Créé en 2014 par la ministre du Logement et de l’Égalité des territoires dans les gouvernements Sylvia Pinel, la loi Pinel permet aux particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement locatif, dans le neuf ou l'ancien réhabilité. La condition ? Louer le bien pendant une période d'au moins 6 ans. Les règles en matière de location en Pinel répondent à des critères assez stricts. Le prix du m², les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés. Comment calculer son loyer avec la loi Pinel ?

 

Le calcul du loyer avec la loi Pinel en 2019

La formule de calcul pour déterminer le plafond de loyer maximum d'un logement Pinel dans sa zone éligible est la suivante :

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel 

Surface utile ? Coefficient ? Barème ? En voilà un jargon. Décortiquons-le.

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, qui vise à faciliter l'accès au logement des ménages dont les revenus sont modestes. Ainsi, pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt associée à un investissement Pinel, l'investisseur se doit de respecter une limite de loyer maximale applicable aux locataires du logement en location. Or, cette limite de loyer dépend directement de la zone dans laquelle est classée la commune. 

Les zones Pinel

Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Les zones sont ainsi composées :

Zone A bis Paris ainsi que sa banlieue proche (29 communes)
Zone A L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1 La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2 Les villes de plus de 50.000 habitants sur agrément spécial de la part de la Préfecture
Zone C Reste du territoire, n'est plus éligible à la loi Pinel depuis 2017.

Ainsi, le calcul du loyer Pinel à Marseille (située en zone A) et à Paris (située en zone A bis) 

Les ressources des locataires

Un propriétaire bailleur qui loue dans le cadre de la loi Pinel ne peut pas accepter n'importe quels locataires. Ceux-ci doivent se situer en dessous d'un certain plafond de revenus annuels. En conséquence, le bailleur est en droit d'exiger des justificatifs de ressources afin de s'assurer qu'il entre bien dans la fourchette autorisée. Les plafonds sont fixés en fonction de la zone Pinel et de la composition du foyer du locataire. L'objectif étant de donne l'accès en priorité aux foyers à revenus modestes, qui peinent à se loger dans les zones tendues en raison des prix trop élevés.

Voici les plafonds de ressources pour l’année 2019 :

Composition du foyer Zones
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule  38 236 38 236 31 165 28 049
Couple 57 146 57 146 41 618   37 456
Personne seule / couple ayant une personne à charge 74 912 68 693 50 049 45 044
Personne seule / couple ayant deux personnes à charge 89 439 82 282 60 420 54 379
Personne seule / couple ayant trois personnes à charge 106 415 97 407 71 078 63 970
Personne seule / couple ayant quatre personnes à charge 119 745 109 613 80 103 72 093
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5e + 13 341 + 12 213 + 8 936 + 8 041

Lire aussi : L'Aide Personnalisée au Logement et la loi Pinel

Le prix du m²

Ce n'est pas tout. En plus des ressources du locataire, les propriétaires doivent également respecter les plafonds de prix au m² pour la location. Ici encore, ces valeurs sont définies en fonction du zonage et révisées chaque année au 1er janvier. Le tableau ci-dessous les détaille pour les baux conclus en 2019 :

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Plafond de loyer 17,17 € / m² 12,75 €/ m² 10,28 € / m² 8,93 € / m²

Exemple de calcul de loyer avec la loi Pinel 2018

Une fois la zone et le prix du m² connus, vous devez calculer la surface utile du logement pour déterminer le prix maximum du loyer. Par "surface utile", on désigne la surface habitable d'un bien en m² + 50% de la surface des dépendances (balcons, terrasses, etc). En effet, entrent dans le calcul du loyer Pinel les terrasses accessibles, les caves, les sous-sols, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas dans la limite de 9 m2.

La surface habitable d'un appartement de 60m² avec un balcon de 8m² se calcule donc ainsi :

60 m² + (8 x 0,5) = 64 m²

On applique ensuite un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :

0,7 + 19/S (S = la surface du logement)

Pour obtenir le loyer maximal applicable, il convient donc de multiplier le plafond de loyer (en m²) par ce coefficient multiplicateur.

Le calcul du loyer Pinel à Bordeaux

Parce qu'un petit exemple vaut parfois mieux qu'un long discours, prenons pour illustrer notre propos le cas d'un appartement de 45 m² avec balcon de 4 m² et situé à La Rochelle. Voici comment calculer le montant maximum du loyer mensuel sous la loi Pinel :

  • Calcul de la surface utile = 45 m² + (0,5 x 2 m²) = 47 m²
  • Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 47) + 0.7 = 1.104
  • Détermination du barème Pinel : La Rochelle est située en zone B1 => le barème applicable en 2019 est de 10,28 € / m²
  • Calcul du plafond de loyer = 47 m² x 1.104 x 10,28 € / m² = 533,4 €

Le propriétaire ne peut louer son appartement plus de 533,4 € par mois.

Le calcul du loyer Pinel à Montpellier

Même chose dans la ville de Montpellier, située en zone A, avec un appartement et un balcon de la même surface :

  • Calcul de la surface utile = 45 m² + (0,5 x 2 m²) = 47 m²
  • Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 47) + 0.7 = 1.104
  • Détermination du barème Pinel : La Rochelle est située en zone A => le barème applicable est de 12,75 € / m²
  • Calcul du plafond de loyer = 47 m² x 1.104 x 12,59 € / m² = 661,57 €

Le propriétaire ne peut louer son appartement plus de 661,57 € par mois.

Des calculettes et simulateurs de loyer Pinel sont disponibles en ligne.

Foire aux questions

Quelles sont les charges déductibles avec la loi Pinel ?

En parallèle de la réduction d’impôt, vous pouvez donc déduire fiscalement de vos loyers les charges réelles suivantes :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les frais de garantie de votre prêt ;
  • la taxe foncière ;
  • les frais d’entretien du logement et de réparation éventuels ;
  • les primes d’assurance ;
  • les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant).

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