Comment effectuer le calcul du loyer en loi Pinel ?

Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 03 juin 2021

calcul loyer pinel

Sommaire de l'article

Créée en 2014 par la ministre du Logement et de l’Égalité des territoires dans les gouvernements Sylvia Pinel, la loi Pinel permet aux particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement locatif, dans le neuf ou l'ancien réhabilité. La condition ? Louer le bien pendant une période d'au moins 6 ans. Les règles en matière de location en Pinel répondent à des critères assez stricts. Le prix du m², les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés. Quel est le calcul pour déterminer le loyer appliqué en loi Pinel ? 

Le calcul du loyer avec la loi Pinel en 2021

La formule de calcul pour déterminer le plafond de loyer maximum d'un logement Pinel dans sa zone éligible est la suivante :

Surface Utile × Coefficient Pinel × Barème Pinel 

Surface utile ? Coefficient ? Barème ? En voilà un jargon. Décortiquons-le.

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, qui vise à faciliter l'accès au logement des ménages dont les revenus sont modestes. Ainsi, pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt associée à un investissement Pinel, l'investisseur se doit de respecter une limite de loyer maximale applicable aux locataires du logement en location. Or, cette limite de loyer dépend directement de la zone dans laquelle est classée la commune. 

Les zones Pinel

Le zonage A/B/C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Les zones sont ainsi composées :

ZoneCommunes
A bisParis ainsi que sa banlieue proche (76 communes)
AL’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse et autres îles non reliées au continent, les DROM).
B2Les villes de plus de 50.000 habitants sur agrément spécial de la part de la Préfecture
CReste du territoire, n'est plus éligible à la loi Pinel depuis 2017.

 Les ressources des locataires

Un propriétaire bailleur qui loue dans le cadre de la loi Pinel ne peut pas accepter n'importe quels locataires. Ceux-ci doivent se situer en dessous d'un certain plafond de revenus annuels. En conséquence, le bailleur est en droit d'exiger des justificatifs de ressources afin de s'assurer qu'il entre bien dans la fourchette autorisée. Les plafonds sont fixés en fonction de la zone Pinel et de la composition du foyer du locataire. L'objectif étant de donne l'accès en priorité aux foyers à revenus modestes, qui peinent à se loger dans les zones tendues en raison des prix trop élevés.

Voici les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 :

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

► Lire aussi : L'Aide Personnalisée au Logement (APL) et la loi Pinel

Le prix du m²

Ce n'est pas tout. En plus des ressources du locataire, les propriétaires doivent également respecter les plafonds de prix au m² pour la location. Ici encore, ces valeurs sont définies en fonction du zonage et révisées chaque année au 1er janvier. Le tableau ci-dessous les détaille pour les baux conclus en 2021 :

Zone PinelPrix maximum au m²
A bis17,55 €
A13,04 €
B110,51 €

Exemple de calcul de loyer avec la loi Pinel 2021

Une fois la zone et le prix du m² connus, vous devez calculer la surface utile du logement pour déterminer le prix maximum du loyer. Par "surface utile", on désigne la surface habitable d'un bien en m² + 50 % de la surface des dépendances (balcons, terrasses, etc.). En effet, entrent dans le calcul du loyer Pinel les terrasses accessibles, les caves, les sous-sols, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas dans la limite de 9 m².

La surface habitable d'un appartement de 60 m² avec un balcon de 8 m² se calcule donc ainsi :

60 m² + (8 x 0,5) = 64 m²

On applique ensuite un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :

0,7 + 19 ÷ S (S = la surface du logement)

Pour obtenir le loyer maximal applicable, il convient donc de multiplier le plafond de loyer (en m²) par ce coefficient multiplicateur.

Le calcul du loyer Pinel à La Rochelle

Parce qu'un petit exemple vaut parfois mieux qu'un long discours, prenons pour illustrer notre propos le cas d'un appartement de 45 m² avec balcon de 4 m² et situé à La Rochelle. Voici comment calculer le montant maximum du loyer mensuel sous la loi Pinel :

  • Calcul de la surface utile = 45 m² + (0,5 x 2 m²) = 47 m²
  • Calcul du coefficient multiplicateur = (19 ÷ 47) + 0,7 = 1,104
  • Détermination du barème Pinel : La Rochelle est située en zone B1 => le barème applicable en 2020 est de 10,51 € / m²
  • Calcul du plafond de loyer : (10,51 x (0,7 + 19 ÷ 47)) x 47 = 545,47 €

Le propriétaire ne peut louer son appartement plus de 545,47 € par mois.

Foire aux questions

🤝 Quel salaire minimum pour louer un appartement ?

Le salaire que vous percevez mensuellement détermine le loyer que vous pouvez viser pour votre futur logement. En effet, idéalement, votre loyer doit représenter un tiers de votre salaire. C'est pourquoi la plupart des bailleurs demandent à ce que leurs locataires perçoivent un revenu trois fois supérieur à leur loyer. Ainsi, si vous souhaitez louer un appartement dont le loyer est de 600 € CC par mois, il vous faut toucher un salaire mensuel de 1 800 € au moins.

🤔 Est-ce rentable d'être propriétaire ?

Être propriétaire est plus rentable qu'être locataire. La sécurité d'avoir un bien qui vous appartient et donc de ne pas pouvoir perdre votre logement est l'une des raisons pour lesquelles sauter le pas de la propriété est avantageux. De plus, acquérir un bien vous permet de vous construire un patrimoine que vous pourrez léguer à votre descendance. Enfin, si vous louez votre bien, c'est la garantie de percevoir des revenus réguliers.

🤷 Où investir pour un studio ?

Si vous souhaitez acheter un studio et le mettre en location, le mieux est d'investir dans une ville étudiante. En effet, vous avez la garantie d'y trouver bon nombre de potentiels locataires, puisque les studios sont généralement occupés par des étudiants et de jeunes actifs. Vous pouvez donc choisir un investissement à Lille, Toulouse, à Montpellier, à Lyon ou dans tout autre ville de la métropole réputée pour sa communauté étudiante !

🤷 Quelles sont les charges déductibles avec la loi Pinel ?

En parallèle de la réduction d’impôt, vous pouvez donc déduire fiscalement de vos loyers les charges réelles suivantes :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les frais de garantie de votre prêt ;
  • la taxe foncière ;
  • les frais d’entretien du logement et de réparation éventuels ;
  • les primes d’assurance ;
  • les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant).