qui correspondent à la rémunération du créancier. Une charge fiscale supplémentaire pour les investisseurs, qui se retrouvent souvent dans des situations financières délicates : absence de locataire dans les premiers mois de mise en location du bien, chantier inachevé... et pendant ce temps-là, les banques réclament le paiement des frais de dossier, alors qu'arrive la déclaration d'impôt sur le revenu. Heureusement pour eux, les intérêts d'emprunts dans le cadre de la loi Pinel entrent dans la catégorie des charges déductibles. 

 

Le calcul des intérêts d'emprunt

intérêt d'emprunt
Pour tout emprunt, les banques facturent des intérêts

Tout emprunt contracté auprès d'un établissement bancaire comporte des intérêts, qui correspondent en fait à son coût monétaire. En effet, les prêts bancaires ne sont jamais accordés gratuitement.  Que ce soit un prêt immobilier, un prêt à la consommation ou un prêt professionnel, un emprunt n'est jamais gratuit et il y a systématiquement des intérêts à payer. Les banques "facturent" leur prêt en quelque sorte.

Les intérêts d'emprunt sont calculés sur la base du taux d'intérêt auquel est soumis le montant total du prêt. C'est en effet ce taux qui fixe le prix de l'argent (oui, l'argent a un prix). Pour obtenir le montant des intérêts d'emprunt, on se base sur le capital emprunté et du taux effectif global assorti au prêt : 

Intérêt d'emprunt annuel= Capital restant dû * taux annuel effectif global.

Le capital emprunté étant remboursé au fil des mois, le montant des intérêts d'emprunt est dégressif chaque mois. Pour obtenir le montant d'intérêt d'emprunt mensuel, il suffit de diviser le taux annuel effectif global par 12.

Calcul des intérêts d'emprunt : cas concret

Prenons un exemple : celui de Zoé. 

Zoé contacte un courtier de crédit, à qui elle emprunte 12 000€, sur 55 mois. Le taux effectif global est de 5.9% avec des mensualités fixes de 248.71 euros. Ce qui nous donne :

12000 € X (5.9%/12) = 59 €

Le montant des intérêts de Zoé le premier mois est donc de 59 €.

Pour calculer le montant des intérêts du deuxième mois, il suffit de soustraire à la somme de départ le montant déjà remboursé et de faire le même calcul pour le premier mois : 

[12000 € (248.71-59)] X (5.9%/12) = 58.06 €

Et ainsi de suite. Le montant total des intérêts sera donc de 1679.05.

La déduction des intérêts d'emprunt sur les revenus locatifs : le cas Pinel

Il existait autrefois un crédit d'impôt aux intérêts d'emprunt, supprimé en janvier 2011 dans le cadre du rabotage des niches fiscales. Depuis, il est devenu impossible, à quelques exceptions près, de déduire les intérêts d'emprunt de leurs impôts. Ces exceptions sont les investissements immobiliers locatifs et des logements BBC, deux conditions intrinsèques au dispositif Pinel. La loi prévoit notamment la déduction de certaines charges, parmi lesquelles les primes d'assurance, les frais d'entretien, la taxe foncière, les frais de garantie et les intérêts d'emprunt.

►Lire aussi : Loi Pinel : comment ça marche ?

Les intérêts d'emprunt sont déductibles avec la loi Pinel pour les logements neufs. Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), sont déductibles des loyers les intérêts intercalaires avec la loi Pinel. Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. Contrairement à un prêt immobilier « classique », comme pour l'achat standard d'une maison dans l'ancien, certains prêts nécessitent en effet d'être débloqués en plusieurs fois. C'est par exemple le cas lors de la construction d'une habitation neuve, le déblocage du prêt immobilier suivant alors les différentes avancées du chantier de votre futur logement.

Comment déduire les intérêts d'emprunt de sa déclaration d'impôt ?

La déduction des intérêts d'emprunt, une économie de bouts de chandelle ? Loin de là. Pour certains investisseurs, cela représente plusieurs centaines d'euros. Encore faut-il les déclarer. Rassurez-vous : cette démarche est relativement simple. Pour les biens loués en vide, le propriétaire doit remplir une déclaration des revenus fonciers 2044 où il indiquera les loyers perçus et les charges déduites. Dans les charges, la ligne 250 permet d’indiquer les intérêts d’emprunt : 

intérêts d'emprunt pinel

La procédure est la même pour les logements loués en meublé (hors-Pinel donc). Le formulaire concerné est le même si le bien est loué au régime réel. Un régime fiscal qui prime de toute manière quasi-systématiquement en présence d’un prêt immobilier. La rubrique 410, remplir également, détaille les frais : 

  • date du prêt
  • intérêts versés
  • raison sociale et adresse de l'organisme prêteur

Foire aux questions

Les frais de notaire sont-ils déductibles avec la loi Pinel ?

La déduction des frais de notaire en Pinel est possible, mais seulement partiellement. Il s'agit plus précisément d'une réduction des frais. Dans une transaction immobilière, les frais de notaire comprennent les émoluments du notaire (ses honoraires), les débours et frais annexes nécessaires à la constitution du dossier et enfin les taxes. Le total de ces frais représente entre 7% et 8% du prix total du bien. Avec la loi Pinel, ils tombent à 3% maximum.

J'ai acheté mon logement avant 2011 : ai-je droit à des crédits d'impôt ?

Si vous avez acheté votre logement avant 2011, n'oubliez pas que vous avez droit à un crédit d'impôts !

Si vous avez acheté votre résidence principale entre avril 2007 et octobre 2011, vous avez droit à un entre 15 % et 40 % des intérêts de votre prêt la première année, et entre 5 % et 20 % les 4 années suivantes.
Ces crédits d'impôts dépendent du moment où vous avez contracté votre emprunt et du type de construction que vous avez financé (neuf ou ancien, basse consommation ou pas).aqaq

Pour les logements anciens, le crédit est de 40% la première année, puis de 20% les 4 années suivantes.
Pour les logements neufs, c'est un peu plus compliqué et le cela dépend de l'obtention ou pas du label Bâtiment Basse Consommation (BBC).

Comment déclarer son crédit d'impôt ?

En  pratique, même si en 2019, nous passons au prélèvement à la source, il faudra déclarer vos revenus. Vous devrez donc bien renseigner vos crédits d'impôt, et vos abattements.  Il vous faudra déclarer vos crédits d'impôt aux cases 7VV, 7VT ou 7VX en fonction de votre situation. L'administration calculera ensuite directement votre crédit d'impôt automatiquement.

Si vous avez oublié de le faire les années précédentes il vous faudra déposer une réclamation et demander le crédit d'impôts dont vous auriez dû bénéficier. Pour compléter votre demande, joignez un justificatif du montant des intérêts que vous avez payés ces 3 dernières années. Si cela fonctionne vous recevrez un courrier de l'administration vous confirmant un remboursement d'impôt.

 

► Pour aller plus loin : Loi Pinel et APL : un mariage impossible ?

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