Immobilier locatif : la location en LMNP, c’est quoi ?

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Lydia Mdjassiri

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 13 septembre 2021

Vous êtes intéressé par l’immobilier locatif et souhaitez vous lancer dans la location meublée ? Dans un premier temps, vous devez répondre à cette question : le statut LMNP, c’est quoi exactement ? C’est l’une des plus anciennes niches fiscales : elle existe depuis 1949 ! Son principe est simple : vous achetez un bien, vous le meublez puis vous le mettez en location et percevez des revenus locatifs. Qui peut investir en LMNP ? Comment faire ? Tacotax vous éclaire.

Comment fonctionne le LMNP ?

L’investissement LMNP, c’est quoi ?

En quoi consiste le LMNP ? Par définition, l’acronyme LMNP désigne la location en meublé non professionnelle. Il s’agit donc d’un investissement locatif. Tous les contribuables sont éligibles au statut LMNP, du moment que leur foyer fiscal est situé en France. Pour devenir LMNP, vous devez : 

  • acheter un bien immobilier neuf ou ancien ;
  • meubler ce logement ;
  • entreprendre en parallèle les démarches administratives nécessaires pour déclarer le début de votre activité ;
  • louer le bien à des locataires et percevoir les loyers.

Quel bien pour LMNP ?

Pour investir dans la location meublée non professionnelle, il faut que votre logement réponde à un certain nombre de critères. Dans un premier temps, sa surface est réglementée : elle doit être d’au moins 9m². Ensuite, vous avez l’obligation d’équiper votre bien pour qu’il puisse être considéré comme un meublé du point de vue légal, le but étant que le bien puisse être habité en l’état dès l’arrivée de votre futur locataire.

Pour cela, une liste de meubles et équipements devant impérativement être présents dans votre bien a été établi. Si la liste est incomplète, votre logement pourra par la suite être requalifié de location vide par un juge car l’équipement est l’une des conditions essentielles de l'investissement LMNP. Retrouvez ci-dessous un extrait des équipements obligatoires dans un bien meublé :

  • de la literie ;
  • des luminaires ;
  • des plaques de cuisson ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • des espaces de rangement ;
  • du matériel d’entretien adéquat.

Bon à savoir
Si vous investissez dans une résidence de services, vous pouvez coupler le statut de LMNP au dispositif défiscalisant Censi-Bouvard.

Quels avantages avec le LMNP ?

Premièrement, l’investissement LMNP a pour avantage de vous faire accéder à la propriété, mais surtout de vous faire toucher régulièrement des revenus grâce aux loyers de vos locataires. Ce capital peut vous permettre de réaliser toutes sortes de projets, tels que la préparation de votre future vie de retraité ou le financement d’autres investissements. 

Par ailleurs, le statut LMNP est avantageux d’un point de vue fiscal. Vous avez en effet la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux, à savoir un abattement forfaitaire sur vos revenus ou bien la déduction des charges causées par la mise en location de votre logement. Par ailleurs, si vous investissez dans un bien immobilier neuf, il est possible de récupérer la TVA à 20 % du prix d’achat.

Comment devenir loueur meublé non professionnel ?

Comment débuter son activité de LMNP ?

Pour devenir loueur en meublé, il est nécessaire d’avoir un numéro SIRET, c’est-à-dire un numéro d’immatriculation servant à effectuer vos démarches fiscales mais également à rédiger vos factures. Comment obtenir ce numéro ? C’est simple ! Vous devez, dans les 2 semaines qui suivent la signature de l’acte de vente du bien, renseigner le formulaire P0i qui sert à votre enregistrement ; il est à retourner au Greffe du Tribunal de Commerce

C’est à la suite de cette formalité que vous recevez votre SIRET. L’étape suivante est la prise de contact avec le Service des Impôts des Entreprises : cette fois, vous n’avez rien à faire car c’est le SIE qui prend contact avec vous. Ensuite, il vous faut remplir les formulaires n°1447. Ils concernent la cotisation foncière des entreprises (CFA), une taxe qu’il vous fut payer une fois par an.

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Les loyers perçus dans le cadre de la location de votre meublé sont imposables et doivent donc apparaître sur votre déclaration de revenus. La marche à suivre pour cela dépend de si vous avez choisi le régime d’imposition micro BIC ou bien le régime réel.

Pour un investissement LMNP imposé au micro BIC, remplissez le formulaire n°2042 C Pro, ou l’imprimé annexe Cerfa n°11222*22 si vous déclarez vos revenus en format papier. Si vous faites votre déclaration en ligne, c’est la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » que vous devez cocher.

Dans le cadre d’une imposition au régime réel, vous devez remplir une déclaration de résultat sur le formulaire 2031 et des annexes 2033-A à 2033-E. Envoyez ensuite ce document au SIE, par le biais de leur site. Enfin, reportez le résultat sur votre déclaration 2042 C Pro.

LMNP fiscalité : micro BIC et régime réel

La fiscalité du LMNP c’est quoi ? Avec cet investissement, vous avez la possibilité d’être imposé selon 2 régimes différents : le régime micro BIC ou le régime réel. Lequel est fait pour vous ? Quels sont les avantages de chaque régime ?

Comment fonctionne le régime micro BIC ?

Lorsque vous choisissez d’être imposé au régime micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % dans le cadre d’une location vide). Qu’est-ce que cela signifie ? Concrètement, grâce à cet abattement, vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers versés par vos locataires dans le cadre de la location meublée. Le régime micro BIC vous est proposé dès lors que vos revenus sont inférieurs à 70 000 € annuels.

Quels frais déduire en LMNP ?

Si vous percevez plus de 70 000 € de revenus locatifs, ces derniers sont obligatoirement imposés au régime réel ; en revanche, vous pouvez choisir ce régime d’imposition si vos revenus sont inférieurs à ce montant. Avec le régime réel, pas d’abattement mais les charges assumées dans le cadre de votre activité de loueur en meublé non professionnel sont déductibles ! Cette déduction des charges concerne notamment la taxe foncière, les frais de notaire ou encore les intérêts de votre crédit immobilier.

Foire aux questions

🤷 Quelles sont les conditions pour ouvrir un gîte ?

Tout d’abord, si vous souhaitez ouvrir un gîte, il vous faut en faire la déclaration à la mairie de votre commune. Par ailleurs, s’il s’agit d’une location meublée professionnelle, vous devez vous déclarer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ainsi qu’au Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Enfin, pour avoir le droit de fournir des repas aux hôtes du gîte, une licence restaurant est indispensable.

🤷 Quel statut choisir pour location saisonnière ?

La location saisonnière est une forme particulière de location meublée non professionnelle. Vous exercez donc sous le statut LMNP. Les revenus perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers et vous êtes imposé sous le régime micro BIC ou le régime réel.

🤝 Quelle différence entre une location meublée et non meublée ?

Lorsque vous mettez en location un bien immobilier meublé, vous avez l’obligation d’équiper ledit bien. Il faut que celui-ci puisse être habité tel quel : c’est la différence majeure avec un logement non meublé. Si vous louez une location nue, c’est au locataire de s’occuper de l’ameublement du bien.

🤝 Quand devient-on loueur meublé professionnel ?

Vous passez du statut de LMNP à celui de loueur meublé professionnel (LMP) dès lors que vos revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € par an ou à partir du moment où le montant des loyers découlant de la location de votre meublé représente au moins 50 % de vos revenus totaux.