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La loi du 18 juin 2014 instaure un cadre légal au renouvellement de bail commercial. En effet, auparavant, il n’y avait pas de cadre législatif pour le renouvellement d’un bail commercial. Qu’est-ce que le droit au renouvellement de bail commercial ? Existe-il un modèle type ? Quels sont les changements engendrés par la loi Pinel ? Cet article a pour objectif d’expliquer en détail le renouvellement d’un bail commercial avec la loi Pinel.

 

Le droit au renouvellement de bail commercial

Le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire. En effet, il fait partie des dispositions de l’ordre public. C’est ce que l’on appelle la propriété commerciale. Cela signifie que si le locataire remplit les conditions requises par le bail, il pourra demander son renouvellement.

La propriété commerciale se caractérise par :

  • la nationalité française ;
  • avoir un bail commercial pour l’exploitation d’un fonds de commerce ;
  • être le propriétaire du fonds de commerce depuis au moins 3 ans ;
  • avoir une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers ;
  • avoir une activité commerciale, artisanale ou agricole qui a lieu dans les locaux précisés dans le bail commercial ;
  • le respect des clauses du bail commercial.

Ce droit au renouvellement de bail commercial a été rappelé par la loi Macron du 6 août 2015. 

L’avenant au bail commercial pour un renouvellement

Il est possible que la reconduction du bail commercial soit tacite, c’est-à-dire à l’expiration du bail commercial en cours. Cependant, cela signifie que les clauses restent les mêmes. En tant que propriétaire et que locataire, il y a des risques. C’est surtout pour le locataire que cela représente un risque puisqu’au-delà de 12 ans, les plafonds de loyer du bail commercial sont levés. 

Selon le code du commerce, le renouvellement du bail commercial doit être spécifié 6 mois avant la date d’échéance du bail. Si c’est à la demande du bailleur, c’est par un acte extrajudiciaire que cela doit se faire. Par contre, si c’est à l’initiative du locataire, c’est possible que ça soit par courrier. Avant la loi Pinel et la loi Macron, le locataire avait aussi l’obligation de passer par un acte extrajudiciaire pour notifier sa demande de renouvellement. 

bail loi pinel
Bail commercial : quel doit-il contenir ?

L’avenant du bail commercial va permettre de notifier les changements liés au renouvellement du bail. En effet, le propriétaire a la possibilité à l’occasion du renouvellement du bail commercial de procéder à une augmentation du loyer. Il est évident que cela se fait dans le cadre de la loi. Le propriétaire fera une proposition d’un nouveau loyer lors de la rédaction de l’avenant pour le renouvellement du bail commercial. 

L’avenant doit inclure certaines choses :

  • le nouveau montant du loyer avec l’indexation de l’augmentation ;
  • la durée du bail ;
  • le montant du dépôt de garantie : il reste souvent le même.

Le renouvellement de bail commercial avec une proposition de nouveau loyer doit être accepté ou refusé. En effet, le locataire a 2 possibilités :

  • Il accepte le renouvellement et l'augmentation du loyer : en cas d'absence de réponse, cela équivaut à un accord ;
  • Il accepte le renouvellement, mais refuse l’augmentation du loyer : il se rendra devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal de grande instance si les négociations s’avèrent impossibles.

Qu’est-ce qui change dans le renouvellement de bail avec la loi Pinel ?

Le droit au renouvellement de bail commercial avec la loi Pinel reste le même avec plus de garantie. Le renouvellement a lieu avec un avenant conforme à la loi Pinel sur le renouvellement du bail commercial. Pour les baux commerciaux conclus avant la loi Pinel, lors du renouvellement, ils devront être conformes à la nouvelle législation.

La révision des loyers du bail commercial

La loi Pinel du 18 juin 2014 a encadré la fixation des loyers commerciaux. En effet, un propriétaire de bail commercial ne peut pas augmenter le loyer comme bon lui semble. L’article L145-33 du code de commerce stipule que le loyer d’un bail commercial se doit d’être à la hauteur de la valeur locative du bien. Il n’est pas envisageable d’augmenter le loyer au-dessus de sa valeur locative.

Le seul calcul à faire pour un renouvellement de bail commercial avec la loi Pinel est celui du futur loyer et de sa possible évolution.

Dans l’hypothèse où le bien est loué en dessous de sa valeur locative, l’augmentation du loyer ne se fera pas d’un coup, mais bel et bien avec un plafonnement des loyers appliqué selon la variation de l’indice des loyers commerciaux. Cela évite au locataire de se retrouver avec une explosion de ses mensualités. La révision des loyers peut avoir lieu en cours de bail, tous les 3 ans. 

Bon à savoir : le plafonnement des loyers ne sera pas renouvelé s’il y a des modifications notables : dans les caractéristiques du bien, dans les obligations des parties, un changement de destination du bien, en cas de bail de plus de 9 ans ou en cas de facteurs locaux impactant le local.

Le droit de préemption ou de préférence

Il faut noter également que la loi Pinel a permis de consacrer le droit de préemption pour le locataire. En effet, en cas de vente, le bailleur se doit de proposer à la vente son bien commercial à son locataire avant de le mettre à la vente publiquement. C’est que dans le cadre d’un refus du locataire d’acheter le bien que le bailleur peut le mettre à la vente. 

La résiliation triennale

Le locataire a maintenant la possibilité au bout de 3 ans, au minimum, de donner son congé au bailleur. Cela permet au locataire de pouvoir partir du local commercial au bout de 3 ans de bail. Cela a été introduit avec l’interdiction de la clause de bail ferme qui obligeait le locataire à rester 9 ans comme locataire de ce bien commercial. 

La répartition des charges locatives du bail commercial

C’est juste la retranscription légale de ce qui se faisait auparavant. En effet, la loi Pinel a encadré la répartition des charges locatives. Elle stipule, notamment, que les grosses réparations sont imputables au bailleur. C’est un peu le même principe que pour la location avec des particuliers. 

Le saviez-vous ? S’il n’y a pas de réel changement et que vous n’avez pas de risques à rester sur les mêmes conditions du bail commercial, le plus simple est une reconduction tacite du renouvellement de bail. La loi Pinel n’a pas changé grand-chose en la matière. 

Foire aux questions

Que doit-on mettre dans une demande de renouvellement d’un bail commercial ?

Il existe des modèles de renouvellement de bail en lien avec la loi Pinel. Vous pouvez les trouver directement en ligne. Il faut qu’il y ait les informations suivantes :

  • les deux parties ;
  • la durée ;
  • le loyer ;
  • la répartition des charges ;
  • les frais ;
  • les droits et les clauses ;
  • les annexes.

Si c’est pour faire juste la demande, il suffit d'adresser une lettre demandant le renouvellement du bail commercial en tant que locataire. Cela se fait soit par un acte extra judiciaire (un huissier) ou bien par simple lettre recommandée avec accusé de réception stipulant votre envie de renouveler le bail avec les motifs. 

Que faire en cas de refus du bailleur pour le renouvellement du bail commercial ?

Comme le locataire a un droit de renouvellement, le bailleur devra des indemnités d’éviction en compensation de ce refus. Le locataire a 2 ans pour demander cette indemnité.

Le bailleur peut échapper au paiement de cette indemnité s’il prouve que : 

  • le bail demandé n’est pas inclus dans les baux commerciaux ;
  • l’immeuble est insalubre ou dangereux : c’est seulement possible dans le cadre d’un arrêté préfectoral ;
  • il est nécessaire de faire des travaux de rénovation ou de construction.

Qu’est-ce qui a changé depuis la loi Macron ?

La loi Macron du 6 août 2015 est venue préciser le moyen de prise du congé. En effet, il faut soit :

  • un acte extrajudiciaire ;
  • une lettre recommandée avec accusé de réception. 

Avant ce n’était pas possible de le signifier par lettre recommandée. Le bailleur aura 3 mois à compter de la date de réception pour donner sa réponse, en donnant les motifs en cas de refus. S’il n’y a pas d’acte extrajudiciaire dans le temps imparti, le renouvellement est considéré comme accepté. 

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