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Récupérer sa TVA en LMNP : tout comprendre

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Jennifer Arnoux

Mis à jour le 16 septembre 2021

Vous avez l’âme d’un investisseur et vous aimeriez bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ? Vous vous demandez si vous pourriez récupérer la TVA dans un tel cas ? La première chose à savoir est qu’il est possible de récupérer jusqu’à 20 % du prix d’achat du bien ! Néanmoins, le cadeau fiscal qui vous est accordé n’est pas sans contrepartie : en effet, les conditions d’attribution sont strictes ! Alors, comment récupérer sa TVA en LMNP ? Tacotax vous indique la marche à suivre. 

Les conditions à remplir pour récupérer la TVA en LMNP

Peut-on récupérer la TVA dépensée dans le cadre d'un investissement en LMNP ? La première des conditions à respecter pour récupérer la TVA qui est comprise dans le prix d’achat de votre bien immobilier est d’obtenir le statut LMNP. 

Plusieurs conditions doivent ensuite être remplies sans quoi le montant de la TVA ne pourra pas être récupéré, même si vous bénéficiez du statut LMNP

Ainsi, vous devez : 

  • Investir dans un bien immobilier neuf dont vous êtes le premier propriétaire. Il peut s’agir d’un bien sur plan ou d’un bien construit depuis moins de 5 ans. 
  • Investir dans une résidence de services proposant au moins 3 services au choix parmi l’accueil de la clientèle, la blanchisserie, l’entretien des locaux ou encore le service de petit-déjeuner. Il pourra ainsi s’agir d’une résidence étudiante ou d’affaires, ou encore d’un EHPAD ou d’une maison de retraite. 
  • Confier la gestion de votre bien à un professionnel pendant au moins 9 ans. 
  • Payer la TVA vous-même : le gestionnaire de votre résidence de services doit vous verser un loyer comprenant une TVA de 5,5 %. 
  • Conserver la propriété du bien pendant au moins 20 ans. Si vous ne respectez pas cette règle, vous devrez rembourser la TVA au prorata. Si vous avez récupéré 14 000 € de TVA et que vous gardez le bien seulement 10 ans, le Trésor Public vous demandera de lui reverser 7 000 €. 

Récupérer sa TVA en LMNP : la marche à suivre

Les démarches administratives à suivre sont assez simples. Elles commencent par le paiement du bien immobilier, en ce compris le montant de la TVA. Ce n’est qu’ensuite que peuvent être menées les deux autres étapes, à savoir la demande d’un numéro de TVA et la demande du remboursement de TVA en LMNP. 

La demande d’un numéro de TVA

Pour obtenir un numéro de TVA, vous devez remplir le formulaire P0i. C’est grâce à lui que vous pourrez déclarer votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel auprès du Tribunal de commerce de la ville où est situé votre logement. Ce formulaire doit être transmis au greffe du Tribunal dans un délai de 15 jours suivant la mise en location de votre bien meublé

Le formulaire P0i devra être envoyé par voie postale, accompagné d’un courrier daté et signé dans lequel vous devez demander à être imposé au régime fiscal réel des BIC et de la TVA. Votre numéro d’immatriculation vous sera rapidement communiqué. 

La demande du remboursement de la TVA

Vous êtes en possession de votre numéro SIRET ? Alors vous pouvez demander le remboursement de votre TVA LMNP. Pour ce faire, il faut vous procurer le formulaire 3519, le remplir et l’envoyer au centre des impôts dont dépend votre logement meublé accompagné d’un RIB et de plusieurs documents dont : 

  • L’acte notarié prouvant l’achat du bien, indiquant les montant TTC et HT. 
  • La copie du bail commercial prouvant que la gestion de votre bien a effectivement été confiée à un professionnel. 
  • Le décompte notaire avec la TVA. 

Les délais de récupération de la TVA en LMNP 

Dans un délai pouvant aller de 15 jours à 6 mois après l'envoi du formulaire 3519, vous recevrez un chèque du Trésor Public. Vous recevrez ainsi le montant de la TVA qui vous est due. 

Si vous avez investi dans un bien immobilier en cours de construction (VEFA), vous pourrez récupérer la TVA de manière progressive, avant le 16 de chaque mois qui suit la fin d’un semestre. 

Le fonctionnement du statut LMNP

Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif de défiscalisation immobilière qui fonctionne sur la base de la location d’un bien meublé. Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez non seulement être un propriétaire particulier (c’est-à-dire, ne pas exercer cette activité à titre professionnel), mais aussi remplir deux autres conditions essentielles

Louer un logement meublé 

Pour que le statut LMNP vous soit attribué, il faut absolument mettre à la location un logement meublé dont vous êtes le propriétaire. Ce logement doit être décent et être d’une superficie supérieure à 9m2. De plus, il doit être suffisamment meublé pour qu’un locataire puisse y vivre au quotidien. 

Il faut ainsi qu’il dispose à minima des éléments suivants

  • Une literie correcte avec une couette ou une couverture. 
  • Des rangements. 
  • Un réfrigérateur. 
  • Des plaques de cuisson. 
  • Un four. 
  • Une table. 
  • Des chaises. 
  • Des ustensiles de cuisine… 

► Lire aussi : LMNP ou SCPI : quel investissement locatif choisir ?

Respecter les plafonds LMNP 

Outre la location d’un logement meublé, le statut LMNP est également conditionné au respect d’un plafond qu’il ne faut pas dépasser. 

Ainsi, vous ne bénéficierez pas du statut LMNP si les revenus annuels que vous percevez de la location du logement meublé dépassent : 

  • Le plafond de 23 000 €
  • OU la moitié des autres revenus perçus par le foyer fiscal.

Bon à savoir

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous êtes automatiquement soumis au régime fiscal micro-BIC pour cette activité. Néanmoins, et même si vous dépassez les seuils, vous avez la possibilité de choisir le régime fiscal réel si le montant de vos charges et de vos taxes est trop élevé ou si vous souhaitez récupérer le montant de la TVA

Foire aux questions

🤷 LMNP : pourquoi investir en résidence de services ? 

Pour bénéficier du statut LMNP, vous pouvez investir dans un bien immobilier classique et le louer en meublé, ou acheter un bien au sein d’une résidence de services. Ce type d’investissement vous offre de nombreux avantages, à commencer par ses rendements intéressants. En plus d’offrir une garantie des loyers, les résidences de services vous permettent également de bénéficier d’une fiscalité attractive. En effet, investir dans une résidence de services en LMNP vous permet de récupérer la TVA.

🤔 Est-il possible de réinjecter le montant de la TVA remboursée dans son prêt bancaire ? 

Effectivement c’est possible. Vous pourrez ainsi faire diminuer le montant de vos mensualités ou la durée des remboursements. Vérifiez toutefois que votre banque ne vous impose pas de pénalité au titre d’un remboursement partiel anticipé !

🤷 Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel quand on bénéficie du statut LMNP ? 

Si vous bénéficiez du statut LMNP, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC. Si vos revenus locatifs sont supérieurs au seuil de 72 500 €, vous êtes cette fois-ci soumis au régime fiscal réel. Vous avez toutefois la possibilité de choisir ce second régime, même si le plafond n’est pas dépassé. Le régime fiscal réel doit toujours être choisi si les charges et les taxes liées à la location sont importantes. En effet, avec le régime micro-BIC vous ne bénéficiez que d’un abattement fiscal de 50 % sur les bénéfices réalisés. Si vous êtes soumis au régime fiscal réel, la totalité du montant de vos charges est déductible des impôts.

🤷 Quelles charges déduire en LMNP ?

Ce sont les charges liées à l'amortissement du bien immobilier et de son mobilier, mais aussi des frais de notaire, des charges courantes de copropriété ou encore les primes d'assurance.