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Investissement LMNP : conditions, modalités et avantages

investissement lmnp
Lydia Mdjassiri

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 16 septembre 2021

L’investissement LMNP, c’est quoi ? Il s’agit d’un placement immobilier : vous acquérez un bien immobilier que vous mettez ensuite en location après l’avoir meublé et équipé. Cela vous permet de percevoir des revenus locatifs mais également de bénéficier d’avantages fiscaux. Mais pour exercer cette activité, vous devez dans un premier temps obtenir le statut de LMNP ! Comment fonctionne ce dispositif ? Tacotax vous en dit plus pour que vous réalisiez le meilleur investissement LMNP !

Investissement LMNP : comment ça marche ?

Quelle est la définition de l’investissement LMNP ? Cet acronyme désigne le statut de loueur en meublé non professionnel, mais il peut également désigner le logement mis en location, à savoir la location meublée non professionnelle. Il s’agit d’une niche fiscale existant depuis 1949.

Qu’est-ce que le statut de LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel est un investissement locatif. C’est un statut grâce auquel vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu. On parle alors de dispositif défiscalisant. Il en existe de toutes sortes en France : en effet, plus de 400 placements et dispositifs vous permettent de bénéficier d’un avantage fiscal !

Lorsque vous investissez en LMNP, vous achetez un bien immobilier. Mais comme son nom l’indique, la location en meublé non professionnelle implique de meubler ce logement. Pour ce faire, il vous faut respecter scrupuleusement une liste d’équipements devant être présents dans le bien pour que ce dernier soit considéré comme un logement meublé. Parmi la liste des meubles et équipements obligatoires, il y a entre autres :

  • la literie ;
  • les volets ou rideaux de la chambre ;
  • des chaises et une table ;
  • des ustensiles et de la vaisselle ;
  • des luminaires.

L’objectif ? Que le logement soit habitable dès l’arrivée du locataire. 

Qui peut investir en LMNP ?

Techniquement, tous les contribuables sont éligibles au statut de LMNP, le critère principal pour accéder à ce titre étant que votre foyer fiscal se situe en France. Vous devez également être propriétaire du bien que vous désirez louer : il est donc impossible de sous-louer un bien en LMNP. 

D’autre part, vous ne pouvez pas mettre en location votre bien en tant que location meublée non professionnelle si vous êtes inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) sous le statut de LMP, c’est-à-dire de loueur en meublé professionnel.

Quels sont les biens éligibles au statut LMNP ?

Comme dit plus haut, pour prétendre au statut de meublé, votre bien doit être équipé en tant que tel. Le logement doit également respecter un critère de surface : il doit en effet avoir une surface de 9m² au moins. 

Il est possible de réaliser un investissement LMNP dans le neuf, ce qui vous permet de récupérer la TVA (ou taxe sur la valeur ajoutée) à 20 % sous conditions. L’investissement LMNP dans un bien ancien est également une option, mais elle ne vous permet pas de récupérer la TVA !

Les investisseurs en LMNP choisissent souvent d'investir dans des résidences de services neuves car elles possèdent les services permettant de répondre à l’appellation de meublé, c'est-à-dire :

  • le service pour le petit-déjeuner ;
  • le service de nettoyage ;
  • la fourniture du linge de maison ;
  • la réception des clients.

Un investissement LMNP peut ainsi se faire dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, un EHPAD ou encore une résidence senior. Opter pour une résidence de services peut également vous permettre de coupler votre statut de loueur en meublé non professionnel au dispositif Censi-Bouvard.

Fiscalité LMNP : régime micro BIC ou régime réel ?

Vous avez le choix entre 2 régimes : le régime réel et le régime micro BIC pour l’imposition des loyers de votre meublé. Lorsque vos recettes locatives sont inférieures ou égales à 70 000 €, vous pouvez opter pour l’un ou pour l’autre, mais passé ce montant, le régime réel s’applique de plein droit.

Comment fonctionne l’abattement fiscal ?

Si vous optez pour le régime micro BIC, vous avez droit à un abattement de 50 % sur les revenus locatifs que vous avez perçus grâce à la location de votre bien meublé. Cela signifie que seulement la moitié de ces revenus locatifs seront imposés ! C’est un avantage non négligeable lorsqu’on le compare à l’abattement forfaitaire de 30 % proposé pour une location nue.

Quelles charges déduire en LMNP ?

En cas d’imposition au régime réel, vous ne bénéficiez pas d’abattement forfaitaire mais vous pouvez déduire les charges liées à votre activité de LMNP. Les charges déductibles sont les suivantes :

  • intérêts de prêt immobilier ;
  • taxe foncière ;
  • travaux d’entretien ou d’amélioration ;
  • frais de notaire ;
  • honoraires perçus par un tiers ;
  • primes d’assurance ;
  • charges liées à la copropriété.

Comment débuter son activité de LMNP ?

Pour vous déclarer en LMNP, il est nécessaire de remplir le formulaire P0i à faire parvenir au Greffe du Tribunal de Commerce. Vous devez y indiquer la date de début d’activité, qui correspond au jour de la signature de l’acte authentique de vente. Par la suite, le Greffe vous attribue un numéro d’immatriculation qui vous servira à exercer votre activité : c’est le SIRET.

Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend ensuite contact avec vous, et vous devez lui faire parvenir les formulaires n°1447 concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE), une taxe annuelle obligatoire. 

Pourquoi faire du LMNP ?

Percevoir des revenus complémentaires 

Lorsque vous louez un bien en LMNP, cela vous permet de devenir propriétaire d’un bien et de percevoir des revenus complémentaires réguliers grâce à cet achat. Les loyers peuvent ensuite servir à différents projets ! Vous pouvez vous en servir pour préparer votre retraite, épargner, préparer d’autres investissements, ou tout simplement augmenter le capital à votre disposition.

Bénéficier d’avantages fiscaux

Sur le plan fiscal, le statut de LMNP possède des avantages qui lui sont propres. L’abattement forfaitaire est, comme dit plus haut, bien plus avantageux que si vous mettez en location un bien immobilier loué vide. Le régime réel vous donne quant à lui la possibilité de déduire un certain nombre de charges et d’amortir le prix d’achat du bien. Enfin, si le bien dans lequel vous investissez est neuf, vous pouvez récupérer 20 % de la TVA.

Foire aux questions

🤷 Comment faire pour investir dans l’immobilier ?

Il existe un grand nombre de placements immobiliers, que vous pouvez diviser en 2 catégories :

  • l’immobilier classique, qui consiste à acheter un bien immobilier qui servira à votre utilisation personnelle ou qui sera par la suite mis en location ;
  • la pierre papier, qui est un placement financier dans le secteur immobilier.

Dans la première catégorie, on retrouve donc l’investissement LMNP, mais également le dispositif Censi-Bouvard et la loi Pinel. Quant à la pierre papier, son investissement phare est l’achat de parts de SCPI (ou société civile de placement immobilier).

🤝 Quel avantage à louer un appartement meublé ?

Mettre en location un bien meublé implique, fatalement, de le meubler. Vous devez en effet acheter les fournitures et équipements nécessaires pour que le logement soit considéré comme un bien meublé, et ainsi qu’il puisse être habité par votre locataire dès son installation. 

Cet ameublement a évidemment un coup, mais l’avantage est qu’ils sont rapidement compensés ! En effet, les loyers sont 10 à 20 % plus élevés en meublé que dans un logement loué nu. Ainsi, la location meublée se révèle être plus avantageuse pour le propriétaire-bailleur.

🤷 Quand passe-t-on de LMNP à LMP ?

La location meublée passe du cadre non professionnel au cadre professionnel lorsque vous percevez plus de 23 000 € de revenus locatifs par an, ou bien lorsque le montant des loyers perçus est supérieur ou égal à 50 % de vos revenus globaux. En effet, vous êtes considéré comme un loueur en meublé professionnel dès lors que vos ressources sont en majorité issues de la location de votre bien.

🤔 Qui peut louer en meublé ?

Tout le monde peut louer un appartement meublé ! Il n’existe en effet aucune restriction concernant les locataires. Notez seulement que le loyer d’une location meublée est plus élevé de 10 à 20 % environ que le loyer d’une location vide. 

Par ailleurs, qu’il s’agisse ou non d’un appartement meublé, il est vivement recommandé de percevoir des revenus au montant trois fois supérieur à celui de votre loyer : cela vous permet de payer votre loyer sans vous mettre en difficulté financière. Par exemple, si votre loyer est de 700 €, vous devez idéalement percevoir 2 100 € de revenus mensuels.