Comment fonctionne la location LMNP ?

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Sommaire de l'article

Vous êtes intéressé par l’investissement locatif et souhaitez vous tourner vers la location LMNP en 2021 ? La location en meublé non professionnelle est théoriquement accessible à tous les citoyens dont le foyer fiscal se trouve en France. Comment se déroule l’inscription en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) ? Comment déclarer une location meublée non professionnelle ? Quels sont les avantages du statut LMNP ? Tacotax vous dit tout !

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Qu’est-ce que la location LMNP ?

Quelle est la signification du terme LMNP ? C’est un acronyme pouvant désigner : 

  • soit la location meublée non professionnelle, c’est-à-dire le fait de louer son bien immobilier meublé à titre non professionnel ;
  • soit la personne physique mettant en location le bien, à savoir le loueur en meublé non professionnel.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

La location meublée non professionnelle est l’une des nombreuses niches fiscales proposées aux contribuables français. C’est également l’une des plus anciennes, puisqu’elle existe depuis 1949 ! Son principe est très simple : en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous mettez en location ce dernier et vous percevez ainsi des revenus locatifs réguliers qui peuvent vous permettre d’épargner pour préparer votre retraite, de percevoir des revenus complémentaires ou encore de réaliser un investissement sur le long terme.

Qui peut louer en LMNP ?

Pour prétendre à une location LMNP vous devez remplir un certain nombre de conditions. En effet, seuls les propriétaires d’un bien peuvent mettre ce dernier en location. Par définition, le statut de loueur meublé non professionnel ne vous est donc pas destiné si vous êtes locataire du logement concerné. 

D’autre part, pour être considéré comme étant un loueur non professionnel, les revenus locatifs touchés grâce à la mise en location de votre bien immobilier ne doivent pas excéder le plafond de 23 000 € par an. Cette règle peut toutefois être transgressée si le montant total des revenus versés par vos locataires correspond à 50 % maximum du montant de vos revenus globaux.

Enfin, vous ne pouvez exercer votre activité de loueur en meublé non professionnel si vous faites déjà partie du registre des loueurs en meublé professionnels (LMP). LMP ou LMNP, qu’est-ce qui change ? La différence entre les deux statuts est basée sur le montant des revenus locatifs : dès lors que ceux-ci sont supérieurs à 23 000 € (où s’ils correspondent à plus de 50 % de vos revenus globaux), vous entrez dans la catégorie LMP.

Quels sont les critères liés au logement loué ?

La location LMNP est soumise à une réglementation stricte. Comme son nom l’indique, il est impossible de louer un bien nu : l’appartement mis en location doit impérativement être meublé. Il existe donc une liste de meubles devant être inclus dans votre location LMNP. Parmi ces équipements obligatoires, on retrouve notamment : 

  • des rideaux ou volets dans la chambre ;
  • un four traditionnel ou un four à micro-ondes ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un réfrigérateur ;
  • une table et des chaises ;
  • des étagères de rangement…

Vous pouvez retrouver ici la liste exhaustive de l’ameublement minimum dont doit disposer votre bien meublé. Sachez par ailleurs que le bail peut être requalifié en logement vide si la liste d’ameublement n’est pas respectée ! Un autre élément à prendre en compte est la taille du bien que vous mettez en location : sa surface doit être d’au moins 9 m².

Bon à savoir : il est possible d’investir en LMNP dans l’immobilier ancien. Toutefois, votre achat se fera sans avancement ou récupération de la TVA, et vous ne pourrez pas y coupler le statut de location meublée non professionnelle à la loi Censi-Bouvard destinée aux résidences de services.

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Pourquoi louer en LMNP ?

Quels sont les avantages de la location en meublé non professionnelle ?

La location LMNP a plus d’un avantage ! Grâce à votre investissement, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier qui vous permet en plus de percevoir des revenus réguliers, de récupérer la TVA du bien à 20 % sous conditions, ou encore de coupler votre statut au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. 

D’autre part, investir en LMNP permet l’amortissement de votre bien. En effet, si vous choisissez le régime réel pour déclarer les revenus liés à la location LMNP, l’amortissement du prix d’achat du bien passe par la déduction des charges entraînées par la mise en location du logement. Cela est possible uniquement en location meublée ! Les frais déductibles sont les suivants :

  • intérêts du crédit immobilier ;
  • taxe foncière ;
  • frais de notaire ;
  • travaux d’entretien du logement ;
  • prises d’assurance ;
  • honoraires versés à un tiers ;
  • charges liées à la copropriété.

Est-il plus avantageux de louer en meublé ?

La location meublée nécessite des dépenses que la location vide n’implique pas : achat de fournitures et ameublement nécessaires au statut de LMNP. Cependant, ces dépenses sont vite compensées ! Les loyers dans les logements meublés sont en effet 10 à  20 % plus élevés que dans les locations vides.

Démarrer son activité LMNP et déclarer ses revenus 

Comment se mettre en LMNP ?

Il est obligatoire de faire un déclaration de début d’activité pour louer votre bien sous le statut de loueur en meublé non professionnel. La date du début de votre activité de loueur correspond au jour de la signature de l’acte authentique de vente du bien concerné. Une fois ce document signé, vous avez 2 semaines pour effectuer votre enregistrement auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cela passe par le renseignement du formulaire P0i.

Le Greffe vous communique ensuite votre numéro d’immatriculation de LMNP, qui est votre SIRET. Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) entre ensuite en contact avec vous, puis vous devrez renseigner les formulaires 1447 concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE) pour la location LMNP. C’est une taxe réservée aux entreprises, et vous devrez vous en acquitter tous les ans.

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Les revenus perçus grâce à la location LMNP doivent être communiqués aux impôts car ils sont imposables. En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes donc dans l’obligation de faire apparaître les loyers locatifs perçus sur votre déclaration de revenus. La fiscalité de votre location meublée varie selon le régime d’imposition choisi lorsque vous avez débuté votre activité. Vous pouvez avoir opté pour le régime réel pour votre location LMNP, ou pour le régime micro BIC :

  • le régime micro BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus perçus ;
  • le régime réel ne vous donne pas droit à un abattement mais à des charges déductibles sur votre LMNP, ce qui réduit l’assiette imposable.

Si vous êtes soumis au régime micro BIC, vous devez remplir le formulaire 2042 C Pro. Si vous déclarez vos revenus sous format papier, joignez l’imprimé Cerfa n°11222*22. Mais si votre déclaration est faite en ligne, vous n’avez qu’à cocher la case “Revenus des locations meublées non professionnelles” pour que l’administration fiscale prenne en compte votre statut de LMNP.

En cas de régime réel pour votre location LMNP, il vous faut remplir une déclaration de résultat sur le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-E. Envoyez-les ensuite au Service des Impôts des Entreprises en ligne. Ces informations seront ensuite reportées sur votre déclaration 2042 C Pro.

Foire aux questions

🤝 Quelle différence entre une location meublée et non meublée ?

Une location meublée a une liste d’équipements et d’ameublement obligatoires à respecter : le logement doit être habitable par le locataire dès son arrivée. Ce n’est pas le cas d’une location non meublée : c’est au locataire de se charger de l’ameublement du bien. En compensation, le loyer est plus élevée dans un logement meublé que dans une location vide.

🤷 Quels autres investissements immobiliers locatifs ?

Parmi les placements immobiliers à but locatif, on retrouve le dispositif Pinel qui séduit de nombreux investisseurs. Le principe est simple : vous mettez en location un bien immobilier pendant un certain nombre d'années à un prix inférieur à celui appliqué sur le marché, et en contrepartie vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Le taux de cet avantage fiscal dépend du nombre d’années de mise en location de votre bien :

  • 12 % pour une location de 6 ans ;
  • si vous louez le logement pendant 9 ans, la remise est de 18 % ;
  • vous bénéficiez de 21 % d’économies en cas de bien mis en location durant 12 ans.

Outre la loi Pinel et la location LMNP, investir dans une SCPI (c’est-à-dire dans une société civile de placement immobilier) est une autre possibilité si vous vous intéressez à l’investissement locatif. Avec le placement en SCPI, vous faites partie d’un groupe d’associés propriétaires d’un parc immobilier dont les biens sont mis en location. Une société de gestion est chargée de s’assurer du bon déroulement des opérations, et vous recevez régulièrement les revenus versés par vos locataires.

🤝 Qui paye la taxe d’habitation en location meublée ?

La taxe d’habitation est systématiquement payée par le locataire occupant le logement au 1er janvier, ce n’est pas au propriétaire-bailleur de s’en acquitter. La taxe d’habitation est due à partir du moment où le bien mis en location sert à l’usage personnel du locataire qui l’occupe. La seconde condition sine qua non est que le logement doit rester à sa disposition en permanence, même lorsqu’il est absent.

🤔 Quand doit-on faire sa déclaration de revenus ?

La déclaration d’impôt est effectuée par tous les contribuables entre le mois d’avril et le mois de juin. Elle se fait obligatoirement en ligne sauf cas exceptionnel, notamment pour les Français vivant dans une zone blanche ou ne disposant pas d’un accès internet dans leur résidence principale pour une autre raison.

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