1. LMNP : comprendre la location meublée non professionnelle

  2. Statut LMNP : pour qui est fait cet investissement ?

Statut LMNP : pour qui est fait cet investissement ?

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Sommaire de l'article

Vous voulez en savoir plus sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Cet acronyme désigne le propriétaire-bailleur mais également le logement qu’il met en location : on parle en effet de location meublée non professionnelle. En louant votre bien meublé, vous percevez régulièrement des revenus locatifs. Qui peut devenir LMNP ? Quelles sont les conditions d’éligibilité au statut LMNP en 2021 ? Quelles sont les démarches nécessaires ? Tacotax vous en dit plus.

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Qui peut louer en LMNP ?

À qui s’adresse le placement LMNP ? Il s’agit d’un investissement locatif mais également d’un dispositif de défiscalisation. Lorsque vous louez un bien en LMNP, vous achetez un logement que vous mettez en location, ce qui vous permet de toucher des loyers. Vous récupérez également la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dans le cas d’un logement neuf.

Qui est éligible au statut LMNP ?

L’investissement LMNP, c’est pour qui ? Tout le monde ! En effet, théoriquement, tous les citoyens dont le foyer fiscal se situe sur le territoire français sont éligibles à la location meublée non professionnelle. Il n’y a pas de conditions de revenus à respecter pour devenir LMNP. Pour prétendre au titre de loueur non professionnel, vous devez toutefois répondre à certaines conditions :

  • il vous faut être propriétaire du bien immobilier que vous envisagez de mettre en location, aussi il est impossible de sous-louer un bien en LMNP ;
  • les revenus locatifs perçus grâce à la location du bien ne peuvent être supérieurs à 23 000 € annuels, ou du moins ils ne doivent pas représenter plus de 50 % du total de vos revenus ;
  • vous ne devez pas figurer au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublé professionnel (LMP).

Quels sont les critères liés au bien immobilier ?

Si vous voulez que votre bien obtienne le statut de meublé, vous devez l’équiper comme tel ! Il y a en effet une liste de meubles et d’équipements devant se trouver obligatoirement dans votre bien. Si l’intégralité de cette liste ne se trouve pas dans le logement que vous mettez en location, le bail de ce dernier peut être reconsidéré par un juge comme un bail de location vide. Le but est que le logement soit habitable dès l’arrivée du locataire. Vous devez donc équiper le bien avec notamment :

  • de la literie ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigération ;
  • de la vaisselle et des ustensiles ;
  • des espaces de rangement ;
  • du matériel d’entretien.

Vous pouvez retrouver ici la liste détaillée de l’ameublement requis dans la location pour que celle-ci bénéficie du statut de logement meublé ! Un autre critère concernant le meublé est sa taille : pour prétendre au statut de location meublée non professionnelle, le logement doit avoir une surface minimale de 9 m².

Sachez également que les biens immobiliers pouvant être loués en meublé sont les maisons, appartements, résidences de tourisme, chambres d’hôtes, résidences hôtelières, résidences de services et maisons de retraite. Par ailleurs, si vous décidez de louer une résidence de services en tant que LMNP, vous avez la possibilité de cumuler ce statut avec le dispositif Censi-Bouvard.

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Comment devenir loueur meublé non professionnel ?

Quelles démarches pour démarrer son activité ?

Pour commencer à louer votre bien meublé, vous devez obtenir un numéro d’immatriculation. Le numéro SIRET vous est attribué lors de votre déclaration de début d’activité. La date officielle du premier jour de votre activité est le jour de la signature de l’acte authentique de vente du bien. 

Durant les 2 semaines suivant la signature de l’acte, remplissez le formulaire P0i. Vous devez ensuite adresser ce document au greffe du tribunal de commerce. C’est après cette démarche que vous recevez votre numéro d’immatriculation et que vous pouvez démarrer votre activité ! 

En parallèle, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) vous contacte et vous devez lui retourner les formulaires 1446, qui concernent la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il s’agit d’une taxe donc vous devez vous acquitter une fois par an.

Comment déclarer ses revenus locatifs LMNP ?

Les loyers perçus grâce à la location de votre logement doivent apparaître sur votre déclaration de revenus annuelle. Vous devez les déclarer différemment selon le régime fiscal choisi lorsque vous avez débuté votre activité, à savoir au réel ou au micro BIC.

Le régime réel en LMNP permet l’amortissement du prix d’achat de votre bien : en effet, vous pouvez déduire les charges impliquées dans le cadre de la location du logement. Parmi les charges déductibles en LMNP on retrouve :

  • les intérêts de votre prêt immobilier ;
  • la taxe foncière ;
  • les frais de notaire ;
  • les charges de copropriété ;
  • les honoraires versés à un tiers ;
  • les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement ;
  • les primes d’assurances.

Le régime micro BIC vous permet quant à lui de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus. Cela signifie que 50 % uniquement des revenus liés à votre activité seront imposés. Si vous exercez sous le régime micro BIC, remplissez le formulaire 2042 C Pro en cochant la case “Revenus des locations meublées non professionnelles”.

Pour déclarer des revenus sous le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-E. Envoyez ensuite votre déclaration au Service des Impôts des Entreprises, puis reportez le résultat sur la déclaration 2042 C Pro.

Pourquoi faire du LMNP ?

Comment fonctionne le LMNP ?

Le dispositif LMNP, c’est quoi ? Le principe est simple : vous achetez un bien neuf ou ancien, vous achetez l’équipement nécessaire pour le meubler, puis vous le mettez en location. Cet investissement locatif est l’une des niches fiscales les plus anciennes : en effet, la location meublée non professionnelle existe depuis 1949

Quels avantages à la location meublée non professionnelle ?

Le statut LMNP a plus d’un avantage :

  • c’est un moyen simple de devenir propriétaire et de vous constituer un patrimoine ;
  • vous bénéficiez d’un avantage fiscal lors de la déclaration de vos revenus ;
  • vous générez facilement des revenus complémentaires ;
  • ces revenus peuvent vous permettre de préparer votre retraite.

D’autre part, la location meublée est plus avantageuse que la location vide pour les propriétaires-bailleurs. En effet, une fois le bien meublé, les loyers sont plus élevés que dans une location nue. Le coût supplémentaire lié à l’achat des biens nécessaires à l’équipement de votre est donc compensé très rapidement !

Foire aux questions

🤝 Quelle option fiscale pour LMNP ?

Lorsque vous exercez une activité en tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes : le régime réel et le régime micro BIC (ou micro bénéfices industriels et commerciaux). Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €, vous pouvez choisir l’un des deux, mais s’ils sont supérieurs à cette somme, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit.

🤷 Comment devenir un loueur en meublé professionnel ?

Un loueur est considéré comme LMP et non comme LMNP si les revenus locatifs perçus grâce au meublé sont supérieurs à 23 000 € annuels. Les démarches pour devenir LMP changent selon si la location s’accompagne de prestations de services :

  • si vous proposez une fourniture de services, vous devez vous inscrire auprès des CFE des chambres de commerce et d'industrie ;
  • si vous ne fournissez pas de services avec la location, inscrivez-vous auprès des CFE des Urssaf.

🤝 Comment sortir du statut LMNP ?

La marche à suivre pour mettre fin à votre activité de loueur en meublé non professionnel est très simple. Il vous suffit de remplir le formulaire P2-P4 i, qui est la déclaration de modification ou de radiation. Vous devez ensuite adresser le formulaire au greffe du tribunal de commerce. La déclaration de sortie doit avoir lieu dans les 30 jours qui suivent l’arrêt de votre activité de LMNP.

🤷 Peut-on louer en LMNP dans l’ancien ?

Oui ! Il est possible de louer un bien ancien avec le statut de loueur meublé non professionnel. En revanche, il y a quelques différences avec la location dans le neuf. En effet, l’achat est en HT et vous ne pouvez pas récupérer la TVA. 

Cela s’explique par le fait que puisque le bien est ancien, la TVA a déjà été régularisée. D’autre part, vous n’avez pas la possibilité de coupler les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard si vous louez un logement ancien.

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