LMNP en montagne : faire les bons choix

LMNP en montagne : faire les bons choix
Marine-Sophie Brudon

Marine-Sophie Brudon

Mis à jour le 08 octobre 2021

Prenez de la hauteur et investissez en montagne ! Pour l’immobilier de montagne, il n’y a pas que vous qui prendrez de l’altitude, les prix s’envolent eux aussi … Il faut dire que c’est un marché qui intéresse beaucoup les Français, les touristes mais aussi les investisseurs étrangers. Un engouement qui atteint des sommets ! Tour d’horizon d’un investissement qui a de l’avenir, mais qui demande de faire les bons choix !

Pourquoi investir en LMNP à la montagne ?

Qu’est-ce que le LMNP montagne. Il s’agit tout simplement d’un investissement sous le statut LMNP à proximité d’une station de ski, par exemple. Comme pour un LMNP à la campagne ou un LMNP Mer, l’intérêt est double : 

  • d’un côté vous louez votre bien toute l’année et percevez des revenus complémentaires 

  • de l’autre vous en profiterez quelques semaines par an lorsque ce dernier est libre. 

Gardez tout de même à l’esprit qu’il s’agit d’un marché immobilier très tendu de part la forte affluence que ces lieux connaissent en haute saison. Voilà pourquoi de nombreux investisseurs font le choix d’acheter un logement au sein d’une résidence de tourisme. A la mer ou à la montagne, ces hébergements sont toujours très fréquentés et promettent de beaux rendements.

LMNP montagne : des avantages non négligeables

La rentabilité avant tout

Nous vous en parlions, le principal atout d’un LMNP à la montagne c’est la rentabilité. On met rarement ses œufs dans un investissement qui est voué à l’échec. Voilà pourquoi les résidences de tourisme sont souvent une bonne idée. En effet, c’est un gage de bonne rentabilité pour les raisons suivantes : 

  • Les tarifs sont plus élevés en haute saison, 

  • Les prestations sont plus intéressantes et variée

  • Cela permet aussi de compenser d’éventuels creux qui pourraient survenir dans l’année

  • La flexibilité des loyers permet à la rentabilité de ne pas diminuer.

Acheter un bien neuf dans une résidence de tourisme

Se pose aussi la question de l’état du bien. On a toujours tendance à acheter dans le neuf car la garantie d’un retour sur investissement est plus sûr et plus rapide. De plus, le fait d’acheter un bien neuf situé dans une résidence de tourisme à la montagne vous décharge de sa gestion locative. En effet, elle est sous la responsabilité de l’exploitant de la résidence. 

Vous êtes donc gagnant-gagnant puisque vous n’aurez même pas à vous préoccuper de trouver des locataires. Sans parler de la simplicité des démarches !  Le loyer vous sera versé tous les mois, à un tarif établi au préalable, que le logement soit loué ou non. Sans oublier que vous pourrez profiter de votre bien entre trois à six semaines par année civile. Vous devrez néanmoins signer un bail d’une durée minimale de neuf ans avec le gestionnaire de la résidence. 

Location, location, location

C’est là que tout se joue. Vous le savez, la concurrence est rude à la montagne comme sur le littoral français ! Voilà pourquoi, il est primordial de choisir le lieu idéal pour faire votre investissement en LMNP. Et par forcément pour les raisons que vous pensez. En effet, on pense toujours à la période hivernale. Certes, c'est la saison touristique à la montagne durant laquelle votre logement se louera le mieux et à des prix élevés ! 

Mais, cela ne veut pas dire qu’il faut négliger le reste de l’année. Eh oui, le printemps et l’été sont peut-être moins propices à la location mais ces saisons restent néanmoins importantes ! Il est donc primordial de bien étudier le lieu dans lequel vous allez mettre vos billes ! Renseignez-vous sur l’attractivité du secteur, sur les activités (toutes saisons confondues) et sur l’accessibilité. Assurez-vous que votre bien pourra trouver preneur en toutes circonstances. 

La localisation de votre bien reste le point essentiel dans le choix de n’importe quel bien immobilier. Certes, la proximité d’une station de ski est primordiale, mais d’autres facteurs peuvent être tout aussi importants :

  • l’accessibilité en voiture ou en transports en commun

  • les infrastructures

  • l’offre de commerces

  • le niveau d'enneigement

  • les activités proposées aux vacanciers notamment la possibilité d’effectuer des promenades et des randonnées dans les environs en été ou au printemps.

Défiscalisation : Cumuler LMNP et censi-bouvard

Le saviez vous : le statut de LMNP est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard. En effet, le premier permet de générer des revenus défiscalisés, le second offre la possibilité de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu et de récupérer une partie de la TVA. Pour pouvoir profiter de ce doublon, le logement doit être neuf et situé dans une résidence qui propose au moins trois des services suivants :

  • Petit déjeuner ;

  • Nettoyage et entretien des parties communes ;

  • Accueil des clients ;

  • Fourniture du linge de maison.

Immobilier de montagne : où investir ?

Maintenant que nous savons que la localisation est primordiale, reste à savoir où cela se trouve. Nous ne manquons pas de belles montagnes et de cimes enneigées en France. Il faut faire le bon choix !

Les Alpes du Nord passent en tête

Si toutes les montagnes sont belles, elles ne sont clairement pas logées à la même enseigne. Il faut dire que certaines profitent d’une image de luxe liée aux personnalités qui y séjournent ou au magasins qui ont pignon sur rue. Tout est une question d’image pour la simple et bonne raison qu’il s’agit d’un micro-marché et que la concurrence est impitoyable. Ainsi, parmi les six massifs français (Alpes du Nord, Alpes du Sud, Jura, Massif central, Pyrénées et Vosges), ce sont les Alpes du Nord qui tiennent le pavé en matière de prix, avec une moyenne de 4 895 euros le m² (appartements et chalets confondus). Loin devant : 

  1. les Alpes du Sud : 2 549 euros/m²

  2. le Jura : 2 484 euros/m²

  3. le Massif central : 2 083 euros/m²

  4. les Vosges : 2 055 euros/m²

Les Pyrénées creusent l’écart

Les Pyrénées, bien que très belles, ne profitent pas de l’aura dont bénéficient les Alpes. En effet, elles affichent un prix moyen de 1 940 euros/m². Une grosse différence de prix que l'on peut rapidement déceler :

  • Les Alpes du Nord ont vu leurs prix augmenter de 5,6 % en 2019 et d'un peu plus de 12 % en seulement trois ans, 

  • Les Pyrénées eux n'ont enregistré qu'une hausse de 1,7 % et de 5,3 %. 

Et les grands gagnants sont …

Maintenant que nous avons bien compris pourquoi les Alpes du Nord sont au sommet, place au podium de tête. 

  1. Val d'Isère : 11 665 euros le m²

  2. Courchevel : 10 242 le m²

  3. Megève : 8 884 euros le m²

Tous trois affichent des tarifs comparables, voire supérieurs aux arrondissements parisiens. Pour mémoire, le mètre carré moyen dans le 16ème arrondissement de la capitale atteint aujourd'hui 11 122 euros. Mais attention, n’allez pas croire que toutes les stations de ce massif affichent des prix stratosphériques. A Gresse-en-Vercors, par exemple, vous pouvez encore vous offrir un bien pour 1 594 euros/m². Tout n’est pas perdu 

Faites le bon choix !