L'achat d'un appartement en loi Pinel

Young happy couple in front of their new home

Sommaire de l'article

Vous êtes intéressé(e) par l’achat d’un appartement en loi Pinel à Lyon ou à Paris ? Mais vous ne savez pas par où commencer ? La loi Pinel 2020 se concentre sur l’investissement dans les appartements neufs, situés dans les zones tendues. Recherche du bien, choix de la ville et du bien, montage financier, mise en location, déclaration de revenus, etc. Comment réussir l’achat d’un appartement en loi Pinel ?

L’achat d’un appartement en loi Pinel 

De nombreux particuliers sont intéressés par l’investissement en loi Pinel et les possibilités offertes en matière de défiscalisation. Mais bon nombre d’entre eux ignorent par où commencer, ni vraiment comment ça marche. Comment savoir si un appartement est éligible au dispositif Pinel ? 

Première chose à savoir : tout investissement immobilier réalisé dans les conditions décrites à l’article 199 novovicies du code général des impôts (CGI) est éligible au dispositif Pinel, à savoir que :

"Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré."

Ce sont là les seules restrictions.

Comment acheter un appartement en loi Pinel ?

La démarche d’acquisition pour un appartement en loi Pinel ne diffère pas vraiment de celle d’une location classique. : repérage, choix de la localisation, prise de contact avec des agents ou/et des promoteurs immobiliers, visites et choix du bien, signature de la promesse de vente, rendez-vous chez le notaire, etc. 

Dans le cadre d’un investissement locatif, le futur bailleur a tout intérêt à commencer par effectuer une simulation en loi Pinel. De cette façon, il s’assure que la ville choisie est bien éligible au dispositif Pinel. L’appartement peut être construit, acheté neuf ou en VEFA. En revanche, il est impossible d’investir en Pinel en démembrement.

Le plus souvent, les investisseurs ont recours au crédit immobilier pour financer leur projet. Une solution triplement avantageuse, car, d’une part, elle évite de puiser dans son épargne personnelle. D’autre part, les mensualités de remboursement sont amorties grâce aux loyers perçus. Enfin, dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts.

Le saviez-vous ? À compter du 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne seront plus éligibles au dispositif Pinel. Le gouvernement souhaite concentrer l’application du dispositif sur les bâtiments d’habitation collective. Pour pouvoir faire construire ou acheter une maison en loi Pinel, vous devrez déposer votre demande de permis de construire ou signer votre acte authentique d’acquisition avant le 31 décembre 2020.

Loi Pinel : conditions d’application

Le dispositif Pinel n’englobe pas une certaine catégorie de biens ou de programmes immobiliers. La réduction d’impôt s’applique dès lors que l’investissement répond aux conditions de location inhérentes à la loi Pinel. Lesquelles sont :

  • la zone géographique du bien (A bis, A, B1) ;
  • le prix du m² (5 500 € maximum) ;
  • le montant de l’investissement (300 000 €) ;
  • dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, l’obligation d’achever le logement dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition ;
  • dans le cas d’une construction, l’obligation d’achever le logement dans les trente mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire (il s’agit surtout là des maisons) ;
  • le respect des plafonds de ressources et de loyer ;
  • le respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

Dès lors qu’un appartement répond à l’ensemble de ces critères, il est éligible à la réduction d’impôt Pinel. Pour faciliter la démarche des investisseurs, de nombreux promoteurs signalent les programmes éligibles au dispositif sur leur site Internet.

Comment louer un appartement en loi Pinel ?

Une fois l’appartement acquis/achevé, le propriétaire dispose d’un délai de 12 mois pour trouver des locataires. Passé ce délai, il perd le droit à la réduction d’impôt. Pour cela, il peut s’en charger lui-même, ou faire appel aux services d’une agence de gestion locative. Dans le cadre d’un investissement Pinel, les ressources des locataires sont plafonnées, de même que les montants des loyers.

Loi Pinel : plafond de ressources des locataires 2020

Dispositif à visée sociale, la loi Pinel a pour but de faciliter l’accès au logement aux ménages ayant des revenus modestes. Par conséquent, il existe des seuils de ressources annuelles au-delà desquels les locataires candidats ne peuvent louer un bien acheté/construit sous le régime Pinel. Priorité est donnée aux foyers dont les revenus sont inférieurs ou égaux à ces seuils. Ces plafonds correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 (2018 pour une location en 2020). Ils évoluent en fonction de la composition du foyer et de la zone du bien.

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Les plafonds de loyers

Enfin, dernière condition pour pouvoir investir en Pinel :  respecter un plafond pour les loyers exigés. Là encore, l’idée est de permettre aux familles moins aisées d’accéder au logement plus facilement. Des loyers trop chers iraient à l’encontre même du dispositif Pinel. Le prix au m² est calculé en fonction de la zone où se trouve le logement.

Voici le barème des loyers Pinel pour l’année 2020 :

ZonePrix du loyer au m²
Zone A bis17,43 €
Zone A12,95 €
Zone B 110,44 €

Par exemple, pour louer un appartement en loi Pinel à Paris, située en zone A bis, le bailleur ne pourra dépasser les 17,43 € du m² pour calculer le loyer exigé.

Foire aux questions

Un locataire Pinel peut-il toucher les APL ?

Lorsqu’un locataire éligible aux minima sociaux habite un appartement loué sous le régime Pinel, deux cas de figure se présentent pour la question du cumul des Aides Personnalisées au Logement et loi Pinel :

  • le locataire n’a aucun lien familial avec son propriétaire : Oui, il peut prétendre aux APL. Le montant et l’éligibilité aux APL dépendent de la situation personnelle du locataire (statut matrimonial, revenus, composition du foyer fiscal,…). Pour tester son éligibilité, le mieux est de faire une simulation sur le site de sa Caf.
  • Le locataire a un lien familial avec son propriétaire : Non, il ne peut pas cumuler les deux avantages puisque toucher les APL revient à verser au propriétaire une somme d’argent supplémentaire dans un cadre fiscal déjà très avantageux.

Les locataires dont les ressources augmentent en cours de bail perdent-ils le droit au logement Pinel ?

Il n’est pas rare que, d’une année sur l’autre, les ressources d’un foyer viennent à augmenter. Dans le cadre d’une location Pinel, cela ne change rien pour les locataires, dont les ressources sont appréciées l’année de la signature du bail, et non durant toute la durée de la location.

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