L’investissement LMNP, comment ça marche ?

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Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 13 septembre 2021

Vous vous demandez comment marche le statut LMNP ? Ce sigle désigne les loueurs de meublés non professionnels, mais également le fait de se lancer dans la location de son meublé en tant que particulier : on parle alors de location meublée non professionnelle. Quelles sont les conditions du LMNP en 2021 ? Qui peut devenir LMNP, et comment ? Comment déclarer une location meublée non professionnelle ? Tacotax répond à toutes ces questions !

Comment marche le statut LMNP ?

Qu'est-ce que le LMNP ? C’est un dispositif défiscalisant : vous réalisez des économies sur votre impôt sur le revenu via un investissement locatif. Le statut de loueur en meublé non professionnel est accessible à tous et fonctionne très simplement. Vous achetez un bien qu’il vous faut meubler et mettre en location. Vous bénéficiez du statut de LMNP tant que les revenus locatifs perçus n’excèdent pas 23 000 € annuels.

Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?

Comment se déroule location en meublé lorsqu’on est non professionnel ? L’activité en tant que LMNP se découpe en plusieurs étapes :

  • le bien immobilier est acquis et les meubles et équipements nécessaires sont achetés par le propriétaire-bailleur ;
  • ce dernier doit se déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce en tant que loueur en meublé non professionnel pour obtenir son numéro d’immatriculation ;
  • le logement est ensuite mis en location à des locataires ;
  • le propriétaire perçoit des revenus locatifs grâce à son bien.

Pourquoi louer en LMNP ?

La location meublée présente plusieurs avantages pour les bailleurs :

  • ils bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse que pour une location vide car les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers ;
  • ils deviennent propriétaires et se constituent ainsi un patrimoine immobilier ;
  • la location leur permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers.

Voilà des raisons convaincantes d’investir en LMNP ! Notez également que la location en meublé non professionnelle est un investissement plus intéressant que la location en nu car elle permet de percevoir des loyers supérieurs à ceux d’une location vide. Enfin, les revenus perçus peuvent vous permettre d’épargner pour votre retraite, de réaliser d’autres placements ou tout simplement de profiter de votre capital supplémentaire !

Comment être éligible à la location en meublé non professionnelle ?

Qui peut obtenir le statut LMNP ?

L’inscription en tant que loueur en meublé non professionnel est accessible à tous les contribuables : il n’y a aucune condition de revenus à respecter pour devenir LMNP, ni aucune règle liée à la zone géographique dans laquelle se situe votre bien. Les conditions d’obtention du statut doivent en revanche être remplies :

  • vous devez impérativement être propriétaire du bien que vous désirez mettre en location. Par exemple, il est impossible d’être LMNP en sous-louant votre logement ;
  • les revenus perçus grâce à la location ne peuvent dépasser 23 000 € par an, ou ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus totaux ;
  • vous ne devez pas être enregistré en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) car les statuts de LMP et LMNP sont incompatibles.

Quelles sont les conditions liées au bien ?

Le logement que vous souhaitez louer doit lui aussi répondre à des critères bien précis ! Pour répondre au nom de meublé, il doit en effet être équipé comme tel. Il existe une liste de meubles et d’équipements que doivent obligatoirement contenir les logements meublés. Dans cette liste on retrouve notamment :

  • de la literie ;
  • des rideaux ou volets dans la chambre ;
  • de la vaisselle et des ustensiles ;
  • des plaques de cuisson ;
  • une table et des chaises ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires.

Le but est que le bien soit habitable dès l’installation de votre locataire. Si votre bien n’est pas suffisamment équipé, le bail peut être requalifié en bail de logement vide par un juge. 

Votre bien doit également respecter une règle liée à sa taille : il doit avoir une surface d’au moins 9 m².

► Lire aussi : Le fonctionnement des LMNP en 2021

Comment se déclarer en loueur meublé non professionnel ?

Quelle structure juridique pour le LMNP ?

Lorsque vous vous lancez dans l’activité de loueur en meublé non professionnel, il vous faut choisir entre le régime micro BIC et le régime réel. Le premier vous donne droit à un abattement de 50 % sur les loyers perçus, tandis que le second vous donne droit à des charges déductibles en tant que LMNP. Si vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 € annuels, vous pouvez choisir l’un ou l’autre ; passé ce montant, le régime réel s’applique automatiquement.

Les bailleurs choisissant le régime micro BIC ne sont imposables que sur la moitié de leurs revenus, puisqu’ils bénéficient d’un abattement de 50 %, contre 30 % pour les locations vides ! 

Le régime réel vous permet quant à lui l’amortissement de votre LMNP. En effet, vous amortissez le prix d’achat de votre bien immobilier grâce à la déduction des charges liées à la location de ce dernier : c’est ce qu’on appelle l’amortissement comptable, qui est une spécificité de la location meublée. Parmi les charges déductibles on retrouve notamment les intérêts de crédit immobilier, les frais de notaire, les charges liées à la copropriété ou encore la taxe foncière.

Comment déclarer ses revenus de LMNP ?

Les revenus perçus grâce à la mise en location de votre bien sont imposables et doivent par conséquent être déclarés sur votre déclaration de revenus. La procédure de déclaration varie selon si vous avez opté pour le régime réel ou pour le régime micro BIC

Si vous êtes LMNP au régime réel, vous devez remplir le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-E. Il vous faut ensuite faire parvenir ces documents au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en l’envoyant en ligne. Enfin, reportez les données sur votre déclaration 2042 C Pro.

Si vous avez choisi le régime micro Bic pour votre location meublée, remplissez la déclaration 2042 C Pro. S’il s’agit d’une déclaration sous format papier, joignez l’imprimé Cerfa n°11222*22, mais si c’est une déclaration en ligne il vous suffit de cocher la case “Revenus des locations meublées non professionnelles” pour déclarer vos revenus de LMNP.

Foire aux questions

🤷 Quel investissement locatif choisir ?

Investir dans l’immobilier locatif vous tente ? La location meublée non professionnelle n’est pas la seule option s’offrant à vous. Il existe en effet bon nombre de dispositifs permettant aux investisseurs de louer un bien et d’en tirer des revenus locatifs. 

Parmi ces investissements, le plus connu est la loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif défiscalisant grâce auquel vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon si vous mettez votre bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans. L’appartement doit être loué vide à vos locataires.

Vous pouvez également vous tourner vers l’investissement en société civile de placement immobilier (SCPI) : vous rejoignez un groupe d’actionnaires dont le capital et le parc immobilier sont gérés par une société de gestion dont le rôle est d’acquérir de nouveaux biens immobiliers et de les mettre en location, tout en se chargeant de la gestion des biens et des locataires à votre place.

🤝 Quel statut pour faire de la location saisonnière ?

La location saisonnière relève généralement du statut de micro-entrepreneur. Vous êtes ainsi soumis aux règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez cependant déclarer vos revenus au régime réel si vous le souhaitez. Les revenus locatifs perçus grâce à la location saisonnière de votre bien ne sont ici pas considérés comme étant des revenus fonciers.

🤝 Est-ce qu’une SCI peut louer en meublé ?

Une société civile immobilière a la possibilité de mettre un bien meublé en location. Cela a un impact sur sa fiscalité, puisque la SCI est par la suite soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si les revenus locatifs correspondent à 10 % maximum des revenus de la SCI ou si la location meublée est une activité exercée occasionnellement.

🤔 Est-il plus avantageux de louer en meublé ?

Lorsque vous louez un logement en meublé, vous devez impérativement acheter l’ameublement et les fournitures nécessaires afin qu’il soit habitable par votre locataire dès son arrivée et que le bien obtienne ainsi le statut de meublé. Bien évidemment, ces dépenses ont un coût. 

En revanche, elles sont rapidement compensées grâce au loyer : il est en effet plus élevé de 10 % 20 % en moyenne que le loyer d’une location vide. La location LMNP a donc l’avantage de vous permettre de percevoir des loyers plus élevés que si votre bien était loué nu.