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LMNP ou Pinel : quel investissement choisir ?

lmnp ou pinel

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 23 août 2021

Quel est le bon choix pour investir dans l’immobilier locatif, le Pinel ou la location meublée ? Si vous hésitez entre ces 2 dispositifs, sachez qu’ils ont chacun des avantages qui séduisent un grand nombre d’investisseurs. Pour faire le bon choix, il est important de vous renseigner sur les spécificités de la loi Pinel et de la location meublée non professionnelle, afin de déterminer quel placement est le plus intéressant pour vous. Peut-on combiner Pinel et LMNP ? Tacotax vous répond !

LMNP ou Pinel ? Lumière sur l’investissement locatif

Comment savoir s’il vaut mieux choisir le statut LMNP ou la loi Pinel ? Tout dépend de votre profil, de vos objectifs et surtout du bien que vous mettez en location. S’agit-il d’un meublé ou d’une location vide ? Dans quelle zone se situe-il ? Quel type d’avantage fiscal recherchez-vous ? Si plusieurs critères les opposent, ces investissements appartiennent néanmoins à la même catégorie : l’immobilier locatif.

Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?

Son nom est plutôt limpide : l’immobilier locatif est un bien ayant pour vocation d’être mis en location. Vous endossez alors le rôle de propriétaire-bailleurs, et grâce à la location du logement, vous percevez des revenus réguliers de la part de vos locataires. 

Le terme d’immobilier locatif regroupe 2 sortes d’investissement : la pierre classique et la pierre papier. Le premier désigne des placements tels que le LMNP, la loi Censi-Bouvard ou la loi Pinel ainsi que le dispositif Denormandie

Quant à la pierre papier, elle regroupe les investissements immobiliers dans lesquels l’investisseur détient des parts et non pas un bien tangible. Cela est le cas lorsque vous investissez dans une société civile de placement immobilier (SCPI), dans le crowdfunding immobilier, ou encore dans une société d’investissement immobilier cotée (SIIC).

Pourquoi investir dans la location ?

L’immobilier locatif présente un avantage de taille pour le propriétaire : en effet, mettre en location son bien immobilier lui permet de percevoir des revenus locatifs qu’il peut utiliser par la suite pour préparer sa retraite, épargner ou encore pour mener à bien d’autres objectifs. Par ailleurs, en investissant dans un bien, vous vous constituez un patrimoine que vous pouvez léguer à votre descendance ou dont vous avez la possibilité de profiter une fois la période de location terminée. 

D’autre part, selon le dispositif choisi pour louer votre logement, il vous est possible de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu. C’est le cas lorsque vous louez un bien en Pinel, mais également si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel.

Sachez néanmoins que le cumul des dispositifs Pinel et LMNP est impossible : vous ne pouvez pas investir dans un logement en Pinel puis en LMNP. En revanche, il vous est possible de louer un bien en Pinel et d’en louer un second sous le statut LMNP.

Quelles différences entre la location LMNP et le Pinel ?

Ces 2 dispositifs de défiscalisation fonctionnent selon le même principe : vous acquérez un bien, le mettez en location puis vous en tirez des revenus ainsi qu’un avantage fiscal. Les principales différences sont liées à l’état du bien loué, à savoir meublé ou vide, mais également à la fiscalité propre à chaque dispositif.

À long terme, la location LMNP semble particulièrement avantageuse car elle vous permet d’appliquer un loyer plus élevé que dans un logement vide. Toutefois, la loi Pinel est intéressante en raison du taux de réduction de vos impôts dont elle vous permet de bénéficier ! À vous de voir selon le montant des impôts que vous payez quel dispositif vous fait économiser le plus. 

En cas de doute, n’hésitez pas à vous rendre sur un forum d’investisseurs pour lire des avis sur le Pinel ou le LMNP ! Sachez également que vous pouvez réaliser une simulation Pinel en ligne ou encore estimer les gains que vous pourriez percevoir avec une location meublée non professionnelle.

► Lire aussi : Zone LMNP : où faire de la location meublée ?

Comment fonctionne l’investissement LMNP ?

Le statut LMNP, c’est quoi ?

En quoi consiste la location meublée non professionnelle exactement ? Il s’agit d’un investissement auquel peuvent prétendre tous les contribuables. Vous devez acheter un bien immobilier, le meubler puis le mettre en location. Mais entre la première et la dernière étape, il est indispensable de déclarer votre début d’activité pour obtenir l’autorisation de louer votre logement !

Les habitations meublées doivent respecter un certain nombre de critères. Dans un premier temps, la surface du bien doit être d’au moins 9 m². De plus, il est essentiel que le logement mis en location soit assez équipé pour que votre locataire puisse y habiter dès son installation.

En tant que propriétaire-bailleur, vous avez également des conditions à respecter. Comme votre titre l’indique, vous devez impérativement être propriétaire du bien loué. De plus, les revenus locatifs perçus grâce à votre statut de LMNP doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 € par an. Une tolérance s’applique si le montant touché est supérieur à ce plafond mais que les loyers représentent moins de 50 % de vos revenus annuels globaux. Enfin, vous ne pouvez exercer en tant que LMNP si vous avez déjà le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Comment devenir LMNP ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, il vous faut contacter un centre de formalités des entreprises (CFE) afin de vous inscrire. C’est au Greffe du Tribunal de Commerce que revient cette formalité pour les investissements LMNP. L’enregistrement se fait par le biais du formulaire Cerfa n°11921*05 dont le titre est “Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante”. 

Une fois que le Greffe l’a reçu, vous recevez un numéro d’immatriculation appelé numéro SIRET. C’est grâce à ce numéro que vous pourrez débuter votre activité : il sert à vous identifier et servira à toutes les démarches fiscales liées à votre activité. Le service des impôts des entreprises (SIE) vous contacte ensuite : vous devez lui faire parvenir les formulaires n°1447 concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui est une taxe dont vous devrez vous acquitter tous les ans.

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Pour déclarer vos revenus locatifs, la démarche varie en fonction du régime d’imposition pour lequel vous avez opté en démarrant votre activité, à savoir le régime micro BIC ou le régime réel. Si vous avez choisi le régime micro BIC, vous devez indiquer vos ressources sur le formulaire n°2042-C Pro : en ligne, la case concernée s’appelle “Revenus des locations meublées non professionnelles”. En format papier, c’est le Cerfa n°11222*22 que vous devez joindre à votre déclaration.

Dans le cas d’une imposition au régime réel, vous devez remplir une déclaration de résultat sur le formulaire n°2031 et les annexes n°2033-A à 2033-E. Transmettez ensuite ce document au SIE puis reportez le résultat sur votre déclaration n°2042-C Pro.

► Lire également : Récupérer sa TVA en LMNP : tout comprendre

La loi Pinel, comment ça marche ?

Fonctionnement du dispositif Pinel

La loi Pinel existe depuis 2015 et succède à la loi Duflot. Son principe est simple : vous achetez un bien neuf, sur plan ou construit. Ensuite, vous mettez ce bien en location en respectant certaines conditions : votre bien doit obligatoirement se situer dans une zone éligible au dispositif et vos locataires doivent respecter des plafonds de ressources.

Comme dit plus haut, en échange de la mise en location de votre logement, vous percevez un avantage fiscal qui dépend du nombre d’années pendant lesquelles vous louez le bien :

12 % si le bien est loué pendant 6 ans ;
18 % si le bien est loué pendant 9 ans ;
21 % si le bien est loué pendant 12 ans.

Ces réductions vont diminuer pour certains propriétaires dès le 1er janvier 2023 : elles passeront à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. L’année suivante, qui sera la dernière année du dispositif Pinel, ils seront de 9, 12 et 14 %.

Où investir en Pinel ?

La loi Pinel n’est pas applicable sur tout le territoire. Cela s’explique par le fait qu’elle répond à un but précis : désengorger les zones dans lesquelles la tension locative est une problématique majeure. Concrètement, ce terme désigne les villes dans lesquelles la demande locative est bien supérieure à l’offre. Afin de mettre plus de logements à la portée des locataires modestes à la recherche d’un logement principal, le dispositif Pinel n’est proposée que dans certaines zones :

  • la zone A, qui désigne l’Île-de-France, Lille, Marseille, Montpellier et Lyon notamment ; 
  • la zone A bis, à savoir Parie et sa petite couronne ;
  • la zone B1, qui regroupe les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne et des villes aux prix immobiliers élevés.

Foire aux questions

🤷 Peut-on investir en Pinel dans un bien ancien ?

Le dispositif Pinel est dédié aux logements neufs, qu’ils soient vendus sur plan ou en état futur d’achèvement (on parle de VEFA). Toutefois, il existe un dispositif de défiscalisation réservé aux biens immobiliers anciens : il s’agit de la loi Denormandie. Elle permet aux investisseurs de bénéficier des mêmes réductions fiscales que la loi Pinel, à savoir 12 %, 18 % ou 21 % pour une location de 6, 9 ou 12 ans.

🤷 Louer un bien meublé est-il plus avantageux ?

Oui ! Lorsque vous décidez de mettre en location un appartement meublé, vous devez dans un premier temps acheter les équipements et fournitures réglementaires pour que le logement soit habitable immédiatement. Ces achats sont vite compensés par le fait que le loyer est plus élevé dans un bien meublé que dans un appartement vide : en moyenne, le loyer mensuel est 10 à 20 % plus élevé dans le premier cas.

🤷 Quel montant de loyer pour quel salaire ?

Idéalement, votre loyer doit être équivalent à près d’un tiers de vos revenus mensuels. De cette manière, vous pouvez payer votre loyer sans vous mettre en difficulté financière. Par exemple, si votre loyer s’élève à 800 €, vos ressources doivent être d’environ 2 400 € pour assurer le bon état de vos finances.

🤷 Quelle liste d’équipements dans un logement meublé ?

Pour répondre au nom de meublé, votre logement se doit de contenir un certain nombre de fournitures et d’équipements obligatoires. La liste d’ameublement minimum d’un meublé est appliquée depuis 2015

Dans cette liste, vous trouverez entre autres de la literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, des espaces de rangement, des luminaires et du matériel destiné au ménage. Si cette liste n’est pas respectée, le bail du bien peut être requalifié en bail d’habitation vide par un juge.