Comment récupérer la TVA avec le dispositif LMNP en 2021 ?

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Vous avez investi dans un bien immobilier et détenez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Vous avez donc payé une TVA comprise dans le prix d’achat du logement neuf loué en LMNP. Sachez qu’il est possible de récupérer jusqu’à 20 % du prix d’achat du bien ! Cependant, ce coup de pouce ne s’applique que sous certaines conditions bien précises. Alors, comment récupérer la TVA pour un particulier sur un bien immobilier ? Tacotax vous explique.

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Les conditions à respecter pour récupérer la TVA en LMNP

Comment s'assurer de récupérer la TVA en tant que LMNP aujourd'hui ? Plusieurs conditions sine qua non doivent être remplies :

  • Être un loueur en meublé,
  • Être propriétaire bailleur d'un bien immobilier offrant certains services,
  • Opter pour la délégation de gestion,
  • Conserver le bien immobilier pendant une durée de 20 ans minimum.

Pourquoi un LMNP paye-t-il la TVA ?

L’État retient un pourcentage sur chaque centime d’euro qui circule entre particuliers et professionnels, il s’agit de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Un bien immobilier neuf qui n’a jamais été vendu s’achète directement au professionnel. Par conséquent, le bien est vendu avec une TVA de 20 %, que le professionnel devra reverser au service des impôts. S’ils bénéficient du régime fiscal LMNP, les propriétaires ont le droit de récupérer la TVA qu’ils payent, et le devoir d’en payer sur leurs rentrées d’argent.

Les conditions à respecter pour se faire  rembourser la TVA en LMNP

Si les conditions suivantes sont réunies, il pourra se faire rembourser jusqu’à 16 % du prix de vente du bien immobilier : 

  • Avoir le statut LMNP et un numéro de TVA,
  • Avoir investi dans un bien immobilier neuf éligible et en être le premier propriétaire. Il peut s’agir d’un bien sur plan (construit après achat/ en VEFA), autrement dit, une construction ou d’un bien existant depuis moins de 5 ans,
  • Avoir investi dans une résidence de tourisme, étudiante, d’affaire, un EHPAD  ou une résidence de service offrant au minimum 3 des 4 services suivant : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle,
  • Avoir un logement assurant au moins 3 services au choix parmi l’accueil de la clientèle, la blanchisserie, l’entretien des locaux ou le service de petit-déjeuner. Il pourra par exemple s’agir d’une résidence étudiante ou d’affaires, ou d’un EHPAD ou d’une maison de retraite,
  • Déléguer la gestion de votre bien à un professionnel pendant au moins 9 ans,
  • La société exploitante fait apparaître la TVA sur les loyers qu’elle vous donne et vous reversez la TVA à l’État,
  • Être propriétaire du bien pendant au moins 20 ans.
Bon à savoir : Si vous ne respectez pas cette dernière condition et que vous vous séparez du bien avant la 20e année d’acquisition, vous devrez rembourser la TVA au prorata. Si vous avez trop perçu, l'administration fiscale vous demandera de lui reverser cette somme.

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Comment récupérer la TVA en tant que LMNP sur un bien immobilier ?

Les démarches à effectuer

Pour récupérer la TVA d’une location meublée non professionnelle, vous devrez suivre point par point les étapes suivantes : 

S’inscrire en tant que LMNP si vous remplissez les conditions de ce statut en envoyant le formulaire P0i de déclaration d’activité complété afin de vous déclarer en tant que loueur meublé. Envoyez-le au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre bien. Vous serez labellisé loueur professionnel ou non professionnel, selon les revenus escomptés.

Puis, demandez à récupérer la TVA. Ce processus se fait par différentes étapes :

  • En envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception à votre centre des impôts. Cette lettre indiquera que, pendant au moins 9 ans, vous confierez l’exploitation de votre investissement locatif meublé à un professionnel. En outre, vous demanderez dans cette lettre à être inscrit à la TVA.
  • Quelques jours plus tard, vous recevrez votre numéro de TVA de la part de votre centre des impôts. 
  • Vous devrez alors remplir votre demande de remboursement de TVA LMNP. Pour trouver le bon formulaire, demandez conseil à votre centre des impôts. Pour les logements neufs, les documents à fournir sont : l’acte d’achat avec les montants HT-TVA et TTC, la copie du bail commercial de location meublée et le décompte du notaire avec le montant de la TVA.
  • Puis, d’ici à 6 mois, vous recevrez un virement du Trésor Public à votre nom, que vous pourrez utiliser.
  • Enfin, vous pourrez récupérer la TVA sur toutes les dépenses engagées dans l’exploitation de votre location meublée. Mais il faudra également en payer sur tous vos revenus locatifs.

LMNP ancien, LMNP neuf, quelles différences pour le remboursement de la TVA ?

Pour votre projet d’investissement en LMNP, vous aurez le choix entre deux programmes :

Un programme neuf. Dans cette situation, vous avancerez la TVA mais elle vous sera rendue une fois la résidence livrée. Vous pouvez investir dans le dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2021 qui vous permettra notamment de réduire votre impôt du pourcentage du prix de revient de l'appartement, et de toucher remboursement de la TVA.

Un programme ancien. Dans ce cas, vous achetez un logement ancien à un propriétaire. L'immobilier se fera sans avancement de TVA car cette dernière aura déjà été payée.

Foire aux questions

🤔 Est-il possible de récupérer la TVA d’un bien LMNP ancien ?

La récupération de la TVA ne peut être faite que dans un délai de 3 à 6 mois après l’acte de vente signé. Si l’achat d’un bien en cours de construction (VEFA), vous pouvez récupérer la TVA, avant le 16 du mois qui suit la fin de chaque semestre.  Par conséquent, il n’est pas possible de récupérer la TVA d’un logement ancien. Si vous investissez dans un logement ancien, vous n’êtes pas censé payer la TVA, celle-ci ayant déjà été régularisée. 

🤝 Quelles charges déduire quand on est sous le statut LMNP ?

Il faut déduire les charges liées à l'amortissement du bien immobilier et de son mobilier, les frais de notaire, mais aussi les charges courantes de copropriété ainsi que les primes d'assurance.

🤝 Comment utiliser le remboursement de la TVA LMNP ?

Vous pouvez réutiliser la TVA dès que vous la touchez. Par exemple, vous pouvez l’utiliser pour rembourser votre prêt afin d’abaisser la durée ou les montants des remboursements ou réinvestir cette somme perçue. Attention toutefois, la banque prêteuse pourra interpréter cela comme un remboursement partiel anticipé, et vous pénaliser.

🤷 Jusqu’à quel pourcentage de TVA peut-on récupérer sur un mobil-home ?

En obtenant le statut LMNP, vous pouvez récupérer votre TVA à 20 % sur l'achat d’un mobil-home et 10 % sur le montant de votre loyer d'emplacement.

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