1. Le guide de la Loi Pinel

  2. Loi Pinel : comment ça marche ?

  3. Comment calculer son loyer avec la loi Pinel ?

Comment calculer son loyer avec la loi Pinel ?

Young couple paying bills with credit card

Sommaire de l'article

Créé en 2014 par la ministre du Logement et de l’Égalité des territoires dans les gouvernements Sylvia Pinel, la loi Pinel permet aux particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement locatif, dans le neuf ou l'ancien réhabilité. La condition ? Louer le bien pendant une période d'au moins 6 ans. Les règles en matière de location en Pinel répondent à des critères assez stricts. Le prix du m², les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés. Comment calculer son loyer avec la loi Pinel ?

Le calcul du loyer avec la loi Pinel en 2020

La formule de calcul pour déterminer le plafond de loyer maximum d'un logement Pinel dans sa zone éligible est la suivante :

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel 

Surface utile ? Coefficient ? Barème ? En voilà un jargon. Décortiquons-le.

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, qui vise à faciliter l'accès au logement des ménages dont les revenus sont modestes. Ainsi, pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt associée à un investissement Pinel, l'investisseur se doit de respecter une limite de loyer maximale applicable aux locataires du logement en location. Or, cette limite de loyer dépend directement de la zone dans laquelle est classée la commune. 

Les zones Pinel

Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Les zones sont ainsi composées :

ZoneCommunes
A bisParis ainsi que sa banlieue proche (76 communes)
AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse et autres îles non reliées au continent, les DROM).
B2Les villes de plus de 50.000 habitants sur agrément spécial de la part de la Préfecture
CReste du territoire, n'est plus éligible à la loi Pinel depuis 2017.

 Les ressources des locataires

Un propriétaire bailleur qui loue dans le cadre de la loi Pinel ne peut pas accepter n'importe quels locataires. Ceux-ci doivent se situer en dessous d'un certain plafond de revenus annuels. En conséquence, le bailleur est en droit d'exiger des justificatifs de ressources afin de s'assurer qu'il entre bien dans la fourchette autorisée. Les plafonds sont fixés en fonction de la zone Pinel et de la composition du foyer du locataire. L'objectif étant de donne l'accès en priorité aux foyers à revenus modestes, qui peinent à se loger dans les zones tendues en raison des prix trop élevés.

Voici les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Lire aussi : L'Aide Personnalisée au Logement (APL) et la loi Pinel

Le prix du m²

Ce n'est pas tout. En plus des ressources du locataire, les propriétaires doivent également respecter les plafonds de prix au m² pour la location. Ici encore, ces valeurs sont définies en fonction du zonage et révisées chaque année au 1er janvier. Le tableau ci-dessous les détaille pour les baux conclus en 2020 :

 Zone A bisZone AZone B1
Plafond de loyer17,43 € / m²12,95 €/ m²10,44 € / m²

Exemple de calcul de loyer avec la loi Pinel 2020

Une fois la zone et le prix du m² connus, vous devez calculer la surface utile du logement pour déterminer le prix maximum du loyer. Par "surface utile", on désigne la surface habitable d'un bien en m² + 50% de la surface des dépendances (balcons, terrasses, etc). En effet, entrent dans le calcul du loyer Pinel les terrasses accessibles, les caves, les sous-sols, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas dans la limite de 9 m².

La surface habitable d'un appartement de 60 m² avec un balcon de 8 m² se calcule donc ainsi :

60 m² + (8 x 0,5) = 64 m²

On applique ensuite un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :

0,7 + 19/S (S = la surface du logement)

Pour obtenir le loyer maximal applicable, il convient donc de multiplier le plafond de loyer (en m²) par ce coefficient multiplicateur.

Le calcul du loyer Pinel à Bordeaux

Parce qu'un petit exemple vaut parfois mieux qu'un long discours, prenons pour illustrer notre propos le cas d'un appartement de 45 m² avec balcon de 4 m² et situé à La Rochelle. Voici comment calculer le montant maximum du loyer mensuel sous la loi Pinel :

  • Calcul de la surface utile = 45 m² + (0,5 x 2 m²) = 47 m²
  • Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 47) + 0.7 = 1.104
  • Détermination du barème Pinel : La Rochelle est située en zone B1 => le barème applicable en 2020 est de 10,44 € / m²
  • Calcul du plafond de loyer : (10,44 x (0,7+19/47)) x 47 = 541,8 €

Le propriétaire ne peut louer son appartement plus de 541,8 € par mois.

Le calcul du loyer Pinel à Montpellier

Même chose dans la ville de Montpellier, située en zone A, avec un appartement et un balcon de la même surface :

  • Calcul de la surface utile = 45 m² + (0,5 x 2 m²) = 47 m²
  • Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 47) + 0.7 = 1.104
  • Détermination du barème Pinel : La Rochelle est située en zone A => le barème applicable est de 12,95 € / m²
  • Calcul du plafond de loyer : (12,95 x (0,7+19/47)) x 47 = 672,1 €

Le propriétaire ne peut louer son appartement plus de 672,1 € par mois.

Des calculettes et simulateurs de loyer Pinel sont disponibles en ligne.

Foire aux questions

Quelles sont les charges déductibles avec la loi Pinel ?

En parallèle de la réduction d’impôt, vous pouvez donc déduire fiscalement de vos loyers les charges réelles suivantes :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les frais de garantie de votre prêt ;
  • la taxe foncière ;
  • les frais d’entretien du logement et de réparation éventuels ;
  • les primes d’assurance ;
  • les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant).

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