Louer un appartement loi Pinel en 2021

Sommaire de l'article

Depuis le 1er janvier 2021, il est possible de louer un appartement en loi Pinel, mais pas une maison. En effet, la loi de finances 2020 a supprimé l’avantage fiscal du dispositif de défiscalisation Pinel pour les maisons individuelles. Désormais, seuls les « bâtiments d’habitation collectifs » seront éligibles. Une mesure pénalisante pour de nombreux investisseurs.

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La loi Pinel autorisée uniquement pour les appartements en 2021

Depuis sa création en 2014, la loi Pinel connaît chaque année de nouveaux changements : recentrage du dispositif, suppression de certaines zones, revalorisation des plafonds de ressources et de loyers, etc. 2021 ne fait pas exception.

Mauvaise nouvelle pour les contribuables qui souhaitaient acheter ou faire construire une maison en loi Pinel : cette option n'est plus possible à compter du 1er janvier 2021. En effet, l’article 58 octies de la loi de finances pour 2020 souhaite concentrer le dispositif sur les immeubles d’habitation collectifs uniquement. C’est-à-dire les appartements

Loi Pinel : le dispositif supprimé pour les maisons en 2021

Cette nouvelle mesure qui vise à concentrer l’investissement locatif Pinel dans les bâtiments d’habitation collectifs, et non les maisons individuelles. Pour les investisseurs, cela peut représenter un obstacle à l’investissement, car faire construire sa maison auprès d’un constructeur s’avère souvent bien plus intéressant financièrement que d’acheter.

Si le prix du m² à l’achat d’un logement neuf varie sensiblement d’une commune à l’autre, il reste globalement le même lorsqu’il s’agit d’un terrain constructible ; aux alentours de 1 500 €, toutes zones confondues. Soit, parfois deux fois moins cher ou plus que les prix proposés par les promoteurs immobiliers.

Un frein à l’investissement donc, d’autant que si certains investisseurs optent pour une maison, c’est dans le but de l’investir ensuite (pour eux-mêmes ou un membre de leur famille) une fois la période de location obligatoire terminée. Une façon de se constituer un patrimoine à moindres frais, car la réduction d’impôt Pinel allège la fiscalité tandis que les loyers perçus par le bailleur amortissent le remboursement du crédit.

Investir dans un appartement en loi Pinel : rentabilité assurée

S’il est possible (et encore) d’investir dans un appartement en loi Pinel à Paris, c’est beaucoup plus difficile avec une maison individuelle. Dans la mesure où le dispositif se concentre sur les zones tendues, où la demande locative surpasse l’offre, investir dans un appartement plutôt qu’une maison semble tout indiqué pour garantir une location rapide et éviter la vacance locative. D’une manière générale, louer un bien en loi Pinel en Île-de-France reste le meilleur moyen de s’assurer des revenus locatifs réguliers.

Où investir en loi Pinel en 2021 pour un appartement ?

Cela étant dit, le marché francilien est saturé, et les prix de l’immobilier dans la petite et grande couronne dépassent de loin les ressources autorisées des locataires Pinel (voir tableau plus bas). De ce fait, il peut être intéressant de se concentrer sur les villes qui montent actuellement, comme Bordeaux, Rennes ou encore Toulouse. À Rennes par exemple se trouve une importante population étudiante. Les petites surfaces sont les plus vites louées. En louant un bien en loi Pinel à Rennes (zone B1) de type studio ou T1, vous trouverez des locataires sans grande difficulté. 

Même constat du côté de Toulouse. Depuis quelques années, la ville rose connaît un succès sans précédent auprès des investisseurs. Située en zone B1, Toulouse se classe n° 1 pour investir en loi Pinel (classement Explorimmo) depuis maintenant 3 ans. Pour investir dans un logement en loi Pinel à Toulouse, comptez un prix au m² dans le neuf de 4 050 € en moyenne, pour un plafond de loyer de 10,44 €/m². Soit une rentabilité moyenne est donc de 3,1 %.

Enfin, Bordeaux (zone B1) n’est pas en reste. Grâce notamment à la LGV qui relie Paris en deux heures, les constructions de programmes neufs explosent. Louer un appartement en loi Pinel à Bordeaux est synonyme de rentabilité : la « belle endormie » est très convoitée par les Franciliens pour son cadre de vie et le dynamisme qu’elle offre.

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Comment louer un appartement en loi Pinel ?

La loi est formelle sur ce point : la loi Pinel est accessible à toute personne fiscalement domiciliée en France réalisant un investissement locatif entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. À condition de respecter les plafonds de ressources et de loyers définis par la loi. Par ailleurs, à la remise des clefs par le vendeur ou le promoteur, le nouveau propriétaire a 12 mois pour trouver des locataires pour son bien. Passé ce délai, il perd son droit à la réduction Pinel.

Difficile pour un particulier de construire un immeuble entier pour le mettre ensuite en location. En revanche, de nombreux promoteurs immobiliers signalent l’éligibilité à la loi Pinel de certains programmes neufs sur leur site Internet. 

Les plafonds de loyers

En plus de favoriser la construction de logements neufs, la loi Pinel est un dispositif social : il vise à favoriser l’accès au logement au plus grand nombre, et aux foyers les plus modestes. Pour cette raison, les loyers sont plafonnés, grâce à un seuil au m² :

  • zone A bis : 17,43 €
  • zone A : 12,95 €
  • zone B1 : 10,44 €
  • DROM, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,48 €
  • Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis-et-Futuna : 12,81 €

Les plafonds de ressources

Les « ressources » appréciées lors de la conclusion d’un bail Pinel ne correspondent pas aux revenus de l’année en cours ni des revenus nets. Ces seuils correspondent en fait au Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2, qui figure sur l’avis d’imposition des locataires. Pour un bail conclu en 2021, il faudra prendre en compte le revenu fiscal de référence indiqué sur l’avis d’imposition de l’année 2019 (celui déclaré en 2020).

Les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 sont les suivants :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €  38 465 €31 352 €
Couple57 489 €    57 489 €    41 868 €    
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €    69 105 €    50 349 €    
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 €    82 776 €    60 783 €    
Personne seule ou couple + 3 enfants107 053 €    97 991 €    71 504 €    
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €    110 271 €    80 584 €   
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Les propriétaires doivent donc préciser au futur locataire de se munir d’une copie de l’avis d’imposition de l’année N-2. Notez que si les ressources des locataires augmentent en cours de bail, cela ne remet pas leur droit à la location en question : les ressources sont appréciées l’année de conclusion du bail.

Foire aux questions

🤔 Peut-on acheter un appartement en loi Pinel à Annecy ?

Située en zone B1 Pinel, Annecy est une ville prisée des étudiants et des actifs pour son cadre exceptionnel. Les biens les plus recherchés à Annecy étant les appartements de type T1, T2, T3. En revanche, pour qu’un bien immobilier soit éligible à la loi Pinel à Annecy, il doit obligatoirement être situé sur toute la nouvelle commune d’Annecy. On désigne par là l’ensemble des communes limitrophes d’Annecy qui ont fusionné en janvier 2017 :

  • Annecy-le-Vieux,
  • Cran-Gevrier,
  • Meythet,
  • Pringy, 
  • Seynod,
  • Quintal,
  • Montagny-les-Lanches,
  • Chavanod,
  • Poisy,
  • Talloires-Montmin.

🤝 Peut-on louer un appartement en loi Pinel à Montpellier ?

7e plus grande ville française, Montpellier se situe en zone A Pinel. Une situation qui lui vaut un plafond de loyer fixé à 12,95 € pour un bail conclu ou renouvelé en 2020. Il est donc tout à fait possible de louer un bien sous le régime Pinel à Montpellier. 

🤔 Quelles sont les zones non éligibles à un investissement Pinel ?

Il s'agit des zones B2 et C. La zone B2 désigne les communes dans lesquelles les prix de l'immobilier et le montant des loyers sont assez élevés ainsi que les communes de la Corse et de l'Île-de-France qui ne sont comprises ni dans la zone A ni dans la zone B1. La zone C comprend le reste du territoire.

🤷 Le dispositif Pinel prendra-t-il fin en 2021 ?

La réponse est non. La loi Pinel était supposée disparaître en 2021 mais elle va finalement se poursuivre jusqu'à la fin de l'année 2024, avec certains changements. En effet, depuis sa création en 2015 elle permet aux contribuables d'économiser 12 %, 18 % ou 21 % sur leurs impôts en mettant leur bien immobilier en location à un prix inférieur à celui du marché. Le taux de cet avantage fiscal varie selon si le bien est loué pendant 6 ans, 9 ans ou 12  ans.

Or dès le 1er janvier 2023, la réduction d'impôt dont pourront bénéficier les contribuables investissant en Pinel passera à 10,5 %, 15 % et 17 %. En 2024, dernière année pendant laquelle il sera possible de profiter du dispositif défiscalisant, ces taux de réduction passeront à 9 %, 12 % et 14 %

Attention cependant : les logements dont les performances énergétiques sont jugées suffisamment satisfaisantes d'après les normes établies par le texte de loi Pinel ne seront pas concernées par la mise en place de ces nouveaux taux !

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