Zone LMNP : où faire de la location meublée ?

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Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 23 août 2021

La location meublée non professionnelle (LMNP) attire bon nombre de particuliers cherchant à allier défiscalisation et revenus complémentaires. Et pour cause ! Le statut de loueur en meublé non professionnel offre des réductions d’impôts et la possibilité de récupérer la TVA sous certaines conditions. Mais, où investir de la sorte en France ? Afin d’éviter les carences locatives, il sera important de choisir soigneusement l’emplacement de son logement meublé. Dans quelle zone investir en LMNP aujourd’hui ? Tacotax vous dit tout.

Où faire du LMNP ?

Doit-on investir en LMNP dans certaines zones précises comme dans le cadre du dispositif Pinel ? Non : il est possible d’acquérir ce statut en investissant dans la ville que vous préférez. Pour autant, certaines présentent plus d’opportunités que d’autres :

  • Paris : la plus évidente.
  • Lyon, Montpellier et Toulouse : le plus d’étudiants.
  • Marseille et Bordeaux : les loyers les plus intéressants.
  • Grenoble et Nantes : le plus de demandes.

Le dispositif LMNP permet aux propriétaires de percevoir des revenus locatifs sur le long terme tout en bénéficiant d’avantages fiscaux certains. En passant au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le montant de leur impôt sur le revenu est revu à la baisse. 

Mais, lorsqu’on combine le statut LMNP à la loi Censi-Bouvard, on peut investir dans une résidence de services, déléguer la gestion locative et récupérer la TVA déboursée lors de l’achat immobilier.

Ce choix de location (résidence principale en appartement ou en résidence de services) vous aidera notamment à déterminer la ville qui sera la plus intéressante pour vous. 

La capitale française est évidemment conseillée : la demande locative y est très importante, de quoi trouver rapidement un locataire et éviter les carences. Cerise sur le gâteau : les Parisiens ont tendance à se tourner vers des logements meublés !

Si vous préférez investir en LMNP en zone étudiante, les villes de Montpellier, Toulouse et Lyon tiennent le podium des meilleures villes étudiantes en France. Les logements mitoyens aux universités sont nombreux et la facilité de l'enchaînement des baux vous assure un roulement constant. Toulouse, Nantes et Caen sont également réputées pour la présence importante d’étudiants toute l’année.

Bordeaux et Nice sont également prisées des investisseurs : entre les aides communales et le climat qui attire retraités comme étudiants, il sera assez facile de trouver des locataires pour occuper votre logement.

Le saviez-vous ?

Marseille et Bordeaux ont une évolution de loyer plus rapide que l’inflation, ce qui permet aux investisseurs de réaliser des plus-values non négligeables.

Pour simplifier, trouver la zone où investir en LMNP en France sera possible en examinant certains points capitaux :

  • La demande locative : elle doit être forte et peut provenir de différents profils (étudiants, retraités, couples, célibataires, etc.).
  • L’activité du marché : peu importe combien de temps vous mettrez votre bien en location, il y a des chances pour que vous le vendiez à terme. La liquidité de votre bien dépend donc de la “bonne santé” du marché immobilier dans la zone choisie.
  • Le potentiel de la zone : dynamisme économique, culture, patrimoine et art de vivre sont autant de facteurs décisifs.
  • Le quartier même du bien immobilier : proximité des moyens de transports, commerces, proximité d’universités ou de lieux culturels, etc.

Globalement, il est conseillé de se tourner vers les grandes villes susceptibles de continuer à développer leur activité dans les prochaines décennies.

Quelles sont les zones à éviter pour le LMNP ?

S’il est possible d’avoir le statut LMNP en investissant dans des zones touristiques, la location saisonnière (en meublé de tourisme) ne vous met pas à l'abri des carences locatives ! C’est une pratique viable, surtout en zones touristiques, mais il faut garder en tête que ce ne sont pas des revenus réguliers, contrairement à une mise en location à titre de résidence principale.

En ce qui concerne les villes en elles-mêmes, des opportunités existent partout, il est donc inutile de dresser une liste des communes qui ne présentent pas d’intérêt pour un investissement LMNP : il est plus judicieux de mettre l’accent sur les erreurs à éviter.

  • Ne négligez pas la localisation du bien immobilier : pour trouver un locataire solvable, il faut vous en donner les moyens !
  • Attention aux travaux nécessaires : si une rénovation est nécessaire, portez une attention toute particulière à la qualité des matériaux et au coût global de l’opération. Une évaluation par une société sérieuse est recommandée.
  • Vos objectifs : la défiscalisation est un avantage clair, mais il faut rester concentré sur l’investissement locatif en tant que tel en se questionnant sur votre horizon d’investissement, vos motivations, votre budget, etc.

Foire aux questions

🤔 Quelles conditions pour investir en LMNP ?

Pour obtenir le statut LMNP, il faut obligatoirement mettre en location un bien immobilier meublé à usage d’habitation, sans que ce soit son activité principale. Si les recettes locatives excèdent 23 000 € par an, l’investisseur quitte le statut LMNP et le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour passer au régime réel en tant que Loueur en Meublé Professionnel.

🤔 Pourquoi choisir le LMNP ?

Le fonctionnement du LMNP est assez simple : au régime micro-BIC, un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus est appliqué. Mais il est également possible de choisir le régime réel : l’amortissement du bien en LMNP est alors possible via des charges déductibles. Cet avantage fiscal convainc bon nombre d’investisseurs désireux de réduire leurs impôts pour bénéficier aux mieux de leurs revenus.

🤔 Qu’est-ce qu’un loueur meublé non professionnel ?

Un loueur en meublé non professionnel est un particulier ayant investi dans un bien immobilier qu’il a meublé avant de le mettre en location. Si ces recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an, il peut prétendre à ce statut et ainsi bénéficier des allégements fiscaux qui vont de pair avec.

🤷 Quelles nouveautés en LMNP en 2021 ?

LMNP : ce qui change en 2021 concerne principalement la fiscalité. En effet, la loi de finances pour 2021 a quelque peu modifié le statut LMNP, ou plutôt ses conditions d’obtention. Si, auparavant, il était obligatoire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel pour passer du statut LMNP au statut LMP, ce n’est plus le cas. Concrètement, cela signifie que le changement de statut en cas de dépassement du plafond de recettes est automatique.