Investir en LMNP, comment ça marche ?

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Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 30 juillet 2021

Est-ce une bonne idée d’investir en LMNP ? La location meublée non professionnelle séduit bon nombre d’investisseurs intéressés par l’immobilier locatif. La raison ? Ce placement est accessible à tous et présente un certain nombre d’avantages. Comment et pourquoi investir en LMNP ? Comment obtenir ce statut ? Tacotax vous éclaire sur les spécificités de cet investissement !

Investir en LMNP : définition

L’investissement LMNP, c’est quoi ? Lorsque vous décidez d’investir en LMNP, vous devez acheter un bien immobilier et le mettre en location après l’avoir équipé. Mais attention, tous les logements ne sont pas éligibles au titre d’habitation meublée ! Le bien doit en effet respecter certaines conditions.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Par définition, l’investissement LMNP fait partie des niches fiscales proposées aux contribuables dont le foyer fiscal est situé en France qui souhaitent réduire le montant de leur impôt sur le revenu. Il en existe plus de 400 actuellement, et la location meublée non professionnelle est l’une des plus anciennes puisqu’elle existe depuis 1949

La loi LMNP fait partie des investissements immobiliers locatifs, à l’instar de la loi Pinel ou encore du placement en société civile de placement immobilier (SCPI). Cela signifie que vous acquérez un bien immobilier qui est ensuite loué en meublé. De cette manière vous percevez des revenus versés par vos locataires de manière régulière. 

La location meublée étant une niche fiscale, vous bénéficiez également d’un avantage fiscal en plus des loyers perçus : vous avez la possibilité de récupérer la TVA (ou taxe sur la valeur ajoutée) sur l’acquisition de votre bien à hauteur de 20 %, et selon le régime d’imposition choisi vous avez aussi droit à un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs ou à la déduction de vos charges.

Qui peut investir en LMNP ?

Si vous souhaitez devenir loueur en meublé non professionnel LMNP, vous devez nécessairement être propriétaire du bien mis en location. En effet, il est impossible de sous-louer un logement meublé sous le statut LMNP. De plus, vous ne pouvez pas obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel si vous exercez déjà une activité en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) puisque ces deux titres sont incompatibles.

Enfin, pour une éligibilité au statut LMNP, vos recettes locatives ne doivent dépasser 23 000 € par an, ou alors elles ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.

Le saviez-vous ?
Si vous le désirez, vous avez la possibilité d’investir en LMNP en couple, que vous soyez mariés, pacsés ou encore en concubinage. 

Quel logement en LMNP ?

Pour être éligible à un investissement LMNP, le bien doit respecter un critère de surface : il doit en effet être d’au moins 9 m². Par ailleurs, vous avez l’obligation de meubler votre bien avant de le mettre en location. Depuis août 2015, il existe une liste de fournitures et équipements essentiels à l’ameublement d’un meublé. Dans les éléments listés vous trouverez notamment :

  • des ustensiles de cuisine ;
  • de la literie ;
  • du matériel d’entretien ;
  • des espaces de rangement ;
  • des plaques de cuisson.

Retrouvez la liste complète de l’ameublement minimum d’un meublé ici !

Notez également que vous pouvez investir en LMNP en vous tournant vers les résidences de services neuves : ces établissements ont l’avantages de disposer de tous les services requis pour répondre au titre de logement meublé, à savoir un service de nettoyage, un service destiné au petit-déjeuner, la fourniture de linge ainsi que la réception de la clientèle. Vous pouvez donc investir en LMNP dans une EHPAD, une résidence étudiante ou encore une résidence de tourisme : on parle alors d’investissement en LMNP géré.

Bon à savoir
En investissement dans une résidence de services, vous pouvez coupler le statut LMNP à la loi Censi-Bouvard.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Pourquoi faire du LMNP ?

Le programme LMNP présente plusieurs avantages pour le propriétaire-bailleur. Premièrement, investir en LMNP vous permet de percevoir des revenus réguliers grâce à la location du bien. Ce capital supplémentaire peut vous servir à financer vos projets, investir dans un nouveau placement, épargner, vous préparer à votre départ à la retraite… 

Par ailleurs, l’investissement locatif vous permet d’accéder à la propriété, et donc d'enrichir votre patrimoine, ce qui signifie que si vous le souhaitez, une fois la location terminée, vous pouvez léguer votre propriété à votre descendance ou encore y habiter si vous le souhaitez.

Quels avantages fiscaux avec le LMNP ?

Les avantages auxquels vous pouvez prétendre grâce à votre investissement dépendent du régime auquel vous êtes soumis. En effet, lorsque vous commencez votre activité de LMNP, vous devez choisir entre 2 régimes d’imposition : le régime micro BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel. Le premier est réservé aux investisseurs dont le montant des revenus locatifs est inférieur ou égal à 70 000 € par an. Il permet d’être imposé sur seulement 50 % des recettes locatives, puisqu’il s'assortit d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus !

Quant au régime réel, il s’applique de plein droit si vos recettes locatives dépassent 70 000 € par an, mais il peut également être choisi en dessous de ce montant. Ce régime vous permet de déduire les charges liées à la location de votre bien immobilier, à savoir les intérêts de votre prêt, la taxe foncière ou encore les charges de la copropriété.

D’autre part, sachez que si vous investissez dans un bien neuf, vous avez droit à la récupération de la taxe de valeur ajoutée (TVA) à hauteur de 20 % sous certaines conditions.

Comment investir en LMNP ?

Comment débuter son activité ?

Pour devenir LMNP, vous devez faire parvenir au Greffe du Tribunal de Commerce le formulaire P0i qui vous permettra d’obtenir un numéro d’immatriculation appelé le numéro SIRET. Vous avez 2 semaines après la signature de l’acte de vente du bien pour entamer cette procédure. Ensuite, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend contact avec vous et vous devez remplir les formulaires n°1447 concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE), une taxe annuelle dont vous devrez vous acquitter.

Comment déclarer les loyers perçus ?

La déclaration de vos recettes locatives change selon si vous êtes imposé au régime micro BIC ou au régime réel :

  • pour le régime micro BIC, remplissez le formulaire n°2042 C Pro à la case “Revenus des locations meublées non professionnelles” ;
  • avec le régime réel, vous devez remplir une déclaration de résultat par le biais du formulaire n°2031 et des annexes 2033-A à 2033-E. Envoyez ces documents au SIE puis reportez le résultat sur votre déclaration n°2042 C Pro.

            

Foire aux questions

🤝 Que choisir entre le LMNP et le Pinel ?

Quelle est l’option la plus intéressante : investir en LMNP ou en Pinel ? Il n’existe pas de réponse définitive à cette question puisque tout dépend de vos objectifs patrimoniaux. En effet, il s’agit de 2 investissements locatifs à visée défiscalisante mais ils ont chacun leurs caractéristiques propres. N’hésitez pas à vous rendre sur des forums avant d’investir en LMNP ou en loi Pinel pour lire des avis de contribuables !

Ainsi, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % si vous mettez en location votre bien vide pendant 6, 9 ou 12 ans, tandis que le statut LMNP consiste à louer un bien meublé en échange d’un abattement forfaitaire ou d’une déduction de vos charges.

🤝 Qui peut louer un bien LMNP ?

La location d’un bien meublé sous le statut LMNP est ouverte à tous les locataires ! Contrairement au dispositif Pinel, les locataires ne sont soumis à aucun seuil de ressources pour être éligible à la location de ce type de bien. En revanche, comme pour tout logement, il est préférable que votre loyer ne dépasse pas un tiers de vos revenus. Par exemple, si vous désirez louer un bien LMNP dont le loyer mensuel est de 800 €, vos ressources doivent idéalement être de 2 400 €.

🤝 Est-il possible d’investir en LMNP ancien ?

Investir en LMNP n’est pas réservé à l’immobilier neuf ! Vous pouvez en effet vous tourner vers le statut de loueur meublé non professionnel en investissant dans un bien ancien. En revanche, vous n’aurez pas la possibilité d’y récupérer la TVA car celle-ci aura déjà été régularisée.

🤷 Puis-je habiter dans mon LMNP ?

Oui ! Après avoir mis fin à votre activité de loueur en meublé non professionnel, vous avez la possibilité de vendre votre bien ou d’en faire votre résidence principale. Vous pouvez également le remettre en location sous un autre dispositif comme la loi Pinel.