Comment fonctionne la TVA sur un LMNP neuf en 2021 ?

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Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 13 juillet 2021

Si vous avez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que vous avez investi dans un logement neuf, vous avez payé une TVA (taxe sur la valeur ajoutée) lors de l’achat du logement. À combien s’élève la TVA sur un logement neuf ? Quelles sont les conditions pour la récupérer ? Tacotax répond à vos questions.

Comment récupérer la TVA sur un bien immobilier LMNP neuf ?

Quelle TVA pour un logement en LMNP ?

Au moment de l’achat, vous avancerez la TVA, soit environ 20 % du prix d’achat du bien, mais 16 % de cette TVA pourra vous être restituée une fois la résidence livrée si vous répondez à certaines conditions. Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard (applicable jusqu’au 31 décembre 2021) vous permettra de réduire votre impôt au pourcentage du prix de revient de l'appartement, et de toucher le remboursement de cette taxe sur la valeur ajoutée.

Comment récupérer la TVA pour un LMNP ?

Pour récupérer la TVA d’une location meublée non professionnelle, vous devrez suivre les étapes suivantes :

Premièrement, s’inscrire en tant que LMNP. Pour ce faire, vous enverrez le formulaire P0i de déclaration d’activité complété. Envoyez-le au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre logement. Grâce à cet envoi, vous serez labellisé loueur professionnel ou non professionnel, selon les revenus escomptés. Ensuite, réclamer la TVA. Ce processus se fait par différentes étapes :

  • Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre centre des impôts. Cette lettre indiquera que, pendant au moins 9 ans, vous confierez l’exploitation de votre investissement locatif meublé à un professionnel. Vous demanderez dans cette lettre à être inscrit à la TVA.
  • Un peu plus tard, vous recevrez votre numéro de TVA de la part de votre centre des impôts.
  • Vous ferez alors votre demande de remboursement de TVA pour votre statut LMNP. Les documents à fournir pour accompagner votre demande sont : l’acte d’achat avec les montants HT-TVA et TTC, la copie du bail commercial de location meublée et le décompte du notaire avec le montant de la TVA.
  • Quelques mois plus tard, vous recevrez un virement du Trésor Public à votre nom.
  • Enfin, vous toucherez la TVA sur les frais engagés dans l’exploitation de votre location. Mais vous devrez également en payer sur tous vos revenus locatifs.

Quelles conditions faut-il respecter pour toucher la TVA ?

Pour bénéficier du remboursement partiel de la TVA payée au moment de l'acquisition du bien immobilier, il vous faudra :

  • Avoir le statut LMNP et un numéro de TVA,
  • Avoir acheté un bien immobilier neuf éligible et en être le premier propriétaire. Il peut s’agir d’un bien sur plan (construit après achat/en VEFA), c’est-à-dire, une construction ou d’un bien existant depuis moins de 5 ans,
  • Avoir acheté une résidence de tourisme, étudiante, d’affaire, un EHPAD ou une résidence de service offrant au minimum 3 des 4 services suivant : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle,
  • Posséder un logement assurant au moins 3 services au choix parmi l’accueil de la clientèle, la blanchisserie, l’entretien des locaux ou le service de petit-déjeuner. Il pourra par exemple s’agir d’une résidence étudiante ou d’affaires, ou d’un EHPAD ou d’une maison de retraite,
  • Confier la gestion de votre bien à un professionnel pendant au moins 9 ans. La société exploitante fait apparaître la TVA sur les loyers qu’elle vous donne et vous reversez la TVA à l’État,
  • Posséder le bien pendant au moins 20 ans. Si vous ne respectez pas cette dernière condition et que vous vous séparez du bien avant la 20ème année d’acquisition, vous devrez rembourser la TVA au prorata.

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Le statut LMNP, c’est quoi ?

Le statut LMNP s’obtient pour un particulier réalisant (ou ayant réalisé) un investissement dans un ou des bien(s) immobilier(s) afin de louer ce(s) dernier(s) à des tiers et de bénéficier des revenus de cette location. Pour en être éligible, il faut respecter certains critères. 

Pour répondre aux conditions d’éligibilité et bénéficier de la fiscalité applicable pour les LMNP, il faut que les propriétaires bailleurs remplissent les critères suivants : la somme des loyers des locations meublées ne dépasse pas 23 000 € par an et les revenus locatifs sont inférieurs aux autres revenus du foyer.

Bon à savoir

Si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 euros par an et qu’ils sont supérieurs aux autres revenus de votre foyer, votre statut devient automatiquement “Loueur Meublé Professionnel” (LMP).

Quel régime fiscal adopter en tant que LMNP ?

En tant que LMNP, vous êtes d’office rattaché au régime fiscal micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Par conséquent, vous bénéficierez d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus. Néanmoins, pour conserver ce statut, il sera nécessaire d'exercer votre activité en nom propre - c'est-à-dire en tant qu'entreprise individuelle - et de ne pas percevoir plus de 32 900 € HT en recette annuelle.
 
À noter que, même si vous dépassez le seuil de 32 900 € annuel, vous pourrez choisir le régime fiscal réel si vos charges et vos taxes vous coûtent trop cher ou si vous voulez récupérer le montant de la TVA, sous conditions. 

Foire aux questions

🤷 Comment récupérer la TVA sur les travaux d’un immeuble neuf ?

Pour récupérer la TVA d’un immeuble neuf en construction, il est nécessaire d’attendre que la construction soit achevée depuis au moins 5 ans pour toucher la TVA.

🤷 Quelles charges déduire en LMNP ?

Plusieurs charges peuvent être déduites de votre base d'imposition dans le régime réel. C'est notamment le cas, sous certaines conditions et dans une moindre mesure, des frais de notaires, des travaux de rénovation ou d'entretien, des honoraires d'agence, etc.

🤝 Comment procéder au remboursement de la TVA en cas de revente d’un bien sous LMNP ?

Si l’investisseur revend son bien après moins de 20 ans de détention, il doit rendre la TVA remboursée, au prorata du temps restant pour atteindre le seuil des 20 ans. Cependant, des astuces peuvent exonérer de la TVA. Notamment, lors d’une revente de moins de cinq ans après la date d’achèvement du bien, la loi prévoit une dispense de TVA pour l’acheteur et le vendeur. Si la TVA est inscrite sur l’acte de vente, elle n’est pas à acquitter. Après 20 ans de détention, le propriétaire aura déjà touché le plein remboursement de la TVA. La revente de son bien n’aura aucune conséquence.

🤷 Comment récupérer la TVA sur un mobil-home ?

Avec le statut LMNP, vous pouvez vous faire rembourser la TVA à 20 % sur l'achat du mobil-home et 10 % sur le montant de votre loyer d'emplacement.