LMNP tourisme : comment ça marche ?

LMNP tourisme : comment ça marche ?
Marine-Sophie Brudon

Marine-Sophie Brudon

Mis à jour le 08 octobre 2021

Une belle maison au bord de la plage, un chalet au sommet des montagnes, une cabane près d’un lac. Ce ne sont pas les endroits dépaysants et relaxants qui manquent. Alors, pourquoi ne pas les louer ? Saviez-vous que la location saisonnière était une forme de location en meublé non professionnel (LMNP) ? Une bonne nouvelle, encore faut-il répondre aux nombreuses règles spécifiques qui s’appliquent au propriétaire bailleur. Petit tour d’horizon !

Le LMNP tourisme en quelques points 

Abritel, Airbnb, tout le monde connaît ces plateformes de location saisonnière entre particuliers. Il faut dire que ces dernières années, ce type d’échanges s’est considérablement développé. Beaucoup sont ceux qui louent déjà leur habitation principale. Mais qu’en est-il des locations saisonnières. En effet, cela entre dans le cadre de la location en meublé non professionnel (LMNP) ou en meublé professionnel (LMP). Mais attention, la fiscalité n’est pas la même, loin de là. Voilà pourquoi un petit point s’imposait pour y voir plus clair. 

De nombreuses règles spécifiques s’appliquent comme le spécifie l’article D324-1 du Code du tourisme : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

En clair, la location saisonnière concerne des locataires de passage et sur une durée qui ne peut excéder 90 jours consécutifs pour une même personne. 

► Tout savoir sur le bail d’un LMNP

Le statut de LMNP

Commençons par le commencement : qu’est-ce que le statut LMNP ? Le statut de loueur en meublé non professionnel s’applique par défaut à tous les bailleurs. Mais le propriétaire passe sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des droits et des obligations qui diffèrent, si les deux conditions suivantes sont réunies :

  • Le montant cumulé des revenus tirés de la location en meublé ne doit pas dépasser 23 000 euros par an pour l’ensemble du foyer fiscal

  • les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal

Bon à savoir

Si vous en respectez une seule, vous conservez le régime de LMNP. Par exemple, si vos revenus tirés de location meublée dépassent 23 000 euros, mais restent inférieurs à vos autres revenus d’activité, vous conserverez le statut LMNP.

La fiscalité 

Passons à présent au vif du sujet : la fiscalité. Sachez qu’elle est identique à celle d’un meublé classique. La seule exception s’applique au meublé de tourisme est classé, nous en parlerons plus en détail un peu plus bas. Les revenus locatifs du LMNP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents : 

  • Le micro-BIC (avec abattement forfaitaire) : il s’applique par défaut au loueur d’un meublé si ses revenus liés à cette activité ne dépassent pas 72 600 euros par an. Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire pour les charges de 50 % des revenus.

  • Le régime réel d’imposition : il s’applique automatiquement si vous dépassez le seuil de 72 600 euros de revenus tirés des locations en meublé. Néanmoins, il est tout à fait possible de demander au fisc d’en bénéficier si vos revenus sont inférieurs à ces seuils. Avec ce type de régime, vous pouvez même déduire de vos revenus l’intégralité de vos charges.

Le cas particulier des meublés de tourisme classés

Comme nous vous le disions plus haut, les meublés de tourisme classés sont un peu à part. Pourquoi ? Car il s’agit de meublés de tourisme qui ont les mêmes codes de qualité que les hôtels. En effet, comme pour les établissements hôteliers, ils sont dotés d’un système de classement allant de 1 à 5 étoiles. C’est leur propriétaire qui doit en faire la demande en suivant la procédure définie par l’arrêté du 2 août 2010.

Qui dit cas particulier, dit fiscalité différente. Attention, cela ne veut pas dire que les revenus qui en découlent ne sont pas rangés dans la même case bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour le régime du micro-BIC, il s’applique par défaut jusqu’à 176 200 euros de revenus et l’abattement forfaitaire passe quant à lui de 50 % à 71 % des revenus tirés des meublés.

LMNP tourisme mer : qu’est-ce que c’est ? 

Maintenant que nous sommes informés sur ce que représente le statut LNMP et sa fiscalité, nous pouvons entrer dans le détail. Parlons du LMNP Mer. Qu’est-ce que c’est ? C’est tout simplement un investissement immobilier réalisé sous le régime Loueur Meublé Non Professionnel, dans une résidence services de type tourisme, localisée en bord de mer. Comme toute résidence services, une Résidence LMNP Mer propose aux locataires des services complémentaires en plus de l’hébergement. L’objectif : permettre au locataire de s’installer rapidement avec seulement ses effets personnels. Il n’aura plus qu’à mettre les pieds sous la table. En effet, une LMNP Mer doit comprendre :

  • l’accueil,

  • la restauration,

  • l’entretien,

  • la blanchisserie et le ménage,

  • les activités sportives et de loisirs,

  • piscine, un sauna, une salle de sport…

Bien sûr, cette liste est loin d’être exhaustive ou la même pour chaque résidence. En effet, chaque lieu de tourisme a ses spécificités. Mais l’idéal pour attirer les vacanciers serait d’en proposer un maximum. Il faut dire que la concurrence peut être très rude, surtout en bord de mer.

Pourquoi investir dans une résidence LMNP Mer ?

La question peut paraître idiote, mais elle vaut tout de même le coup d’être posée. Prenons un peu de recul. Saviez-vous que 85 % des Français préfèrent passer leurs vacances en France ? C’est pour cette raison que le tourisme se développe de plus en plus sur notre littoral, mais aussi à la montagne ou à la campagne. 

Les bords de la Méditerranée ou de l’Atlantique sont très prisés ! Et pas que par les Français, par les touristes du monde entier. Cette côte internationale est un grand atout pour les hébergements touristiques, et pour les résidences services comme les LMNP Mer. Avec 13 millions de vacanciers tous les ans, le marché des hébergements touristiques a un fort potentiel. De plus, ces destinations affichent un excellent taux d’occupation pendant les vacances. Voilà pourquoi un investissement LMNP Mer est une bonne idée ! 

Bon à savoir

A noter cependant que la rentabilité de l’investissement n’est pas naturelle. Il faut donc prendre en compte l’état du bien, sa localisation et les compétences du gestionnaire avant d’investir.

Les avantages d’un investissement en LMNP Mer

La forte affluence en bord de mer n’est pas le seul avantage du LMNP Mer. Un tel investissement permet aussi d’agrandir son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un revenu locatif. Bonus : c’est aussi votre maison ou appartement de vacances. Lorsque vous ne louez pas votre bien pour en tirer un revenu complémentaire, vous pouvez en profiter.  En effet, il est tout à fait possible pour le propriétaire d’occuper les lieux lorsque celui-ci est libre. Enfin, le statut LMNP Mer permet de bénéficier d’un avantage sur la fiscalité. Cela dépendra du type d’investissement choisi : 

  • amortissement direct en LMNP 

  • système de réduction Censi-Bouvard. 

Bon à savoir

Vous pouvez investir dans le neuf, en VEFA ou dans un bien d’occasion. Mais restez toujours vigilant. Un investissement en LMNP Mer n’est pas rentable de nature, beaucoup de paramètres sont à prendre en compte notamment le lieu et la résidence choisie.