Tout savoir sur le bail d’un LMNP

Tout savoir sur le bail d’un LMNP
Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 05 octobre 2021

Le LMNP est un statut juridique qui confère aux investisseurs ayant acheté un bien immobilier meublé la possibilité de louer ce bien et de bénéficier d’avantages fiscaux. Ce statut ne peut s’obtenir que sous certaines conditions, de même que le bail qui répond à des conditions particulières. Quelles sont les informations essentielles à connaître sur le bail d’un LMNP ? Tacotax vous explique tout, et vous proposera un modèle pour rédiger facilement votre bail LMNP.

 

Les modalités du bail d’un LMNP

Le bail commercial et le bail classique

Par définition, le bail d’un LMNP est un contrat qui laisse au locataire le droit de se servir du bien, qu’il soit ancien ou neuf, pendant une période donnée et en l’échange de loyers locatifs.

On distingue 2 types de baux : 

  • le bail classique pour un logement en LMNP seul à un particulier sans bail commercial. Pour ce type de contrat, la durée de location est d’un an minimum et peut être prolongée en fonction de la demande d’une des deux parties.
  • le bail commercial pour un LMNP avec un exploitant qui gère la location dans une résidence de services ou un EPHAD. Dans ce cas, l’investisseur devient propriétaire-bailleur dès qu’il fait l’acquisition d’un bien meublé en LMNP. Suite à l’achat du bien, un bail commercial est signé entre l’exploitant de la résidence et le propriétaire. L’exploitant peut alors sous-louer le bien. Le bail est établi sur une période de 9 à 12 ans et permet de tirer de l’activité locative des revenus réguliers. 

Le bail commercial LMNP a un intérêt juridique : il permet au bailleur de se prémunir des imprévus, tels que l’absence de paiement des loyers, mais aussi d’anticiper à long terme ses revenus.

En tant qu’accord entre le propriétaire et le gestionnaire, le bail commercial impose au gestionnaire d’assurer la gestion locative. Concrètement, le gestionnaire d’un logement en LMNP, comme une résidence de services par exemple, touche les revenus locatifs et les reverse chaque trimestre au propriétaire.

Louer sereinement son logement grâce au bail commercial

Dans une résidence de services, l’exploitant est le gérant de votre bien. Il sera chargé de garantir la préservation de la résidence dans un bon état, ce qui inclut notamment la mise aux normes du logement, la réhabilitation et les travaux.

En principe, c’est le gérant qui touche les loyers trimestriellement pour les reverser ensuite au propriétaire. Cependant, il est possible de demander une dérogation pour toucher des versements mensuels.

Le bail commercial, précisant l’activité exercée et les caractéristiques des lieux, décrit l’usage que l’exploitant pourra faire de ce bien et impose à l’exploitant de proposer au moins 3 des 4 services para-hôteliers nécessaires à la classification en résidence services (accueil client, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage).

De même que l’état du bien, la valeur du loyer évolue dans le temps. Celui-ci est reconsidéré par un expert indépendant mandaté par l’exploitant de la résidence qui fera une estimation du bien. La valeur est déterminée en fonction de l’état du bien (notamment, l’usure est prise en compte), de l’inflation, et des indices publiés par l’INSEE. Notamment l’Indice de Référence des Loyers et l’Indice du Cout de la Construction.

En outre, l’exploitant de la résidence payera les charges liées à la location du bien, sauf la taxe foncière que le propriétaire devra régler. Par conséquent, avant de choisir l’exploitant, vous devrez vérifier sa santé financière, son expérience et ses pratiques.

Les obligations du propriétaire d’un LMNP

Durée du bail et répartition des charges

Un bail commercial est signé pour une durée de 9 ans minimum mais il peut être résilié tous les 3 ans. Si le propriétaire souhaite interrompre le bail avant l’échéance, il devra payer une indemnité au gestionnaire.

En termes de charges, en théorie, l’exploitant assure les frais liés à la location du bien ainsi que les frais de réparation. La répartition des charges peut être établie librement entre le propriétaire et l’exploitant.

Le propriétaire doit quant à lui assumer :

  • la taxe foncière calculée en fonction de la surface du bien et de son emplacement,
  • le renouvellement du mobilier qui pourra se faire tous les 9 ans et se faire avec prélèvement sur les loyers.
  • les gros travaux codifiés à l’article 606 du code civil tels que le changement de la toiture,
  • l’expertise comptable si besoin,
  • la CFE dans un bail classique lorsque les revenus locatifs excèdent les 5000  € de chiffre d’affaires.

Bon à savoir

Pour un bail commercial, comme l’exploitant gère la location et sous-loue le LMNP, c’est lui qui devra régler la CFE.

Modèle officiel de bail LMNP

Retrouvez un modèle de contrat type de location ou de colocation de logement meublé en accédant au document recommandé par le Service Public : cliquez ici.

Le bail commercial, un avantage non négligeable pour le propriétaire

Les avantages liés au bail sont nombreux tels que :

  • l’absence de nécessité de gérer la location,
  • des loyers fixes et réguliers,
  • l’absence d’imprévus en termes de travaux ou de dépenses.

A condition que les obligations du gestionnaire soient respectées

En premier lieu, la résidence devra respecter l’objet de l’activité mentionnée sur le bail, et le propriétaire ne pourra influer sur le choix de l’occupant du bien.

Le gestionnaire devra avertir le bailleur des risques technologiques et naturels du bien. En outre, le gestionnaire devra représenter le propriétaire lors des assemblées et l’avertir des mises à jour annoncées.

De plus, le gestionnaire devra se charger d’assurer le bien contre les risques d’incendies, de dégâts des eaux ainsi que sa responsabilité civile et professionnelle. Cette adhésion devra être communiquée au propriétaire. Il devra également publier certains éléments en fin d’année comme le taux d’occupation, le montant des charges ou encore le chiffre d’affaires.

Les caractéristiques du LMNP

Les conditions d’un LMNP

Pour conserver le statut LMNP, un propriétaire doit respecter les conditions suivantes :

  • Disposer d’un bien meublé adapté, qu’il s’agisse d’un logement isolé ou d’une résidence de services (comme en maison de retraite ou une résidence d’étudiants). Pour bénéficier du statut LMNP, la superficie de votre logement devra faire au moins 9m2. Le bien devra être meublé de telle sorte que le locataire puisse s’y installer et y vivre convenablement. Les meubles peuvent être par exemple un lit avec un matelas et une couette, une table et des chaises, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, etc.
  • être propriétaire particulier et déclarer son activité.
  • respecter les plafonds LMNP quant aux revenus locatifs. Les loyers locatifs ne devront pas dépasser les 23 000 € annuels ou la moitié des revenus perçus par le foyer fiscal

Un régime fiscal particulier

Le statut LMNP confère des avantages fiscaux. Le propriétaire peut choisir entre :

  • le régime forfaitaire aussi appelé micro-BIC. Ce régime fait bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % de vos revenus locatifs. Ce statut est en général attribué aux propriétaires dont les revenus locatifs n’excèdent pas les 72 500 € annuels, 
  • le régime réel qui permet au propriétaire de déduire les charges et les amortissements des recettes

La Loi Censi-Bouvard 2021 permet aux propriétaires en LMNP, dans le neuf en résidence meublée, de réduire leur impôt et de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement, qu’il s’agisse d’une location simple avec un bail classique ou d’une résidence de services avec bail commercial.

Foire aux questions

🤝 Le bail peut-il être renouvelé à la demande à l’exploitant ou le locataire ?

Le locataire peut demander un renouvellement du bail au minimum 6 mois avant la fin du contrat par l’intermédiaire du huissier ou via l’envoi d’une lettre en recommandé avec avis de réception du bailleur. Si c’est le bailleur qui propose au locataire de rester, le locataire est libre d’accepter ou de refuser la demande de renouvellement.

🤝 Ou peut-on trouver un modèle de bail de renouvellement ?

Sur Internet, il existe de nombreux modèles de baux au format PDF ou au format Word. Vous pourrez également en trouver un dans cet article.

🤷 Qu’est-ce qu’un bail LMNP mobilité ?

Il s’agit d’une mesure instaurée par la loi Elan qui permet des locations de biens meublés pour une durée limitée à 10 mois. Sans cette mention, le bien est considéré comme un LMNP. À défaut de cette mention, le contrat sera considéré comme une location meublée classique.

🤷 Y a-t-il des caractéristiques spécifiques pour le bail d’un LMNP destiné à un étudiant ?

Le bail étudiant possède les mêmes caractéristiques que les baux de résidence principale, sauf que la durée du bail LMNP peut être réduite à 9 mois, tandis que le régime général de la location meublée implique une durée d’un an minimum.