Le fonctionnement des LMNP en 2021

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Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 13 septembre 2021

Le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) permet à des investisseurs qui ont acheté un bien immobilier (neuf ou ancien) de louer ce bien et d’en bénéficier d’avantages fiscaux. Seulement, certaines conditions doivent impérativement être respectées pour obtenir ce statut. Quel est le fonctionnement des LMNP en 2021 ? Comment se déclare-t-on LMNP ? Tacotax vous explique tout !

Quelle est le fonctionnement du LMNP ?

Le statut loueur meublé non professionnel : explications

Tout d’abord, pourquoi investir dans un LMNP ? Selon la Fédération française de l’assurance, les assurances vies enregistrent 1789 milliards d’euros d’encours en 2021. Si le rendement des fonds en euros décline, les Français épargnants désirent diversifier leurs investissements. Pourtant, avec la crise COVID, les fonds en euros sont en chute libre.

La fiscalité des assurances vies séduit notamment : les bénéfices ne sont pas soumis aux impôts (sauf pour les versements réalisés depuis le 17 septembre 2017 qui subissent 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). En outre, lorsque le contrat a plus de huit ans, les investisseurs subissent un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple. Au-delà, l’impôt est à 7,5 %. Toutefois, acquérir un bien immobilier est sécurisant, tandis que l’assurance vie est instable et a fait perdre beaucoup d’argent aux investisseurs lors de la crise du Covid-19 !

Comment fonctionne le LMNP et qu’est-ce qui le rend si avantageux ? Il s’agit, par définition, d’un statut juridique qui permet à l’investisseur qui détient un bien immobilier de louer ce bien et de bénéficier d’avantages fiscaux. Pour ce faire, vous pourrez faire signer un bail à long terme avec un exploitant qui gérera la location. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut s’obtenir par tous sous certaines conditions en 2021 :

  • l’investisseur doit être propriétaire du logement ;
  • les revenus locatifs doivent rester inférieurs à 23 000 € et à 50 % des revenus globaux ;
  • l’investisseur ne doit pas être connu comme Loueur de Meublés Professionnel (LMP) au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Quel impôt pour les LMNP ?

Les loyers locatifs sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon deux régimes fiscaux : 

  • le régime micro-BIC qui impose 50 % des recettes locatives. Il est notamment adopté lorsque les recettes locatives n’excèdent pas les 70 000 € ;
  • le régime réel peut être adopté notamment lorsque les revenus se situent entre 70 000 € et 238 000 €. Ce régime soustrait des revenus locatifs le montant réel des charges. Comme l’explique le Bofip, un LMNP ayant un fonctionnement en régime réel peut faire bénéficier d’amortissements sur le mobilier, l'électroménager, ainsi que le logement. 

Bon à savoir

Il est souvent nécessaire de faire appel à des experts-comptables pour calculer le montant imposable au régime réel.

Le fonctionnement du LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard

Grâce au dispositif Censi-Bouvard, les détenteurs de LMNP bénéficient d’une réduction d’impôts dans la limite (11 % du prix hors taxe (HT) de ces derniers). Par ailleurs, ce dispositif permet au détenteur d’un bien en LMNP de récupérer la TVA à 20 % du prix du logement. Le remboursement de la TVA concerne :

  • les résidences d’accueil et de soins agréées ;
  • les résidences avec services pour étudiants ;
  • les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées

Comment devenir loueur meublé non professionnel ?

Les meubles obligatoires dans un LMNP

Le logement en LMNP doit répondre à certaines exigences. En plus d’avoir une superficie d’au moins 9m², il doit posséder l’essentiel en termes de meubles pour que le locataire puisse y vivre en apportant simplement ses effets personnels. En 2015, le décret du 31 juillet énonce la liste des meubles obligatoires classés en fonction de différentes catégories :

  • les équipements destinés au sommeil des locataires : une literie avec sommier, matelas, couette ou couverture, un système d’occultation des fenêtres dans les chambre ;
  • les éléments pour la préparation des repas et à la conservation des aliments : plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • les éléments pour les repas comme la vaisselle ou les ustensiles de cuisine ;
  • les biens pour le travail, le confort et l’entretien du logement comme une table et des sièges ; des étagères de rangement et des luminaires.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel doit être déclarée en suivant plusieurs étapes :

  • il faut tout d’abord effectuer une déclaration de début d’activité, dont la date correspond au jour où vous avez signé l’acte authentique de vente ;
  • 15 jours après cette signature, il faut remplir le formulaire P0i pour vous enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui vous délivrera alors votre SIRET ;
  • enfin, le Service des Impôts des Entreprises vous contactera. Vous remplirez alors les formulaires 1447 portant sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), qui est une taxe annuelle dont vous serez redevable.

La loi Alur et la loi Macron

La loi Alur de mars 2014 et la loi Macron d'août 2015 ont durci les conditions d’obtention du statut LMNP. Vous devez respecter les points suivants :

  • le dépôt de garantie, somme conservée par le locataire la durée de la location, ne doit pas dépasser le plafond de deux mois de loyer hors charges. Il doit être rendu dans le mois après le départ du locataire ;
  • le délai de préavis est de 1 mois lors de la rupture du contrat si la demande vient du locataire, et de 3 mois si la demande vient du bailleur ;
  • le bail doit être signé pour 1 an minimum et se renouvelle s’il y a congé de la part de l'une des parties. Quand le locataire est étudiant, la durée du bail est de 9 mois sans reconduction tacite.

Foire aux questions

🤝 Quel est le fonctionnement lié à l’achat d’un bien en LMNP ancien ?

L’achat dans l’immobilier ancien sera HT sans récupération de la TVA, puisqu’elle aura déjà été régularisée, ce qui diffère dans le cadre d’un achat immobilier neuf. De plus, il ne sera pas possible de coupler le LMNP ancien avec le dispositif Censi-Bouvard.

🤝 Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

Il peut y avoir les contraintes suivantes :

  • la durée du bail qui peut être contrainte par la législation en vigueur ;
  • la nécessité d'acheter les meubles nécessaires pour qu’un locataire puisse y dormir, manger et vivre ;
  • les démarches administratives liées à la déclaration de début d’activité et à la déclaration de revenus qui peuvent être fastidieuses ;
  • la difficulté à établir un bilan comptable et la nécessité de faire appel aux services d’un expert-comptable.

🤝 Quelle est la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette ?

Calculer sa rentabilité en tant que LMNP est nécessaire, ne serait-ce que pour déclarer ses revenus. Il faut distinguer :

  • la rentabilité brute dont le taux se calcule par la formule suivante : (total des loyers annuels/prix d’acquisition du bien) × 100 ;
  • la rentabilité nette qui est le rendement brut de l’investissement sans les charges liées à l’exploitation du bien.

🤝 Quand devient-on LMNP ?

La déclaration de début d'activité de location meublée P0i est usuellement faite dans les 15 jours qui suivent le début de l'activité de location meublée. De ce fait, vous devenez très rapidement LMNP aux yeux de la loi dès lors que vous respectez les délais d’envoi des formulaires.