Nos experts vous accompagnent 01 86 95 79 89
Nos experts vous accompagnent 01 86 95 79 89

Avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le contrat de bail commercial n'était pratiquement soumis à aucune forme de législation. La rédaction était très libre. Instaurée le 18 juin 2014, la La loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises encadre davantage le régime des baux commerciaux (décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial). De nouvelles règles ont été intronisées concernant l'état des lieux, le renouvellement du bail, la forme du congé d'un bail commercial et le bail dérogatoire ou précaire. Quels sont les changements apportés aux baux commerciaux par la loi Pinel ?

 

Loi Pinel et bail commercial : quels changements ?

Les principaux changements apportés par l'entrée en vigueur de la loi Pinel au régime des baux commerciaux s'articulent autour de 5 points : 

  • l'instauration d'un état des lieux ;
  • la répartition des travaux et des charges entre le locataire et le propriétaire ;
  • la durée du bail commercial ;
  • la révision et le renouvellement du bail commercial ;
  • les modalités de congé ;

Pour aller plus loinQuels sont les principaux changements pour la loi Pinel en 2018

L'état des lieux d'entrée et de sortie obligatoire

état des lieux bail commercial
 mL'état des lieux, une garantie pour bailleurs et locataires

Le saviez-vous ? Avant le 1er septembre 2014, aucun état des lieux n'était obligatoire pour les contrats de bail commercial. Pour rappel, l'absence d'établissement d'état des lieux contradictoire implique que le locataire est supposé avoir reçu le logement ou le local bon état. Si des vices cachés sont découverts au cours du bail, le locataire aura du mal à faire valoir ses droits et exiger des réparations aux frais du bailleur. Afin de mieux encadrer les baux commerciaux, la loi Pinel a rendu obligatoire l'établissement d'un état des lieux contradictoire d'entrée et de sortie ou, à défaut, un état des lieux par huissier de justice à frais partagés. Outre l'inspection du local et l'inventaire des pièces et équipements fournis, l'état des lieux doit contenir un inventaire de la répartition précise des charges, impôts, taxes et redevances qui incombent au locataire.

L'intégral du texte de loi relatif aux modulations apportées par la loi Pinel au régime du bail commercial est disponible sur le site Légifrance. Les modulations apportées au Code de commerce sont regroupées dans le décret (n°2014-1317) du 3 novembre 2014.

La répartition des travaux entre locataire et bailleur

Ce décret précise les charges locatives, les impôts, les taxes, les redevances et les travaux qui n'incombent pas au locataire. Il s'agit (article R145-35 nouveau du Code du commerce). Il s'agit :

  • des dépenses relatives aux grosses réparations (l'article 606 du code civil) et leurs honoraires ;
  • des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées ci-dessus ;
  • des impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ;
  • des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  • dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ;
  • la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires ;

Enfin dernier point, l'article L145-40-2 du Code de commerce précise que la liquidation comme la régularisation des comptes de charges doivent apparaître dans l'état récapitulatif annuel. Le tout doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou dans un délai de trois mois pour les immeubles en copropriété.

►Important : certaines taxes restent imputables au locataire, c'est la cas de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles, mais également de toutes les taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (ascenseur, etc).

 

Le signalement des travaux au locataire

La loi Pinel apporte également de nouvelles clauses concernant les travaux envisagés par le bailleur. Si ce dernier envisage d'apporter des modifications au local commercial dans les trois années venir (état prévisionnel) OU s'il en a fait réaliser les trois années précédentes (état récapitulatif), il est tenu d'en informer le locataire dans les 2 mois suivant chaque échéance triennale (article R145-37 nouveau du Code de commerce). Les nouvelles dispositions introduites par la loi Pinel sont applicables aux baux commerciaux dont le renouvellement date d'après le 5 novembre 2014. L'application de la loi Pinel vaut donc également pour les baux en cours.

►Lire aussi : Les SCI / SCPI : quels avantages en Pinel ?

Il faudra ensuite attendre le 18 décembre 2014, pour que l'article 14 de la loi entre en vigueur. Selon le nouvel article L145-46-1 du Code du commerce, en cas de vente du local commercial, un droit de préférence envers le locataire est institué, rendant obligatoire pour le bailleur de proposer en priorité au locataire en place l'achat des murs de commerce à vendre.

La durée du bail

La loi Pinel porte la durée initiale d’un bail commercial à 9 ans (Art. L145-4C), sans maximum de durée. Cette durée, incompressible pour le bailleur, peut être ramenée à 3 ans dans certains cas (rares). Le bailleur est alors tenu de verser une indemnité d’éviction à son locataire, qui lui peut résilier sans avancer de motif tous les 3 ans. 

La révision et le renouvellement du loyer

révision loyer
La révision des loyers est encadrée par la loi Pinel

L'article L145-38 du Code de Commerce prévoit la révision des loyers tous les trois ans. Ce mécanisme légal peut s'effectuer à l’initiative du bailleur que du locataire. La révision part du principe que le loyer doit rester égal à la valeur locative du local. Ce qui prend en compte la valeur marchande du bien, mais pas uniquement (article L145-33) :

→ les prix des loyers environnants

→ les obligations des parties

→ les caractéristiques du local (situation, surface, configuration, etc)

→ la destination des lieux

→ les facteurs locaux de commercialité (FLC)

Important : l’article L145-38 prévoit un plafonnement de la hausse de loyer correspondant à la hausse d’indices propre aux baux commerciaux (ILC ou ILAT). Cependant, si la preuve est avérée que l'évolution des facteurs locaux de commercialité a engendré une augmentation supérieure à 10% de la valeur locative, le plafonnement ne s'applique plus. 

Le renouvellement du loyer

renouvellement loyer bail commercial
La révision du loyer est possible une fois tous les 3 ans

Le bail peut être reconduit à la demande de l'une des parties, et avec lui le loyer. Il est possible au moment de la reconduction de négocier le nouveau bail mais si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur les conditions, ce sont celles de l'ancien bail qui sont reprises, sauf pour le loyer. Ce dernier peut faire l'objet d'une fixation judiciaire (articles L145-33 et L45-34 du Code de Commerce). Le montant du loyer est plafonné en fonction des des indices de référence utilisés (ILAT ou ILC), prévus par le principe de détermination de la valeur locative. C'est ce même principe qui est utilisé dans le mécanisme de la révision du loyer. 

►Lire aussiQuelles sont les principales conditions à connaître pour défiscaliser en loi Pinel ?

Il existe des exceptions à ce plafonnement, lesquelles sont :

  • la renonciation par le locataire ;
  • l'existence d'une clause recette ;
  • une durée de bail strictement supérieure à 9 ans ;
  • le bail commercial concerne les locaux monovalents
  • la modification des éléments 1 à 4 de L145-33 du Code de Commerce.
  • une durée de bail fixée à 9 ans mais prolongée de 3 ans avec la tacite prolongation 

Foire aux questions

Qu'est-ce qu'un bail ferme ?

Avant la loi Pinel du 18 Juin 2014, une clause expresse du bail commercial interdisait la résiliation anticipée du bail par le locataire. On parlait alors de « bail ferme ». Cette clause a été supprimée par du régime du bail commercial par la loi Pinel au nom du principe d'interdiction d'ordre public, sauf en cas de bail dont la durée initiale est supérieure à 9 ans, de bail portant sur des locaux à usage exclusif de bureau, ou encore sur les locaux monovalents.

La loi Pinel a-t-elle apporté des changements au régime du bail dérogatoire ?

Aussi appelé bail précaire, le contrat de bail dérogatoire est applicable aux locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale ayant la particularité de ne pas pouvoir excéder une durée totale de 36 mois (renouvellements éventuels compris). La Loi Pinel a modifié l’article L.145-5 du Code de Commerce relatif aux baux dérogatoires de courte durée, et fait passer leur durée de deux à trois ans. Par ailleurs, ce même article interdit aux deux parties de conclure un nouveau bail dérogatoire au terme du premier. 

Où trouver un modèle gratuit de bail commercial en loi Pinel ?

De nombreux modèles d'état des lieux de baux commerciaux sont disponibles en ligne, au format PDF. 

Tous nos articles sur le dispositif de défiscalisation Pinel :

Appelez-nous

Nos experts sont disponibles de 9h à 20h du lundi au vendredi


Ou demandez à être rappelé gratuitement

Se faire rappeler

Etre rappelé gratuitement

Nos experts sont disponibles de 9h à 20h du lundi au vendredi

Merci de renseigner un numéro valide

Merci !

.

Connectez-vous !

Votre email n'est pas valideMot de passe oublié ?Merci de renseigner votre mot de passe

Déjà inscrit ?

Ouverture du service imminente !


Laissez-nous votre email pour la piqûre de rappel

Plus qu'une étape avant d'accéder à votre simulation !

Sécurisez votre compte pour accédergratuitement à votre simulation

Votre email n'est pas valideVotre numéroMerci de renseigner votre numéro de téléphone

En cliquant sur "Voir ma simulation" j'accepte lesCGU
et serai automatiquement inscrit afin de profiter des services de TacoTax

DEJA INSCRIT ?