LMNP : signification du statut de location meublée

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Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 13 septembre 2021

Quelle signification pour l’acronyme LMNP ? Si vous désirez investir dans l’immobilier locatif, vous pouvez vous tourner vers la location meublée ! En achetant un bien, en l’équipant et en le mettant en location, vous pouvez recevoir des loyers réguliers et économiser sur votre impôt sur le revenu. Comment et pourquoi investir en LMNP ? Quelle est la fiscalité du statut LMNP ? Tacotax vous éclaire !

Investissement LMNP : signification de ce statut

Quelle est la signification du statut LMNP ? Ce sigle désigne la location meublée non professionnelle mais également le statut du propriétaire-bailleur, qui devient loueur en meublé non professionnel. Il s’agit d’un investissement permettant aux particuliers de mettre en location un logement meublé tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Le statut de loueur en meublé non professionnel est accessible à tous les contribuables français.

C’est quoi le statut LMNP ?

La location en meublé non professionnelle est l’une des niches fiscales les plus anciennes de France puisqu’elle existe depuis 1949 ! Le principe de cet investissement est simple : vous achetez un bien immobilier et vous le mettez en location pour percevoir des revenus locatifs. Entre ces 2 étapes, il vous faut équiper votre bien : il s’agit en effet d’une location meublée et non d’une location vide. 

Quels avantages avec la location LMNP ?

La LMNP présente plus d’un avantage pour les investisseurs. Avec ce placement immobilier, vous devenez propriétaire et vous percevez des revenus complémentaires grâce à votre titre de propriétaire-bailleur. Ces recettes locatives peuvent vous permettre d’épargner, de préparer votre retraite ou encore de financer d’autres projets ou investissements.

De plus, le statut LMNP vous donne accès à des avantages fiscaux non négligeables. Vous pouvez en effet être imposé sur seulement 50 % de vos revenus ou déduire vos charges en fonction du régime d’imposition choisi. Il est également possible, sous certaines conditions, de récupérer 20 % de la taxe de valeur ajoutée (TVA) du prix du logement.

Comment devenir loueur meublé non professionnel ?

Quelles conditions pour LMNP ?

Si vous souhaitez devenir loueur en meublé non professionnel, vous devez être propriétaire du logement loué : impossible de sous-louer un bien en LMNP ! Par ailleurs, pour prétendre au titre de LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou alors elles ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. 

Au-delà de ce plafond, vous ne faites pas partie des loueurs en meublé non professionnels puisque vous devenez un LMP, à savoir un loueur en meublé professionnel. LMP ou LMNP, quelle est la différence concrète ? Les LMP sont inscrits en tant que loueurs de meublés professionnels auprès du RCS, qui est le registre du commerce et des sociétés.

Quels sont les critères concernant le bien loué ?

Pour que votre bien immobilier soit éligible au titre de location meublée non professionnelle LMNP, vous devez impérativement l’équiper et le meubler avant de le louer. Le but ? Qu’il soit habitable dès l’installation de votre locataire dans le logement. Il existe donc une liste de meubles et d’équipements indispensables dans votre bien. Parmi ces éléments obligatoires, on retrouve entre autres :

  • de la literie ;
  • des rideaux ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • des luminaires ;
  • des étagères ;
  • du matériel d’entretien.

La taille du bien doit quant à elle respecter un critère de taille : le logement doit avoir une surface d’au moins 9 m².

Quel régime fiscal pour LMNP ?

Comment fonctionne le régime micro BIC ?

Lorsque vous louez un bien en LMNP, les revenus perçus ne sont pas des revenus fonciers : il s’agit de bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro BIC est réservé aux propriétaires-bailleurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €.

Si vous choisissez ce régime d’imposition, vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, ce qui signifie que vous serez imposé sur la moitié des loyers perçus ! C’est une spécificité de la location meublée : lorsque vous louez un bien en location nue, cet abattement est de 30 %.

Comment fonctionne le régime réel ?

Si les revenus provenant de la location de votre bien immobilier sont supérieurs à 70 000 €, le régime réel s’applique de plein droit. Mais vous pouvez également choisir ce régime si vos recettes locatives ne dépassent pas ce montant. Lorsque vous optez pour le régime réel, vous n’avez pas droit à l’abattement de 50 % que propose le régime micro BIC. 

À la place, les charges causées par la location de votre bien immobilier sont déductibles de l’assiette imposable, ce qui comprend :

  • les intérêts de votre prêt immobilier ;
  • votre taxe foncière ;
  • les honoraires versés à un tiers ;
  • vos travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement ;
  • les frais de notaire ;
  • les charges liées à la copropriété ;
  • les primes d’assurance.

Ce régime vous permet donc l’amortissement du prix d’achat de votre bien LMNP. C’est ce qu’on appelle l’amortissement comptable, qui est une spécificité de cet investissement.

Foire aux questions

🤔 Comment choisir entre micro BIC et régime réel ?

Comme dit précédemment, les investisseurs exerçant l’activité de LMNP ont le choix entre 2 régimes d’imposition, le micro BIC et le réel. Pour savoir lequel est le mieux adapté à votre situation, vous devez prendre en compte 2 critères :

  • le montant de vos revenus locatifs ;
  • le montant des charges liées à la location de votre bien.

Si vous avez peu de charges à supporter, le régime micro BIC est plus avantageux car il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Au contraire, si vos charges sont très élevées, il est préférable d’opter pour le régime réel afin de déduire toutes les charges qui peuvent l’être, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore les travaux d’entretien du bien loué.

🤝 Comment savoir dans quelle tranche d'impôt je suis ?

Tous les ans, l’administration fiscale communique aux contribuables le barème progressif appliqué à leurs revenus. Ce barème est divisé en tranches, et pour chacune de ces tranches un taux d’imposition est fixé par les autorités. Voici le barème appliqué en 2021 :

  • de 0 € à 10 084 € : 0 % ;
  • entre 10 084 € et 25 710 € : 11 % ;
  • entre 25 710 € et 73 516 € : 30 % ;
  • entre 73 516 € et 158 122 € : 41 % ;
  • plus de 158 122 € : 45 %.

🤷 Où envoyer la déclaration de début d’activité ?

L’enregistrement en tant que loueur en meublé non professionnel se fait en vous inscrivant auprès du centre de formalité des entreprises (CFE). C’est au Greffe du Tribunal de Commerce que vous devez vous adresser dans cette situation. Pour ce faire, le formulaire P0i doit être rempli dans les 2 semaines suivant la signature de l’acte authentique de vente puis envoyé au Greffe.

Vous recevrez alors votre numéro d’immatriculation SIRET, puis le service des impôts des entreprises (SIE) vous contactera au sujet de votre formulaire n°1447 concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE), une taxe annuelle dont doivent s'acquitter les professionnels.

🤷 Quel formulaire pour déclarer une location meublée ?

Une fois que votre activité de loueur en meublé non professionnel a débuté et que vous commencez à percevoir des revenus locatifs, vous devez obligatoirement faire apparaître les revenus touchés sur votre déclaration d’impôt. Si vous avez choisi le régime d’imposition micro BIC, il vous faut remplir le formulaire n°2042 C-Pro et cocher la case “Revenus des locations meublées non professionnelles”

Dans le cas d’une activité exercée au régime réel, il faut remplir le formulaire n°2031 et les annexes 2033-A à 2033-E, qu’on nomme la déclaration de résultat. Vous devez retourner ce document au service des impôts des entreprises (SIE) puis reporter le résultat sur votre déclaration n°2042 C-Pro.