Le bail commercial d’un LMNP en 2021

Le bail commercial d’un LMNP en 2021
Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 05 octobre 2021

Le LMNP désigne le statut juridique de loueurs d’un bien meublé en non professionnel qui bénéficient d’avantages fiscaux en plus de revenus locatifs réguliers. Un bail commercial stipule les devoirs juridiques de l’exploitant ou locataire et les devoirs du propriétaire. Qu’est-ce que le bail commercial d’un LMNP ? Quelles sont les propriétés de ce contrat ? Tacotax répond à toutes vos interrogations !

Le bail commercial d’un LMNP, contrat indispensable aux résidences de services

Un document juridique garant du bon déroulé de la location

Un bail commercial sécurise le propriétaire bailleur d’un logement en LMNP en bien des points. Ce document juridique atteste des obligations de l’exploitant telles que la gestion de la location, le reversement des loyers locatifs trimestriels, la recherche de locataires et le paiement des charges issues de la location.

Le bail commercial est différent du bail classique LMNP. Ce dernier est un contrat entre le locataire et le propriétaire qui dure un an minimum (il peut être réduit à 9 mois lorsque le locataire est étudiant). Le bail commercial, quant à lui, se focalise sur les résidences de service et durent 9 ans minimum. Cette durée est renouvelable. Le bail commercial implique la revalorisation annuelle des loyers locatifs en fonction de l’état du bien, de l’inflation et des indices communiqués par l’INSEE.

Pour bénéficier d’un bail commercial, le LMNP doit être : 

  • une résidence EHPAD ;
  • une résidence étudiante ;
  • une résidence pour seniors ;
  • une résidence de tourisme d’affaire ;
  • une résidence de tourisme classée.

Les avantages du bail commercial

Le bail commercial confère :

  • Une simplification de la gestion du bien immobilier et une garantie de revenus locatifs réguliers versés tous les mois et tous les trimestres par l’exploitant,
  • Une sécurité juridique et une clarification des rôles de chaque parti, dont les règles de répartition des charges entre le bailleur et le locataire,
  • La revalorisation annuelle des loyers locatifs.

Fiscalité d’un LMNP sous bail commercial meublé

LMNP, fiscalité d’un local meublé non professionnel

Une fiscalité particulière mentionnée dans le bail commercial s’applique pour la location d’un LMNP :

  • L’exploitant doit payer les charges inhérentes à la location du bien telles que les frais de mise aux normes, frais de travaux, frais de réparations,
  • Les taxes foncières, soit l’imposition liée à la détention des lieux, doivent être payées par les propriétaires chaque année.

Les avantages fiscaux du bail commercial

Deux exceptions existent concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) :

  • L’exonération de la CFE : lorsque leurs revenus locatifs d’un LMNP excèdent les 5000 € de chiffre d’affaires, les loueurs en LMNP sont redevables de la CFE. En revanche, dans le cadre d’un bail commercial, lorsque le propriétaire délègue la gestion locative à un exploitant et que l’exploitant sous-loue un LMNP, c’est l’exploitant qui devra payer la CFE, par conséquent, le propriétaire en sera exonéré.
  • L’application de la TVA : le loueur en LMNP avec un bail commercial n’applique pas le taux de TVA sur ses loyers locatifs. Les revenus déclarés pour des activités de location sont en franchise de TVA. Or, dans le cadre d’un LMNP en bail commercial, la TVA peut être appliquée et récupérée si la résidence propose : 
    • L’accueil des locataires,
    • Un service de ménage du logement,
    • Un service de mise à disposition des linges de maison,
    • Un service de restauration pour les petits déjeuners.

Les conditions du bail commercial à la fin du contrat

Renouvellement ou résiliation du bail commercial en LMNP

Un bail commercial a une durée qui est conditionnée par l’engagement des parties.
Comment sortir d’un bail commercial en LMNP ? Selon l’article L. 145-9 1er et 2ème alinéas du Code de Commerce, les baux «ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement délivrée par le preneur».

Autrement dit, le bail se prolonge au-delà du terme fixé par le contrat avec les conditions d’origines si le congé n’est pas donné au moins 6 mois à l’avance avant la fin du contrat. Cette demande de congé doit être délivrée par l’une des deux parties. Chaque partie peut également réclamer un renouvellement du contrat. Sans cette demande de résiliation, le bail commercial LMNP se poursuit automatiquement.

En termes de demande de résiliation, plusieurs situations peuvent être rencontrées : 

  • Le congé est délivré par le preneur : dans ce cas, le preneur quitte les lieux en terme convenu,
  • Le congé est demandé par le bailleur : dans ce cas, la demande doit s’accompagner d’une offre de renouvellement ou un refus de renouvellement qui s’accompagnera, en cas de refus, d’une indemnité d’éviction.

Les conditions de renouvellement du bail commercial

L’exploitant peut demander un renouvellement du bail dans les 6 mois précédant la fin du contrat. Dans ce cas, le bailleur a 3 mois pour refuser ou accepter la demande du bailleur. En cas d’absence de réponse, cela est considéré comme de l’acceptation de la part du propriétaire. Deux cas sont envisageables :

  • Le renouvellement est accepté : dans ce cas, à l’exception du loyer qui est réexaminé chaque année, un nouveau bail est signé avec des conditions identiques au bail d’origine
  • Le renouvellement est refusé : le propriétaire-bailleur verse une indemnité d’éviction et s’il refuse de verser cette somme, il doit exposer les raisons de son refus.

Le congé doit être délivré par courrier recommandé ou par exploit huissier.

Bon à savoir :

En cas de revente du LMNP, il faut maintenir le bail commercial car la résiliation en cas de revente serait compliquée et vous perdrez des avantages tels que le remboursement de la TVA. C'est pourquoi nous vous conseillons de ne pas revendre le LMNP avant 9 ans.

Foire aux questions

🤝 Quel bail choisir pour son bien en LMNP ?

Le bail d’un LMNP est le contrat qui laisse au locataire le droit de se servir du bien en LMNP, pendant une période donnée et en l’échange de loyers locatifs. Deux types de baux en LMNP existent :

  • le bail classique pour un logement seul à un particulier. Pour ce type de contrat, la durée de location dure un an minimum et peut être allongée en fonction de la demande d’un des deux partis
  • le bail commercial pour un LMNP loué à un exploitant qui, lui-même, sous-loue dans une résidence de services ou un EPHAD. Le bail est signé sur une période de 9 à 12 ans et permet de percevoir des revenus réguliers par le biais de l’activité locative

🤔 Quelle est la durée d’un bail meublé pour un LMNP loué à un étudiant ?

Un bail étudiant a une durée qui peut être réduite à 9 mois, alors que le régime général de la location meublée implique la durée d’un an minimum.

🤷 Que se passe-t-il dans le cadre d’une revente d’un LMNP sans bail commercial ?

La revente d’un LMNP sans bail commercial, c’est-à-dire pour une location simple, entraînera également la fin du dispositif Censi-Bouvard. Si le propriétaire avait investi dans le neuf, touchait la restitution de la TVA et qu’il revend son bien avant 20 années de détention, il devra rendre la TVA remboursée.

🤷 Que se passe-t-il dans le cadre d’une revente d’un LMNP sous bail commercial ?

Le bail commercial est conclu pour 9 ans. Si le local est revendu avant son terme, la fin du bail commercial du LMNP annulera les avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard et le propriétaire devra rembourser la restitution de la TVA sur le prix de l’acquisition. Par conséquent, une augmentation d’impôts et des frais supplémentaires devront être déboursés.