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Au sujet de la loi Pinel, les avis négatifs s'accumulent sur le net et les médias se régalent d'histoires de particuliers ayant investi en loi Pine, attirés par les promesses de défiscalisation, et victimes d'arnaques de la part de promoteurs immobiliers véreux ou d'entreprises malhonnêtes. Si les tribunaux redressent souvent les tords, le message est clair : justice sera faîte pour les investisseurs à qui on a vraiment caché la vérité, sur les tensions locatives et les réalités du marché par exemple, mais les cours d'appel en peuvent souvent pour ceux qui s'engagent les yeux fermés. Avant de se lancer dans un projet à long-terme comme le Pinel, il est indispensable d'évaluer les risques et de connaître les arnaques auxquelles vous pourriez être confontré. TacoTax vous les détaille.

 

Immobilier locatif Pinel : les principales arnaques 

arnaque loi pinel
Pour votre Pinel, gardez la main !

Dans un rapport daté de mars 2017, l'UFC-Que-Choisir pointait du doigt les principaux dérapages du dispositif Pinel : zones à tensions locatives inexistantes, prix du loyer supérieur à la moyenne, difficulté pour revendre au terme de la durée de location, impossibilité pour l'investisseur de rembourser son emprunt, etc. Passons en revue les principales complications qui peuvent survenir avec un bien en loi Pinel :

La question du retour sur investissement

Il serait erroné de croire que les loyers perçus et la réduction Pinel suffisent à couvrir le remboursement du prêt immobilier. Ce qui pour l'investisseur reviendrait à acquérir un bien immobilier sans apport et sans emprunt, et relève de l'utopie... L'investissement, par définition, a un coût. Les loyers que vous touchez constituent des revenus fonciers et sont donc imposables (en plus d'être plafonnés). On parle ici d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Un effort de trésorerie pour le contribuable nécessaire à l'acquisition du bien. Lorsque vous investissez en Pinel, vous recevez un tableau de trésorerie, qui fait état de toutes les dépenses et recettes liées au dispositif. Or, la ligne « impôt et prélèvements  sociaux » ne figure pas dans ce tableau. 

L'absence de tension locative

En l'absence de mise en location dans les douze mois qui suivent la livraison du bien, la déduction Pinel s'annule. Les investisseurs cherchent donc à louer le plus rapidement possible. La plupart confient le bien à une agence de gestion locative, chargée de le promouvoir sur le marché.

Attention aux plaquettes publicitaires de promoteurs immobiliers : certains promettent des placements sûrs et rentables dans des "zones tendues" qui n'en sont pas vraiment. La réalité du marché immobilier est souvent autre que celle vendue par la publicité. Un investisseur qui loue un bien dans une zone où le marché immobilier est saturé aura du mal à trouver des locataires. Ne vous cantonnez pas aux dires des promoteurs et menez votre propre enquête. Pas uniquement sur le bien per se : la région est-elle dynamique ? Où sont les bassins d'emploi ? Perd-elle plus d'habitants qu'elle n'en gagne ?

La valeur immuable du bien

De nombreux investisseurs sont déçus de constater qu'ils ne réalisent pas une belle plus-value sur leur bien Pinel. Effectivement, les outils de simulation Pinel en ligne se basent sur la stabilité de la valeur des logements, pour deux raisons :

  1. Un appartement Pinel de 40m² sera plus cher qu’un bien identique voisin hors Pinel. En effet, les biens vendus en Pinel sont plus chers au m2, puisqu'il s'agit de biens neufs ou renovés. Lors de la revente, la plus-value sera plus longue à recevoir car vous vendrez sommes toutes un bien "classique". 
  2. Les zones constructibles sont souvent regroupées. De ce fait, les logements construits en Pinel sont souvent proches les un des autres. Ce qui fait inévitablement baisser le prix de l'immobilier dans la zone du fait qu'au terme de la période de location, les investisseurs cherchent tous à revendre en même temps. 

Loi Pinel : intéressant ou pas ?

Il est vrai qu'il est facile, quand on regarde les taux de réductions fiscales affichés par la loi Pinel, de vouloir tenter l'aventure. D'autant plus que les conditions d'investissements sont relativement accessibles : peu ou pas d'apport, possibilité de faire construire ou d'investir dans un logement existant, taux d'emprunt historiquement bas, etc. Une véritable aubaine pour les contribuables désireux de réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. Malgré tout les avantages que représente l'investissement Pinel, l'erreur serait d'oublier qu'il s'agit avant tout d'un placement immobilier locatif à long-terme. En tant que tel, il présente naturellement des risques.

La plupart des "arnaques" relatées par les internautes sur les forums en ligne sont en fait dues à un manque de précautions et de considération des investisseurs. Pour investir dans l'immobilier locatif, rien ne remplace les conseils d'un expert. C'est pourquoi on conseille aux contribuables qui souhaitent acquérir un bien immobilier en Pinel de passer par un conseiller en gestion de patrimoine avant. Ensemble, ils évalueront la faisabilité du projet, ses risques et ses bénéfices.

►Lire aussi : Loi Pinel : comment ça marche ?

Loi Pinel : les risques à connaître

Comme tout investissement immobilier locatif, le Pinel comporte des risques sur le plan immobilier, locatif et fiscal :

Nature des risques Exemples
Immobilière  Possibles problèmes de malfaçon, de délais de livraisons, de promoteurs indélicats... d'une revente à terme
Locative Possibilités de problème locatif, vacance locative, carence locative, loyers impayés, dégradation des locaux... baisse des loyers
Fiscale Possibilité d'être requalifier fiscalement pour cause de vacance locative dépassant 12 mois et de perdre tous les avantages fiscaux

Loi Pinel : éviter les déconvenues

Quartier bien aménagé, logement vite loué !

En France et en Outre-Mer, la demande locative excède l'offre. A défaut de pouvoir se montrer trop exigeants, les locataires n'en demeurent pas moins regardants sur le choix de leur logement. Pour louer rapidement et pour longtemps, l'investisseur doit se projeter à leur place et s'assurer que le logement est situé dans un environnement intéressant. C'est-à-dire qu'on doit y trouver :

• des transports en commun ;

• des commerces ;

• des crèches ;

• des écoles ;

• des universités ;

• des lieux "de vie" (cafés, restaurants, cinéma, musées, stades, etc) ;

Gardez en tête que vos loyers et les ressources de vos locataires sont plafonnés. Cela signifie que vous aurez plus de chances d'avoir des locataires étudiants et des jeunes actifs dont les revenus sont faibles. Dans une ville étudiante comme Lille ou Toulouse, l'accès facilité aux universités par la présence d'une station de métro proche du logement rendra celui-ci encore plus attractif aux yeux des étudiants à la recherche d'une location.

Ainsi, pour votre investissement, nous vous invitons à consulter la liste des villes éligibles à la loi Pinel.

Investir en zone C : le piège de 2017

Le choix de la zone du bien est un critère décisif pour les investisseurs. Si l'environnement n'est pas suffisamment attractif, peu de chances que les locataires se bousculent pour louer le logement. Une opération financière d'ampleur comme le Pinel implique de minimiser les risques au maximum. Le risque majeur pour l'investisseur étant que le logement reste vacant, et de perdre sa réduction Pinel. Ne prenez pas de risques en investissant dans une zone où les tensions locatives sont moindres et visez les communes situées en zones Abis et A de préférence. 

Important : les modulations apportées au zonage Pinel en 2018 ont supprimé les zones B2 et C.

►Lire aussi : Loi Pinel, ce qui change en 2018

Foire aux questions

Peut-on investir en loi Pinel sans emprunt ?

C'est une option, mais elle est déconseillée. On conseille plutôt aux investisseurs de contracter un prêt dans un établissement bancaire afin de limiter leur apport personnel. La raison ? La déduction fiscale des intérêts d’emprunt. Un bon amortisseur de la hausse des taux. Avoir recours à un emprunt pour investir dans un bien immobilier présente donc l’avantage de pouvoir réduire considérablement vos impôts fonciers.  

Les risques avec le Pinel en métropole sont-ils les mêmes en Outre-Mer ?

Faire construire et louer un bien immobilier dans un DOM implique naturellement plus de risques qu'en métropole. Du fait de la distance d'une part, mais également parce que certains départements d'Outre-Mer français sont plus exposés aux risques climatiques comme les cyclones et les tremblements de terre. Par ailleurs, l'Outre-Mer est caractérisé par un fort turn-over locatif, qui complique la gestion pour les bailleurs. Ce dernier a tout intérêt à souscrire une Garantie Loyers Impayés pour se prémunir contre les risques locatifs.

Comment investir en Pinel ?

Le dispositif Pinel demeure un investissement extrêmement rentable, à conditions de bien en comprendre les tenants et les aboutissants. Avant d'entamer les démarches, faites une simulation Pinel pour savoir si le dispositif est intéressant ou pas pour vous. Les grandes étapes de l'investissements Pinel sont :

  • La réservation du bien
  • Le financement de l'investissement
  • La signature de l'acte chez le notaire
  • La construction / réhabilitation du bien
  • La livraison du bien terminé

Pour aller plus loin :

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